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“ 5月，全国各大城市商品住宅供应阶段性回调，成交面积逐渐复苏。CRIC监测的百城数据显示，近半数城市商品住宅成交面积同环比保持增长，热点二线城市同比涨幅已突破20%，上海、杭州、南京、宁波、温州、清远等城市5月单月成交量创下近两年来成交高点，疫后复苏动力强劲。 但各大城市之间表现分化加剧，杭州、宁波等6个城市成交以刚需为主，上海、东莞等三城刚需、高档项目“两头热”。热点城市哪些产品最热销？本文通过对16个城市5月成交TOP20的项目进行分析，寻找各城市火热背后的动因。 本 文 约 2500 字 阅 读 需 要 6 min 01 沪、宁、杭等6城5月成交创新高 CRIC监测的百城5月成交数据显示，46个城市商品住宅成交面积同环比保持增长，剔除成交规模、涨幅较小的部分三四线城市，市场热度高涨的城市多达16个。 从5月成交情况来看，上海领先四大一线城市，商品住宅成交面积突破100万平方米，同环比分别增长54%和76%，呈现爆发式增长，主要是受热点板块项目大卖加上延迟备案等因素推动。 杭州、南京、成都、宁波等热点二线城市同比涨幅均超20%，值得关注的是上海、杭州、南京、宁波、温州、清远等城市5月单月成交量创下近两年来成交高点，疫后复苏动力显著强于其他同类城市。 图：上海、杭州、南京、宁波、温州、清远月度商品住宅成交面积变化情况 （单位：万平方米）  数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 表：16个典型城市5月商品住宅成交面积和同比变化情况（单位：万平方米）  数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 接下来，我们对比了16个城市5月商品住宅成交面积TOP20项目，具体分析这些城市热销背后有哪些动因？ 首先，将不同城市TOP20项目按照低档、中档、高档、豪宅进行产品分类，各城市项目档次分布情况如下图：以宁波、杭州、温州、济南、成都为代表的核心二线和强三线城市主要依托低档热销；西宁、南宁、昆明客户刚需化情况也比较显著，中低档项目成交占比较高；韶关、衡阳的热销项目价格集中在城市均价附近；洛阳、上海、东莞的市场则较为特殊，低档和高档或豪宅类产品热销频频，而中档则略显失色；合肥、南京则呈现出各档次产品去化平均，高性价比产品备受青睐。 图：16个典型城市5月商品住宅成交面积TOP20项目档次分布情况（单位：个）  备注：产品档次划分标准为低档：项目均价低于城市均价的10%以上；中档：项目均价在城市均价的正负10%之间；高档：项目均价高出城市均价的10%-30%；豪宅：项目均价高出城市均价的30%以上 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 02 杭州、宁波六城低档项目 刺激刚需加速释放 第一类城市成交主要以高性价比低档项目为主，其价格优势吸引刚需买入。典型代表如宁波、杭州、温州、济南、清远、成都，刚需客户较为活跃，位于政策利好区域，价格相对适中的高性价比中低档楼盘持续热销。这类城市的共同特点，多为省会或区域核心，人口基数较大，“虹吸”效应明显，吸引了众多外来务工人员，买房自住居多，加之部分区域限价原因导致一二手倒挂，高性价项目吸引购房者蜂拥而入，因此在杭州、成都也出现了多个“万人摇”项目。 以杭州为例，5月成交的火热主要是依托刚需盘驱动，二手房倒挂情况实际上并不十分显著。据CRIC监测，杭州5月商品住宅成交面积TOP10项目中有8个均为低档产品，主要集中在临安区，项目均价基本都在2万元/平方米以下，已属于整个杭州的“价格洼地”，也成为了刚需入场的必争之地。相较而言，新盘和周边项目的价差并不显著，例如排行第一的余杭区御山道壹号项目，均价为19764元/平方米，但位置更靠近地铁和综合体的众安理想湾，近期二手房成交均价也在1.8-2万元/平方米；同样排名第二均价为19142元/平方米的宝龙旭辉城，目前板块主流二手房价也仅为1.8万元/平方米。 表：宁波、杭州、温州、清远5月部分热销低档项目基本情况 （单位：万平方米，套，元/平方米，亿元）  数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 03 上海、东莞等三城 刚需、高档项目“两头热” 上海、东莞、洛阳的热销项目分布情况呈现出“两头大，中间小”，刚需自住和高端改善需求都比较旺盛，而城市均价附近的中档项目占比较低，去化相对一般。 以上海为例，热销项目既有均价10万+的豪宅项目浦东碧云尊邸、浦东新鸿基滨江凯旋门，同时不乏均价4万+的闵行万科青藤公园、宝山中集金地美兰城。这也与上海本身的居民收入结构密切相关。 对于刚需人群而言，80-100平米小三房户型备受青睐，无论从面积段、总价段，还是功能性来说都完全契合了其一步到位的置业需求。而高档和豪宅市场的主力为高净值人群，他们收入渠道来源多样，购买力相对充裕，置业需求稳定，受疫情冲击较小，因而高端和豪宅产品比较稳定，譬如浦东的新鸿基滨江凯旋门项目，4月开盘推出的136-145平米的两房稀缺小户型，因其区位和价格优势，开盘当天去化率达到84%。 表：上海、东莞、洛阳5月部分热销低档、高档、豪宅项目情况 （单位：万平方米，套，元/平方米，亿元） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 04 合肥、南京各档次产品去化平均 而针对合肥、南京等二线城市而言，各档次均有热销项目，去化平均，整体市场全线回暖。 需要指出的是，南京高档和豪宅市场热销项目占比略高于中低档，且成交面积TOP10项目中8成均为建邺、鼓楼、栖霞等核心区域的中高档和豪宅项目，市场热度可见一般。其中榜首项目栖霞融信世纪东方在5月末再次加推324套房源，开盘即全部售罄，热销原因无外乎以下几点：一是板块资源稀缺，配套相对完善，区域购买力较为充足。二是项目得房率较高，为81%-89%，此次推出的户型中不乏89-99平米的小户型，总价可控；此外本次加推也属项目收官房源，购房者意向也较为强烈。 表：合肥、南京5月部分热销项目基本情况 （单位：万平方米，套，元/平方米，亿元）  数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 房地产市场复苏动力较强的城市主要集中在核心一二线和强三线，多数城市主要依托刚需自住需求集中释放，短期市场迅速回暖，譬如宁波、杭州、温州、济南、清远、成都等。韶关、衡阳等城市因各区域无明显价差，房企凭借以价换量或政策利好等外部因素加持也带来了楼市的“繁荣”，而上海、东莞、洛阳、南京等高端市场同样引人关注，部分核心区位的高性价比项目屡开屡罄，造就了短期内的销售佳话。 总体来看，这些城市的市场热度短期内仍有望延续，产品“分层”现象也将逐步加剧。 |
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