地产风水轮流转，本轮发展看央企

新用户3817DiPs 2021-08-03

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目前已有不少民营企业都喊出了降负债，降杠杆的目标，但与此同时不少央企却开始了逆势拿地，加速发展，如中海、华润、招商、保利等。2019年1-4月，保利、中海、华润在销售规模上已有提速，增幅均超20%，此外其依托于强大的央企背景，较低的杠杆水平，在土地市场上积极布局，相信未来将会实现更快成长。

销售：前4月央企迎来新一轮增长

从2019年1-4月来看，四家龙头央企中有三家都取得了不错的销售成绩，同比增幅均超过了20%，其中中海、保利的销售规模都突破了千亿。从销售增速上来看，四家房企中，华润置地的销售规模增速最快，同比增长达到了33.1%，此外基于2019年可售货源同比增长25%至4159万平方米，去化率同比下降5个百分点至58%，华润置地在继续强化去化的基础上将2019年的销售目标锁定为2420亿元，同比增长15%。此外保利发展也已实现销售1471亿元，同比增长23.2%，为四家央企中销售规模最大。

投资：逆周期强势拿地加速发展

从四家央企的拿地投资度来看，也都保持了积极的拿地态势，其中华润置地2018年新获取103个项目，新增土储建筑面积达2213万平方米，同比大幅增长84.9%；新增土地投资金额1513.5亿元，同比增长26.5%。华润置地之所以选择逆周期积极拿地，一方面是为了加仓扩储，补充土地货值；一方面也是权衡企业自身财务状况及风险因素后作出的综合考量：在企业条件允许下逆周期以相对低位的楼板价囤地，后续优势明显；此外也是基于对来年楼市预判以及企业未来产业发展方向的提前蓄力。

此外中海地产也同样维持了积极的拿地态势，截止2019年4月，中海地产已新增拿地441.2万平方米，拿地权益总价430.3亿元。2019年中海计划新增拿地权益投资额为港币1350亿元，预计未来中海将会继续逐步加大投资力度，从而确保规模的增长。

盈利：盈利水平维持行业高位

从盈利水平来看，四家房企都维持在较高的盈利水平，其中中海地产无论是在净利润规模上还是净利率上，都位于四家央企之首。2018年中海地产的盈利水平再上一个台阶，毛利率达到了37.8%，较2017年增长了4.85个百分点；净利率达到了27.2%，较2017年增长了1.86个百分点，核心净利率达21.63%，较2017年增长了2.08个百分点。历年来中海的利润率都维持在较高水平，一方面是因为其在项目选择上更为注重利润空间，此外中海也有从项目拿地到开发建设的全产业链业务，从而能够更好地控制成本。

此外华润的盈利水平也位于房企前列，2018年华润置地实现营业收入1211.9亿元；毛利率进一步提升3.1个百分点至43.4%，在行业内保持领先；同时净利率与归母净利率分别小幅增长1.0和2.5个百分点至22.5%和20%。

成本：央企背景降低融资成本

从成本管控来看，可以看出央企无论是在综合借贷成本，还是在销售及管理费用率上都具有较大优势，均低于TOP10房企平均值。一方面这四家房企凭借着央企背景，有着先天的融资优势；此外其财务表现十分优异，良好的财务状况同时也为低成本融资提供了有力条件。

具体来看，中海地产的借贷利率仅为4.3%，相比2017年底的4.27%略有上浮0.03个百分点，处于行业极低水平。2019年1月，中海与二十家银行成功签署港币300亿元5年期俱乐部贷款协议，该贷款成本处于同期同类行业中最低水平之一；此后中海又完成发行了35亿公司债，其中品种一总额20亿元，票面利率仅为3.47%；品种二总额15亿元，票面利率仅为3.75%。凭借着良好的信用评级，预计未来中海的综合借贷成本或将得到进一步的降低。此外华润的综合借贷利率仅为4.47%，已经连续三年维持于4.5%以下，受融资环境收紧影响甚微，在行业内表现突出，为企业发展提供了良好的支撑。