周三企业说｜看不懂没关系，王健林和孙宏斌开心就好 ——评融创万达630亿交易

要闻速看

• 近日，住房和城乡建设部发布《关于保持和彰显特色小镇特色若干问题的通知》，提出特色小镇培育建设过程中需坚持三大原则，一是要尊重小镇现有格局、不盲目拆老街区；二是要保持小镇宜居尺度、不盲目盖高楼；三是要传承小镇传统文化、不盲目搬袭外来文化。

  点评：不断调整

• 广州市国土资源和规划委员会7月11日公布《2017年广州经营性用地供地蓝皮书》，蓝皮书中共提及经营性土地78宗，居住用地的总体布局为中心区与外围区有机结合，以外围区域为主，主要分布在白云、黄埔、番禺、花都、增城等区域，以贯彻落实房地产调控的要求，满足多层次住房需求。

  点评：外围为主

• 7月10日，阳光城发布公告称该公司于7月10日下午召开第九届董事局第十次会议，会议审议通过选举朱荣斌先生为公司第九届董事局执行董事长，任期为2017年7月10日至2020年4月9日。 

  点评：发力一搏

• 7月10日，广州国资开发联盟暨广州城市更新基金成立大会在广州国际金融中心召开，总规模为2000亿元的广州城市更新基金正式成立并运营。

  点评：航母启动

7月10号一早，地产界就被王健林和孙宏斌630多亿的交易刷屏了。万达官网公告，以295.75亿元将西双版纳、南昌、合肥、广州、成都、重庆等城市的十三个文化旅游城项目91%的股权转让给融创，并由融创承担项目的现有全部贷款。融创还将以335.95亿元收购北京万达嘉华、武汉万达瑞华等七十六个酒店。一瞬间，互联网上充斥了各方面的评论文章，但大多都以不看好双方的这种合作为切入点。一方面有人质疑万达出售资产的原因，另一方面也有人质疑融创买的是烫手山芋，质疑融创的现金流。还有的脑洞大开，把两人的交易和之前的乐视联系到了一起，由此微信中传出了各种耸人听闻的假想。

7月11日，融创也发布了相关公告。根据披露，十三个文化旅游项目可售面积约为4973万平方米，约占总建筑面积的84%。七十六家城市酒店总建筑面积合计约为324.9万平方米，总房间22920个。付款方式上，在融创完成尽职调查、正式签署协议并完成前三笔付款后，万达将通过指定银行向融创发放296亿元贷款（期限三年，银行三年期贷款基准利率），融创需在收到该贷款后2日内向万达支付剩余的295.75亿元。而在解读了公告对付款方式以及296亿元委托贷款的约定之后，开始有人质疑万达是否准备若干年后再来拿回相关的这些项目，这种猜想让人看了啼笑皆非。我仔细分析了这次交易之后，觉得这是一次王健林、孙宏斌各取所需的双赢交易。

对于万达，今天最迫切的需求首先是在A股的上市，第二是他的轻资产战略，第三是对万达帝国整体发展的把控。回A是战略中的一个重要的环节，而在这个重要环节中，无论是要缩小地产的比重，亦或是要降低负债率，如何更好地满足目前证监会上市的相关要求都是至关重要的。再加上万达强调的轻资产运行，这一次万达文旅项目的转让以及万达文旅城、持有项目、包括酒店中部分自营品牌的长期运营，都加大了轻资产运行的比重。而且万达还获取了宝贵的现金流，应该讲这一次交易完全符合万达的发展方向，符合王健林的需求。

对于融创孙宏斌来讲，继续在规模房企中做大做强，目前1118.4亿的业绩和销售百强榜第七的位置相信完全不能满足今天融创和孙宏斌的野心。即使今年最终完成年初定下的3000亿目标，如果只是排在第四位孙宏斌也不会满意。在这样的情况下，更进一步的并购合作会成为融创做大规模的最佳选择。这次和万达的文旅城合作，可以迅速让其增加万亿货值，应该讲这一点就是最吸引孙宏斌的。加上融创的产品塑造能力、产品溢价能力和销售能力，对于这些处于二线城市区域、极有规划前景的销售型物业，融创绝对有信心在目前估值的基础上再创造新的附加值，这也将成为助推融创未来发展的巨大推力。

而对于酒店这些持有型物业来讲，做到融创今天这样的规模，留一些位置较好的优秀资产也不是一件坏事。当然我相信酒店交易是此次合作的一个重要的附加条件，融创也愿意付出335.95亿元的代价来换取万亿的货值和数以百计的利润。

对于大家对融创最担心的资金、负债率部分，这一次万达也给出了特别好的条件，提供了三年的贷款。相信在三年的过程中，通过开发销售，300亿将不会成为什么大问题。由于酒店资产也没有任何负债，将来也能做大融创整体的资产规模，对于融创整体负债率的降低也有一定好处（因数据披露原因，尚未经过详细测算，只是根据这一些城市的酒店位置作出判断）。

看到发布会那天王健林和孙宏斌两人喜气洋洋的样子，就想起他们内部传出的八卦。原先万达这单交易并没有率先和融创洽谈，而是两人见面之后才定了下来。从某种意义上来讲，这两人是一种类型的人，他们的合缘也是意料之中的事情，相信这才是促成这次双赢最重要的原因。