|
这两天，又被碧桂园刷屏了！ 近几年碧桂园其实很低调，这一次亮相是因为《财富》世界500强，再次被“高调”！ 能进世界500强的房企，本就凤毛麟角，今年也才8家，但碧桂园5年都是座上宾！ 不同的是这一次，碧桂园在全球榜又升了8位，而对比国内陆产业绩榜，碧桂园一直是4年不变的“龙头”！ 怎么看500强又晋级？ 怎么看当下碧桂园？ 怎么看碧桂园下一步发展？ 这是地产人需要关注的三个问题。 老潘这里以10问10答形式，来解读一下碧桂园当下的变化与新思考！ 1问碧桂园：财富500强，是否能代言碧桂园的优秀？ 潘永堂：不少30强到10强房企都悄悄树立了“进入世界500强”的目标。但对碧桂园而言，世界500强座次榜，不仅每年进榜，而且持续上移！
仅5年时间，碧桂园在500强榜单上就实现了从“4字头”向“1字头”的进阶。 目前位列全球139名！ 其次，《财富》500强的评选依据是看营收。 但对地产行业而言，一则因为预售制，所以营收是个延迟指标，是滞后的；二则作为全球最大的房地产开发市场，作为力求打造综合竞争力的房企而言，他们早已不单单把一个指标来定房企输赢，比如说这里的营收指标。 一个营收排名，并不能代表碧桂园的整体优秀！ 事实上，今天评价一家房企的优秀，销售额与营收，利润与ROE，负债与评级、产品与运营等都需要全方位审视，平衡均好突出者，才为优秀！ 相反的，在今天房企大变局，深调整的今天，碧桂园的对未来的判断，自身战略运营的调整，很多在营收增长之外的经营之变，倒更多是值得业内关注和学习的。 2问碧桂园：目前行业都进入低增长阶段，作为8000亿量级的碧桂园，未来规模增速是否会降速 ？ 潘永堂：现在房地产的确进入了整体“低增长，低利润、低容错、低预期”的发展态势。 部分房企甚至已不是低增长的问题，而是负增长、爆雷或即将爆雷的压力。 同时，行业低增长也并不意味着所有企业低增长。优秀房企在这样的形势下反而能见度更高，优势更鲜明！ 那么，未来3年，碧桂园增长预期如何？ 对此，2021年业绩会上，莫斌明确表示：“未来3年碧桂园有信心每年录得10%的权益销售额增长，并保持各项经营指标同步增长”。 对于一家8000亿量级的房企而言，增长10%就是增长800亿，即碧桂园一年的业绩增量就相当于一家“50强房企”的体量！ 事实上，看看2021年碧桂园的实际表现。 2021上半年碧桂园是“开门红”，直接以67.9%的销售目标完成率，位居行业第一！ 显然，3年10%复增长的目标，看来第一年达标毫无悬念！ 3问碧桂园：目前 “家底” 土储的成色如何？粮仓是否丰厚？ 潘永堂：碧桂园家底拥有2.25万亿的土储，且含金量还明显高质！ 三道红线，拿地占销售额的40%红线，这意味着房企未来靠“高投资驱动增长”受到约束。这个时候，存量家底是否丰厚就是一个好企业的“试金石”之一了。 值得关注的是，截至2020年底，碧桂园在国内已获取权益可售资源约1.75万亿元，潜在的权益可售货值约5000亿元，合计约2.25万亿，可强力支撑碧桂园未来3.5年以上发展。 货值高，只是一个方面。在低去化时代，关键还得看土储的“质地”好不好。 其一，2020碧桂园新增权益拿地平均成本竟然低至2968元/平米，绝对值估计秒杀所有房企，太低了。但更关键的是货地比高达3.3。 碧桂园销售均价9000元|平米，显然碧桂园土储的毛利空间是够量了。 其二、看了土储成本，再看分布区位好不好。这些估计各位都清楚了。2.25万亿权益货值土储，98%位于常住人口50万人以上区域，93%位于人口流入区域，73%位于长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈，大多数货量的分布符合人口流动趋势。 比如江苏省、浙江省的销售贡献逐步上升，至2021年1-4月，销售金额占比分别达到16%、10%。而面积投销比保持在1左右，充足的土储货源支撑销售增长！ 老潘也看到一个数据，碧桂园2.25万亿土储竟然25%以上在广东。 这对碧桂园本就31个省市和一线到六线全布局而言，显然碧桂园也是有所侧重的。要知道，广东一则是碧桂园大本营，二则是粤港澳大湾区的热土。 4问碧桂园：这2,3年50强房企都在纷纷一二线，三四线去化碧桂园也从2020年69%下降到2021年的预期65%，那么，三四线高占比的碧桂园是否面临经营风险、成长风险？ 潘永堂：一句话答复就是“你之砒霜，它之蜜糖”。 碧桂园的可敬之处：在一个非主流战场成为整个地产行业龙头！ 事实上，碧桂园最让人佩服的其实不是业绩冠军，而是一个巨大的三四线战场竟然只有碧桂园“一家看好”，尤其几乎所有大型房企都在挤一个一二线红海厮杀时，碧桂园却在中国幅员辽阔的三四线战场持续深耕、持续看好！ 正如孙子兵法说，不战而胜是上策！ 准确说，之前恒大还在三四线占比较高，但过去3、5年也逐渐回归一二线了。比如之前被誉为“新三四线之王”中梁、祥生等，现在也纷纷回归一二线，降低三四线比重了。 不仅仅是恒大，中梁，祥生，比如2018年之后3年，50强房企年报稍微梳理一下，基本都有一条“投资金句”——我们销售额、土储分布70%，80%在一二线城市，三四线占比非常少，而且少数三四线也都是在自身布局一二线城市周边“围点打圆”，挺安全！ 一个个都离开了“三四线”战场。 反过来，这对高度聚焦三四线、且形成了独特三四线竞争优势的碧桂园就是一个变相的“超级大利好”！ 其一，抢地的对手少了，土地市场竞拍热度自然低了，碧桂园三四线拿地成本就更低了。 其二、随着其他房企纷纷退出三四线，碧桂园在三四线的话语权也将更大，未来将更有机会继续提升市占率。 5问碧桂园：集中供地下，是否影响到碧桂园拿地？ 潘永堂：答案就是集中供地对碧桂园影响小，首轮集中供地，碧桂园22城拿地额其实仅占 22.5%，影响不大！ 应该说，国家集中供地在一二线22个典型城市推行，这的确，急坏了很多在一二线重仓布局的大中型房企，尤其是民营身份、高负债的大中型房企，因为与央企在22个城市拿地PK。 就好比一位大佬表示：“跟央企抢地拼钱就好比跟银行PK一样”。 所以2021年首批集中供地，大型和中型民营房企很多备战多轮，却拿地甚少，补货不足，很多陷入拿地焦虑。 碧桂园是一二三四五线全布局，22个城市集中供地对碧桂园影响较小！截至2020年底，碧桂园业务遍布31个省/自治区/直辖市、289个地级市、1350个县市级/区/县/镇。想一想，289个地级市，1350个县级市区县，碧桂园太幅员辽阔了。 事实上，在2020年时，“22城”碧桂园早就进入，而且彼时22个城市占总的土地储备大概是21%，销售额也大概是21%，所以整体的影响是比较有限的。 再看集中供地之后，就在2021年前6月拿地中，碧桂园77.5%的金额投资于非集中供地城市！ 根据亿翰智库统计，碧桂园仅仅在北京、上海、广州等10座城市落子，也仅仅上海，北京拿地较大，总体在集中供地拿地权益金额是181亿，而碧桂园2021年1-6月累计权益拿地总额高达803.5亿元。 算下来，碧桂园集中供地城市权益投资额占总权益拿地额比例仅仅为22.5%！ 为何如此？核心是碧桂园一二线其实不是主要投资阵地，而且碧桂园一直奉行低成本拿地原则，比如2020年新增货值的货地比高达3.3。这显然是22个集中供地城市所难企及的。 这个集中供地新政对碧桂园影响较小，对其他重仓一二线的规模房企而言影响较大，这个案例说明了什么？这是更值得思考的问题。 即一二线和强三线往往是政策调控密集区，而相对60%左右重仓三四五线的碧桂园天然就容易规避调控政策带来的经营波动！ 显然，这也是碧桂园战略致胜、战略优势的一个体现！ 6问碧桂园：到底该如何看待一二线和三四线楼市的操盘逻辑？ 潘永堂：未来房地产市场可能：”一二线做销量，利润薄，代工厂，三四线去化低，利润厚，限价弱！” 这2年，房企的观感就是三四线城市地产去化已经很慢了，而全国也唯有东部经济发达地方，长三角相对表现可以，也就是在这样一个背景下，碧桂园过去几年依旧表现出高业绩，高位的“中速增长”。 这反过来说明，碧桂园的厉害之处！ 所以，三四线到底好不好，关键还看对谁说！ 事实上，老潘与众多50强房企交流，他们其实一致认为一二线虽然限价，但城市容量大，去化率更高、更稳定，能保证稳定现金流，所以在一二线更稳健。 但事实上，另一个趋势是中国房地产一二线在限价时代，在低利率时代，在类似滨江努力1%到2%利润率的趋势下，未来一二线城市的房地产正在沦为“制造业”，即在一二线布局的房企更多是一个造房子的工厂，制造商而已，算是“薄利多销”的玩法了。 三四线，因为不限价或是弱限价，加上周转率更高，反而很多三四线ROE比一二线更高。碧桂园在一二三四五六线全投资深耕后就发现，比如2020年上半年，碧桂园在三四线城市项目获取的18个月后的投资转化率高达1.28，但一二线城市的投资转化率0.73。显然，三四线碧桂园的投资转化率比一二线反而更高！ 所以，碧桂园找到一个近乎无人区的好战场。所谓三四线战场，应了那句老话——你之砒霜，它之蜜糖！ 也有分析师表示；未来整个房地产行业利润会不断的缩水，最后沦为类似富士康帮苹果代工生产，只有5个点毛利率，2个点净利率。这种苗头已经在杭州、北京集中拿地下出现了。 未来成本控制能力弱，成本管理水平低的房企会缺乏生存空间！ 所以，未来一二线城市可能做流量、做工厂、利润微薄，而三四线城市限价弱、去化低，但周转快，可以做利润。这可能是未来3、5年房地产正在面临的新格局！ 7问碧桂园：碧桂园为何裂变出106个区域集团，下一步什么动作？ 潘永堂：其实意味着碧桂园进入区域深耕的“加速期”，未来每个“小碧桂园””都要力图做到当地15%的业绩市占率！ 碧桂园应该尝到了城市深耕，区域深耕的“甜头”了！ 这几乎是肯定的！ 比如2020年底，碧桂园进入289个地级市，总进驻城市的平均市场占有率为5%，而三四线城市平均市场占有率为8%。 这是比高业绩更恐怖的“强实力”！
这在“活下去”地产舆论中，碧桂园却依靠竞争力、强势龙头、综合实力引领自己“活得好”！ 下一步怎么办？尤其越来越多大中型房企在过去2、3年回归一二线城市后，对此，碧桂园在区域深耕维度强化了3大举措。 其一，碧桂园在2020年开启组织变革，四次裂变最终将区域集团达到106个，这是为了做大做强区域集团。 比如2020年2月调整侧重于把小的区域进行合并，形成规模效应；而2020年5月，10月侧重把规模过大，管理半径大的区域拆分裂变，最终形成106个区域集团。 拆分的目标要求各区域缩小管理半径，下沉市场，增加渗透力度，聚焦深耕。更直白一点，则是高效抢占更多市场。 其二、把区域集团组织变革后，管理半径，规模量级调整好后，据说碧桂园希望每个区域集团市占率提升到15%！ 除了组织变革，碧桂园的博士战略已经部分胜任区域集团总裁，比如从2014年开始，碧桂园开启对博士的培养，目前超过1000名博士，而在106个区域总裁中，已经有33个区域总裁是由博士担任，他们已经成熟了！ 杨国强在2020年10月工作会议上明确表示：“蜻蜓点水等于是竹篮打水，裂变是为了有能力做得更好。” 莫斌也称：“今后每个区域都相当于一个小碧桂园，希望在现金流能够保证的情况下，每个区域都有稳步的发展。” 15%在一线和强二线是个几乎不可能数字，但在碧桂园以三四五六线为主导的格局下，15%是一个可以实现但却需要挑战的数字！ 对比之下，在2020年底，郁亮表示，在房地产不断洗牌出清后，未来万科希望做到8%到10%的市占率！当然前提是万科一二线和强三线为主的布局结构！ 也显然，这两家巨头，万科在主战场要做大做强，碧桂园农村包围城市也要做大做强！ 而且，结合万科2021年5个区域裂变为7个以及城市下沉，看来，万科PK碧桂园依旧是未来很长一段时间的PK赛！ 8问：都知道行业集中度越来越高，但未来房企洗牌的逻辑，成长的逻辑如何？ 潘永堂：碧桂园杨国强这几年一直在强调一个行业大逻辑。即未来房企谁的竞争力越强，谁的市占率就越大！ 无独有偶的是，万科2020年一次媒体交流会上，郁亮也表示：“房地产今天发生了深刻的变化，万科未来的战略逻辑要由自我成长战略改变为竞争战略！” 一个前提是，今天房地产整体市场开始进入天花板，未来很难有大增长，虽然今年又将超过2020年，据统计2021年6月房地产销售超过9.3万亿，全年大概率19万亿。但今年是疫情年之后的反弹，房地产的确也接近天花板，行业在20万亿震荡前行。 那么，未来房地产从大概率进入零和游戏阶段，即中小房企或是问题大型房企失去、丢掉的份额就是优秀房企增长的份额。 从这个逻辑上，万科开启“竞争战略”是有大时代背景的。 同样也是最近几年，碧桂园内部也有一句反复强调的话。比如杨国强在碧桂园的2021年工作会议上，“只要我们是最有竞争力的，碧桂园就一定可以做得好。” 事实上，早在2018年，碧桂园就提出用3年时间，碧桂园认真做好一件事，即提升全周期的综合竞争力。过去的3年，都被命名为碧桂园的“全竞提升”主题年！ 比如2021年怎么干？莫斌从六方面进行了定义：
这也是竞争力战略的一个有效落地。 显然，从5%市占率到15%市占率，这是碧桂园竞争力提升的最高评价标准！ 9问：区域持续深耕，提升市占率，碧桂园如何做到？ 潘永堂：连续持续追加投资最直接的结果就是市占率的提升，碧桂园这些年超半数城市连续4年追加投资，为深耕“输血”！ 碧桂园未来市占率从5%提升到15%，这是战略目标。 怎么做到了？房地产核心还是投资驱动。 碧桂园土储质量、分布、结构、成本都是优中选优，前文已经论述，如今更值得体现大家关注的是，碧桂园最近3,4年的投资具有高度的“连续性”！ 即一旦选定城市入住，碧桂园的投资变回持续投入，这也一率五力中“做一成一”的一个要求。这样持续追加投资，每年持续投入，就能够实现品牌效应，规模效应，市场占有率的系统提升。 从碧桂园的总体投资战略来看，在保证公司在长三角、珠三角周边城市的深耕力度之外，向环渤海、长江中游、川渝等区域全面覆盖，而后便进行深入布局，并以此为基础向周边口袋区域（人口稠密省份，如河南、海南、贵州等）延伸，所坚持的无非是“先站稳，再扩张”的原则。 持续投资最直接的结果就是市场占有率的提升！ 从亿翰智库统计的数据表明：碧桂园2020年投资的199个城市中，
也就是说，碧桂园超半数的城市做到了连续四年持续投资，深耕意向明显！ 10问：管理红利时代，碧桂园经营能力，到底如何？ 潘永堂：碧桂园碧桂园的“造血生血能力”一流！ 不仅仅是投资“输血”，碧桂园自身内在的经营、运营是一流。 其一，能自我造血，生血核心还是依靠投资水平要高，这是源头的胜利，这一块碧桂园驾轻就熟！
其二，碧桂园强大营销能力，碧桂园自身造血功能强劲，权益销售回款连续5年高于90%，2020年房企销售回款率的中位数为88%，平均数为87%，碧桂园的权益销售回款率远高于行业均值。 其三、碧桂园高业绩依靠的经营运营力，而不是财务驱动、财务高杠杆。 非常难得是，碧桂园在规模不断扩大的同时，近年来碧桂园杠杆水平却持续处于行业低位。从这个角度说，碧桂园是当下少有的兼顾规模增长和负债管控的房企之一。 比如2020年底其净负债率仅为55.6%，且连续多年保持净负债率低于70%，而如今三道红线净负债率红线是100%，显然碧桂园处于安全线以下很多，整体经营稳健性极高！ 最后，特别值得一提的是碧桂园建筑机器人的应用！ 据说碧桂园2020年要全面用机器人建房子？ 作为销售额最大的，且开发、销售面积都稳居前排的碧桂园，用机器人造房是大势所趋。 事实上，中国在建筑工业化、产业化是非常落后的，公开数据显示，2020年一线建筑工人平均年龄已接近50岁，比2007年增长了10多岁。 相较于传统人工，机器人施工在安全、质量、效率等方面都有显著的优势。
比如碧桂园混凝土机器人优点就非常突出：即体积小、重量轻、转向灵活、精度高、误差小（控制在0-5mm）振捣密实，提浆效果显著自动化程度高，大幅降低工人劳动强度。 比如外墙错台打磨机器人：依附外墙环轨作业，模块化设计，体积小，重量轻、精度误差±3mm，最大切深10mm的错台。 中国科学院院士、清华大学人工智能研究院院长张钹教授认为：“碧桂园集团在短短近三年时间里，针对BIM、装配式建筑和建筑机器人领域投入了大量的研发资源和人才，开展全面的研发，目前已经交付了大批量的机器人，已走在了全国乃至世界智慧建造和建筑机器人领域的前列。” 截止目前，碧桂园机器人已经研发近50款机器人！截至2021年7月，已有
诚然，碧桂园建筑机器人还将不断磨合调整，不断升级换代； 这是一条很难的路，但好在碧桂园出发了！ 地产行业只有一个“碧桂园”！ 它已在世界500强连续5年座次上升； 但对中国房地产而言，碧桂园，的确走出了一条难得的“独特、竞争力强且可持续生长”的大道。  |
|
|
来自： 昵称76155749 > 《待分类》
