【原】如何看待云南个人出租住房将按 10/20% 税率征个人所得税？

根据云南省的公告，应纳税所得额为租金收入的5%核定，也就是说，1000元的租金收入，其中只有50元为税基（也就是应纳税所得额），然后用50元乘以税率，也就是5元或者10元的租房税。

内容在公告写得一清二楚，自己要学会阅读原文件，而不是看二手消息。

重点在第三、四条款：

三、纳税人出租（转租）房屋不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房屋租赁成本费用的，按租金收入的5%核定应纳税所得额。 

四、应纳税额的计算公式如下：应纳税额＝应纳税所得额×税率 

个人出租住房，减按10%的税率征收个人所得税； 

个人出租非住房，按20%的税率征收个人所得税。

还有，河北早就开始了，别听风就是雨，一个人要聚焦根本矛盾，而不是这种细枝末节的新闻或事件。河北/云南，规则大同小异。

还有，当有朋友问起我对这件事的看法的时候，其实我心里根本就没有一点涟漪。因为，我根本就不担心租金下沉到住客身上，理由如下：

还记得刚刚召开的中央经济工作会议么？里面关于租赁住房税费的描述，我还解读过！（详见旧文：《经济工作会议解读：房地产谢幕，租赁时代到来！》）

截图的第五句话：

土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。

每当我说房产税会的时候，总有一些小白张嘴闭嘴什么“将房产税转移到租客身上就好啦！”

简直可笑！

房产税直接目的不是为了降房价的，其直接目的是为了增加地方财政收入。

但我们也要认识到，房产税会大幅遏制住炒房行为，因为房产税会大幅降低房子的增值属性，以及降低房子的投资属性，甚至可以把房子拍成负资产。

当房子不能给炒房者带去理想的增值时，他们必然会想方设法补救，或是出租或是抛售；要知道很多炒房者以前是宁愿房子空着也不对外出租的；如果房产税出来了，他们还不出租，那么房子就会成为负资产不停地吞噬他们的现金流。

我朋友上海购房，十年前的老房子，居然还是毛坯房，这就是房子没有持有成本的现状，他们即便空着，也不卖，甚至都不租出去，因为别人就看不上那点租金，那点租金和房价涨幅根本就不能比，而且租出去还破坏了房子的“处子之身”。

所以大众消费者大可不必担心炒房者能把房产税转嫁到租房者身上，因为到时候你会挑花眼的。并且每年折旧剩余的房子会泛滥成灾。

还有，国家目前大力发展租赁住房，等国家队进场和个体户抢食，租房市场会进一步下压。再强调一遍，以后租赁市场是买方市场，别听一些牛鬼蛇神胡说八道。

本次经济工作会议进一步佐证的我的预想，国家确实要加大租赁市场发展，而且在最关键的土地上给予支撑，国有企业就是国家队了，以后的市场主导力量，只要国家队做好压舱石作用，租赁市场的天花板就有基准点，租赁市场就不会发展价格过热情况！

未来，那些想涨租金的人最要担心的不是涨租金，而是他的房子能不能租出去！

还有，国家在租房税费方面肯定有减免。还是截图的第五句话：

要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

降低租赁住房税费负担，我觉得一方面是在建设阶段税费可以减免，大家都知道房地产最大的成本一方面的地价、另一方面就是各种税，还有就是建设支出。

如果国家在土地倾斜租赁市场的情况下，还能在税费方面给予减免，那么会极大加速租赁住房的发展。

还有一方面就是房屋租赁交易也是要交税的，因此也可以在这方面给予适当的减免，这样可以进一步降低租客的租金负担！

“整顿租赁市场秩序，规范市场行为”这样是理所当然的，蛋壳等事件已经充分暴露我国租赁市场法律法规不完善。

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不知道有多少人对比过18、19和20年中央经济工作会议关于住房的描述！

其实，几次描述已经完全和大家摊牌：国家不走房地产老路了，而且要发展租赁市场、老旧小区改造，夯实底层人民幸福。

我国接下来会着手卸去房地产推动中国经济发展的引擎作用，转而优化房地产行业的存量市场，着重解决社会底层人民的基本住房需求。

统计局最新公布的房地产相关数据如下：

2020年1—11月份，房地产开发企业房屋施工面积902425万平方米，同比增长3.2%。其中，住宅施工面积637903万平方米，增长4.0%。房屋新开工面积201085万平方米，下降2.0%，降幅收窄0.6个百分点。其中，住宅新开工面积147344万平方米，下降2.7%。

目前住宅施工面积637903万平方米，大约63.8亿平方米，按照人均40平米算也可以容纳1.595亿人了。

其中，今年就新开工147344万平方米，大约14.7亿平方米，按照人均40平米算也可以容纳3675万人了。

如果未来每年新生儿按照1000万来算，那都要足足16年才能消化完。

而且，仅2020年前11个月的住宅新增施工面积就足以3675万人居住。

我真的被这个数据震撼到了，现在每年出生才多少啊（旧文：《2020年中国出生人口可能锐减220万至约1250万》），这些住房以后住空气吗？

国家有政策说未来要争取让1个亿的农民进城，那也还差6000万人啊。且不说当下不少农民已经在城里购房，只不过户口还是保持农村户口；

且不说未来我们还要新开工多少住宅商品房，君不见头部房企屯了多少地么？

且不说，我们空置率是有多么的高！虽然官方数据公布我国城镇化率大约为60%，考虑到我国特有的户籍制度，有学者分析我们的真实城镇化率大约70%和日韩等先行国家的同期城镇化率进程相当。

最后，租房税才几个钱啊？完全无助于解决甚至缓解地方财政困境，最大程度解决地方财政困境只有一条路：就是房产税！（旧文《如何看待正在推进的房地产税？》）

归纳总结就是，有如下三点决定了各种税费（比如房产税）难以转嫁到租客身上：

1、未来空置住房会极大流入市场，因为国家势必会通过房产税提高房产持有成本；

2、国家土地、资金和政策扶持租赁住房发展，这是国家队，会进一步扩充市场的租房数量；

3、人口老龄化下，以及国家产业均衡发展下，人们并非一线城市不可，人口的流动性会进一步下降。（备注：这个观点我会在后续单独发表一篇文章！）