周五创新说 | 没有个APP都不好意思说自己是物业公司——物业创新的那些事

新用户3817DiPs 2021-08-03

展开全文

丁祖昱评楼市，独家原创点评。就算再怎么鼓吹互联网+、场景理论、线下体验等等，也无法撼动物业服务的本质。

这两年，物业公司纷纷上市，还有不少物业公司进入上市筹备期。第三方物业公司、房企分拆物业板块上市俨然成为行业新的风口。

万科睿服务体系，彩生活“彩之云”，绿城的“绿城园区服务体系”，金地“云服务”等各类围绕着物业管理的创新业务成为房企新的业务模式，第三方物业中奥到家、长城「一应云」都成为了资本的追逐对象。而这些物业管理相关创新，在我看来主要集中在以下几个方向：

信息系统。
利用科技让物业服务更加高效、智能。以万科物业为例，从「睿服务」1.0迭代至2.0版本，从“记录人与物数据”到“连接人与物活动”。通过任务平台，记录每一件工单任务；通过报事平台，人人皆是服务的监督者；通过作业平台，让员工服务技能得到普及。
服务平台。
以物业服务为基础，通过物业管理 APP 搭建平台，连接业主家庭与社会资源，构建社区经营的商场。早期主要和 O2O 概念相关，现在很多物业服务平台纷纷划清与 O2O 的关系，但我认为，归根结底还是在社区服务与业主之间产生连接。几乎所有的物业公司都做了自己的 APP ，比如龙湖“千丁”，彩生活“彩之云”，中奥到家“爱到家”等，用万科物业CEO朱保全的话说，现在没有个 APP 都不好意思叫物业公司。
社区增值。
社区即入口，服务是缘起，籍由社区生活服务而延展出的商业空间非常大，目前，物业公司与金融产品相结合，为社区业主提供金融、保险等衍生服务已经在一些物业公司进行了实践，比如：彩生活、碧桂园等。除此之外还有健康、养老等为业主提供多种社区管理服务及衍生性服务项目，挖掘更多的社区价值。
资产管理。
好的物业管理应该让资产实现增值，而现有的大多数物业管理仅仅围绕着传统的“四保”服务展开，并未触及物业管理的核心和本质。但是我们也看到了如万科物业等这类公司正在将资产管理作为其核心和未来的发展方向，包括：房屋管理、评估、托管、中介等这些服务。在我看来，这是非常积极的市场风向。

以上的创新，国内绝大多数房企和物业管理公司正在路上，面对创新，我们更应该思考以下几个问题：

一、对方向的思考

彩生活是重运营的典型代表，将物业管理升级为物业服务运营，利用互联网、物联网、大数据等技术，推出一个为业主提供增值服务的社区生活服务平台，增值服务和电商是这个平台的两大特点。

而服务派坚持以服务为核心的经营理念，不仅提供优质的基础物业管理服务，更通过不断延展服务为业主创造超额价值，以更好的获得业主的满意度和忠诚度。

一直是行业领头羊的万科物业则是以资产管理为核心的物业服务，专注做好资产的保值增值。以科技设备代替人力，利用科技+体验使管理更优化，更好的做好服务。

不敢说哪种模式下的创新最好，但物业本质上该做的事情，并不会随着互联网、社区 O2O 的席卷而被抛弃。那些让物业人员背指标，送米送油什么的，是对物业本身这个行业的背离。

二、对盈利模式的思考

1.管理收入。物业费是目前大多数物业公司的主要收入来源，这部分主要依靠的是物业公司的基础物业服务以及业主满意度。

2.经营收入。社区 O2O 导向下的社区经营，刺激社区商品交易，看上去是物业公司提供的产品发生了变化，但跨界“打劫”的是柴米油盐的钱。

3.其他收入。物业公司通过衍生服务带来的收入部分，传统的有中介费等，现在还有一些比如万科物业通过收购一些尾盘的车位和商铺等获得产权，然后对物业、公共设施等的升级改造来提升物业价值，以待出售获得溢价。

三、对资本化的思考

上市，是资本化的主要思路之一，这也是这两年比较大的创新动作。内部扩张、收购物业、品牌输出，实现快速扩张的过程都需要资本的介入，上市能解决这些问题，但这绝不意味着终点，上市之后更需要快速扩张，收购、并购物业，并且要对物业进行整合运营，这才是最考验物业实力的重中之重。