周二市场说 | 豪宅销售都被哪些城市“霸占”了

千万级豪宅都分布在哪些城市？又有哪些城市豪宅市场异军突起？

上周二我在《别只看地王了，豪宅市场更精彩》已经分析了今年全国豪宅市场的火热，今天再来谈谈这些千万级豪宅都分布在哪些城市，又有哪些城市豪宅市场在2016年是异军突起。

从近两年数据来看，豪宅市场主要集中在北、上、深三个城市，2014年、2015年北上深成交的套数占比为64%和74%，而杭州、广州等城市占比并不大。总体来看，豪宅市场规模分层明显。

第一，北京、上海、深圳占据豪宅市场半壁江山。2014年、2015年北京、上海、深圳三城市总计销售千万豪宅6524套和12785套。而2015年作为“豪宅元年”，三个城市豪宅销售占比也由2014年的64%上升到2015年74%，上涨10个百分点。其中2015年北上深1000万元豪宅成交金额也达到了2453.45亿元，整个成交金额占到全国豪宅市场80%。

第二，广州、杭州、苏州、厦门为豪宅市场第二梯队。除去北上深，杭州、厦门、苏州、广州也是豪宅相对较多的城市，四个城市2014年、2015年豪宅销售套数占比为20%和14%。总成交金额占到全国豪宅市场10%。

第三，长沙、武汉、南昌等城市豪宅市场规模有限。这些城市豪宅销售和上两个梯队差别较大，豪宅成交较为零散。但其中佛山相对突出，2015年豪宅销售金额达到27.34亿元，排在豪宅销售金额前十。

第四，仍有个别城市至今没有千万豪宅成交，一方面是城市经济发展制约，另一方面，房价过低也是导致这些城市出现“零豪宅”的原因，例如哈尔滨、石家庄等。 

 

2016年以来，豪宅市场延续了去年的火热，30个城市千万豪宅共成交11323套，比2014年多出1202套。就其分布来看，一线城市占比依旧高达76%，而部分二线城市如天津、合肥、南京等势头较为猛烈。

 

另外，今年豪宅市场仍有几个特征值得关注：

1. 深圳豪宅市场有逐步超越北京和上海的趋势。实际从单个项目总成交量上来看，深圳已经排在前列，例如深圳前海时代截止到目前销售金额为46.76亿元，位列豪宅销售金额头名。相较之下，上海特征依旧是总量较大，2016年已经卖掉4366套，位列各城市之首，另外，北京顶级豪宅较多，近两年增长较为迅猛，今年千万豪宅销售量几乎与去年持平。

2. 南京、合肥、天津等城市也尽显黑马本色，2016年豪宅销售已经超越2015年。譬如南京，2016年以来千万豪宅销售达376套，比2015年多卖出79套，而合肥也较2015年多卖出25套，这些豪宅市场的异军突起与去年这些城市市场火热不无关系。 

3. 部分城市千万豪宅套均总价在下滑，例如合肥、南京、苏州、广州等。南京2016年千万豪宅套均总价1319万元，较2014年下滑14%，而苏州也由2014年的1800万元降至1788万元，说明这些城市在去年市场火热的带动下，随着房价的快速上涨，更多住宅跻身于千万豪宅。

4. 从北京、上海、深圳豪宅成交占比来看，深圳、上海1000-2000万元的豪宅成交占比为6%左右，北京基本维持在4%左右，相较其他城市而言，1000万元-2000万元仅仅是北、上、深豪宅的入门级别，而5000万元以上的顶级豪宅销售北上深总量保持相对稳定，但套数上北京领先。