【原】力压房企巨鳄，上半年建发豪掷700亿拿地？！勇夺新中式赛道？

艳姐说

在地产圈，主打“新中式”产品标签的房企不在少数。

前有绿城桃花源、桃李春风系列让中式美学建筑深入人心，后有泰禾凭借“院子系”筑起产品护城河。

此外还有世茂龙胤系、国风系；融创的桃花源系、九府系、宜和系；龙湖原著系；建发的精粹系、央玺等。

在很多人传统印象里，追求做品质口碑类的企业，会选择慢慢打磨产品，不惜成本，不惜工期，按理来说这类房企不会选择一条疯狂囤地、高速周转的路径。

但现实情况是，上述主打新中式产品、注重产品品质的房企，却频频爆出“激进派”：各地疯狂扫货，频频高价拿地。

且不论融创这类巨头全国各地高调拿地，大手笔收并购。曾经的泰禾，也有“地王收割机”的称号。

最近，“新中式”队伍里又冒出一个建发，在今年上半年的拿地金额榜上冲进了前三，力压融创、碧桂园等巨头！

因为同样专注新中式产品，不少地产圈人士感叹：在泰禾这个强劲的对手退出舞台后，建发这是要迅速抢占新中式这条赛道的剩余空间吗？

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上半年拿地金额冲进前三

力压融创、碧桂园

仅仅在今年上半年，建发房产以723亿元的拿地金额冲进了榜单TOP 3，力压碧桂园和融创，拿地金额同比上涨约165%，排名也较2020年同期上升了16名。

其实，今年开年以来，建发就开始在土地市场大张旗鼓地拿地。

艳姐团队统计了一张表格，盘点了建发今年上半年部分典型拿地案例：

这其中，建发1月便以104亿元的拿地金额位居房企拿地金额榜首，成为当期唯一一家拿地破百亿的企业。

今年2月，建发和融创联手在上海普陀溢价36.15%拿地，由于拿地溢价过高，上海普陀区政府对该地块竞得人进行了约谈，重申“房住不炒”。

但这次约谈显然不能阻挡建发的扩储步伐。

今年4月广州首批集中供地中，建发以45%溢价拿下南沙横沥岛一块地，刷新了南沙区当时的地价记录，成为南沙新晋地价TOP 1。

而在杭州首轮集中供地中，建发为拿到拱墅区一块地，不仅付出29.33%的溢价，还喊出了38%的自持比例，创造了杭州近两年半以来的最高自持纪录。

而在6月份厦门第二批集中供地中，建发挥金上百亿落子湖里区和海沧区。厦门是建发的大本营，在此前5月厦门首批集中供地期间，建发已经以26.3亿拿下岛内湖里区一宗限价地，溢价率24.64%。

更引人注意的是，建发今年上半年的拿地金额，已经和去年全年的拿地金额相当！

建发扩张的野心，究竟靠什么在支撑，大举拿地与新中式产品力如何形成合力？

要弄清楚这些问题，我们还是要对建发系有一定了解；以及这一系列动作背后的战略逻辑，有一个清晰的认识。

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建发“拿地凶猛”

幕后推手是什么？

在聊建发之前，我们需要对市面上曾经看到的建发集团、建发国际、建发房产、建发股份等一系列企业做一个区分和说明。

作为厦门龙头房企，建发集团有两个上市平台，即建发国际和建发股份，建发房产将两者在股权关系上连结起来。

建发国际正是建发房产在香港上市的控股子公司，于2012年12月14日在港上市。

对于自己的亲儿子，母公司建发房产频频支援，将资产逐步注入到建发国际中。2016年至2018年间，建发房产累计向建发国际“投喂”了19个项目，总建筑面积超300万平方米。

为避免业务冲突，2018年，建发房产逐步调整组织架构，并在业务定位上与建发国际进行了一定的划分：

母公司建发房产未来主要负责土地一级开发、商业运营等业务板块；

建发国际未来主要负责房地产开发、物业管理及新兴投资业务。

克而瑞数据显示，2020年建发房产以1296.8亿全口径销售额成功进入“千亿俱乐部”，成为9家新晋千亿房企之一。

而根据财报显示，2020年，建发国际实现销售额907.7亿元，同比增长78.75%，超额完成该年的销售目标。

在此之下，建发国际将2021年的销售目标上调至1200亿元，目标增长率较高达32.2%。

要完成这一目标，土储是关键。

而建发在土地市场频频出手的重要动因，恰恰是因为手上的土储不足以支撑其扩张的节奏。

近年来，建发国际的土地储备存续比一直处于不断下降的状态。2020年，公司的土地储备存续比从2019年的3.2降至2.6，而2018年该指标为3.4。

根据业内研究机构预测，若根据2019年500亿、2020年700亿、2021年1000亿的目标销售金额计算，建发国际目前的投拓速度并不足以提供充足的可售货值。

年报显示，建发国际在2019年新增土储货值963亿元，同比增长15%，远不及销售业绩的增长速率，土储增长压力十分明显。2019年末，建发国际可售货值为1620亿元，大概只够两年消化。

如要保证公司持续高速发展，建发当前的土地储备量显得紧巴巴的。

因此，建发从去年开始就已经开启了大举拿地的节奏，2020年下半年，建发拿地金额达到450亿元，几乎是上半年的1.5倍。

进入2021年，建发房产拿地更为生猛。

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“泰禾式难题”

建发也无法回避

主打新中式，高速拿地扩张，这让圈内人不免想起曾经的泰禾。

曾经以“院子系”惊艳出圈的泰禾，一度是当之无愧的“地王收割机”，在行业上升期，泰禾一直是大举扩张拿地的典型。

据同策咨询研究部发布数据显示，2013年至2016年，泰禾公开市场上拿地的平均溢价率都在60%以上，其中，2016年平均溢价率最高，达到107.59%。

但高价拿地相伴而来的负债高企，成为了泰禾备受诟病的问题。

这一情况直到2018年戛然而止，泰禾一改此前激进的拿地作风，全年仅新增土地储备144.97万平方米，这一数值仅为2017年的四分之一，投资活动现金流支出也由2017年的349亿大幅骤降至2018年的185亿。

但在调控升级、行业环境转变的大环境下，融资少、还债多的根本矛盾仍无法显著改观，并最终压垮了泰禾这家千亿巨头。

在行业内，泰禾与建发都是新中式产品的追随者，泰禾引以为傲的“院子系”，参考的是北派高墙大院的皇家风格。而建发对外则号称打磨新中式18年，倾向于选择“唐风”作为自己的偏好。

同样以新中式构成核心产品理念，同样在快速拓展土储规模，前者泰禾如今深陷经营危机之中，白衣骑士万科的驰援久盼不至，建发似乎对于泰禾这样的前车之鉴，并不在意。

这背后我们可以尝试做一些猜测和分析。

谈到泰禾经营危机，实质是债务危机，分解开来其实就是两大矛盾：一个是融资跟不上还债；一个是周转速度跟不上发展步伐。

建发相对泰禾来说，在这两个指标上还是具有相当的优势的。

首先来看融资方面。

去年“三道红线”刚推出，建发因净负债率高则达247.7%，踩中一条红线。

建发国际的管理层在业绩会上坦承“净负债率偏高”的现实，并将原因归结为企业高速发展但积累较慢。

但建发随后就补充了关键的一点：大股东会提供了较大财务支持，净负债率高对建发国际在金融体系的信用和发展影响不大。

话里话外，都是“有个国企爸爸“的凡尔赛。

这句话很快得到了验证，2020年末，建发国际就与建发房产订立可续期借款合同，获得95亿元永续债贷款金额，从而带动归属母公司股东权益同比增长144%，权益总额增至373.52亿元。

而在年初公布的财报上，建发国际也不意外顺利达成了“三道红线”全部绿档的成就。

事实上，这只是母公司财务支持的一个表现，财报显示在建发国际长期非流动负债中，间接控股股东贷款 230.82 亿元，同比增长 43.5%，在公司长期有息负债中占比最大，此部分贷款便是来自近亲控股公司贷款，资金成本约 5.7%左右。

此外依靠国企背景助力，建发国际融资渠道顺畅，加权平均融资成本仅 5.4%，同比下 降 0.3 个百分点。

在房地产市场融资环境偏紧的当下，对比同规模的内房股，建发国际融资渠道及融资成本优势明显。

其次来看周转方面。

2020年，建发国际将结转比例提升至47%，同比上涨13%。2020年加速周转也令建发的销售额直线上升。

在“三道红线”政策下，减轻资金压力、重视回款是房企普遍采取的应对举措，所以接下来建发国际还是会继续加速高周转和提高结转比例。

2020年建发国际的的总资产周转率为29%；存货周转率为36%；应收账款周转率为 129.5次。按照中科财金研究统计，建发的三项指标均高于同等销售规模中位数。

但无论是泰禾还是建发，摆在其面前的核心问题仍然无法绕过。

想要通过项目高周转快速将土储转化为营收，不仅对公司的规模和团队有很高的要求同时又会进一步加大成本支出。

而通过塑造新中式产品，来提高项目溢价，或许是破解问题的不二法门。

但按照目前房产市场的各项调控政策来看，限价政策势必会将高溢价获取的项目利润压薄，势必会让这个模式陷入死胡同。

建发能迅速吃下泰禾退出后空余的市场份额，但难倒泰禾的难题，建发显然也无法回避。

主编：张艳

责编：王亦可