控制房价借鉴欧美经验

本文选自《看懂财经新闻的第一本书》

作者：陈思进

编者按

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虽然无法完全把欧美调控房价的策略照搬到中国来，但我们仍然可以从欧美的经验中看出一二。

在欧美，房子和汽车一样属于消费品，并不是投资品，房价是计入CPI（居民消费价格指数）加以计算的。所以，一旦房价高涨，CPI超过5%的话，便属于恶性通货膨胀，政府就非得出重手。比如在里根时代，美国经济一度恶性通货膨胀，里根政府便连续加息，一直加到18%，硬生生地控制住通货膨胀。同时，因为借贷成本太高，房价应声回落。

欧美政府在征收高房地产税之后，提供大量各种类型、租金稳定的房子，使大多数民众并不需要非得购房而居。在德国，有高达57%以上的人一辈子租房而住。即使在地广人稀的美国，在次贷危机爆发之前，拥有房子的屋主打破历史最高纪录，可依然有超过33%的人租房而住。

在欧美，租房还是买房，对大众来说只不过是对生活方式不同的选择而已。无论在理财还是其他方面，并无优劣之分。

如果真想调控房价，欧美平均2%的房地产税是一个控制房价的平衡器。此外，房贷利息的随时上涨以及政府为“劫富济贫”所推出的大量廉租屋也是两大抑制高房价的方法。升息的结果就是收紧信贷，斩断了“血液”的供给。华尔街有一个模型，房贷利息每升1%，房价就会下跌5%~10%。真所谓“成也萧何，败也萧何”——当初吹大房市泡沫，就是低息放松信贷立了“头功”。

这三种利器糅合在一起，好似绞索一般套住了房价的恶性攀升，所以， 欧美的房价不可能像中国那样疯涨。他山之石，可以攻玉。如果中国希望遏制投机炒房，使房价回归理性的水平，不妨全面借鉴欧美这三个方法。

美国：征收个税和不动产税

在美国涉及房产的税主要是个人所得税和不动产税，而买卖过程中几乎涉及不到其他税。每年的春季由房主自己报税。房产如果持有两年以上（以过户时所发的房契时间为准） 再出售的，夫妻俩可以有50万美元的免税额， 即如果房产增值没有超过50美万元就可不缴税；而单身的免税额在25万美元。如果超过此数目，联邦政府要对涨价部分征20%的个人所得税，如果持有时间不满两年，两者涨价部分全部要交20%的个人所得税。但装修以及其他改进房屋的费用和贷款利息可以予以扣除。

此外，拥有房产后房主需每年缴纳不动产税给州政府。各州税率有所不同，征收幅度为房产价值（政府一般每两年左右评估一次）的1%~3%，分两次付清。

法国：按土地出租价值征税

在法国，房地产税的征收依据是土地的出租价值，包括“未建成区的地产税”“建成区土地税”和“住宅税”。按规定，“未建成区的地产税”由空地的所有者缴纳税金，其税金减免部分是20%；“建成区土地税”由建筑物（住宅或其他建筑物）的业主缴纳税金，其租金减免部分是50%；“住宅税”由住宅居住者缴纳税金，但没有减免部分。

在上述三类房地产税中，前两类是由业主缴纳，后一类由居住者缴纳；由业主缴纳的两类考虑了业主的成本，因此有减免部分，而由居住者缴纳的一类则没有减免。

韩国：征收综合不动产税

韩国政府在2005年征收“综合不动产税”之前已经出台财产税。比如一套市值1亿韩元 （现韩元兑人民币汇率约183∶1） 以上的住房每年要征收0.5%的财产税，不过由于征税的标的房价不到市场价的50%，所以实际税率只有0.2%左右。

综合不动产税是在财产税之上额外征收的，韩国政府把税款分配到各个地方政府，帮助缩小地域之间的经济发展差距。征税对象是市值6亿韩元以上的住房，税率是1%~3%。但由于征税的标的房价是市场价的60%~70%，实际税率要低很多。2007年，综合不动产税实际税率达到了最高峰，为0.87%。从2008年韩国政府开始实行减税政策，调整了综合不动产税，把征税对象上调到市值9亿韩元以上的住房，把税率下调到0.5%~1%。

荷兰：鼓励出租分类课税

荷兰对房屋课征1的税收有两种：第一种是房屋消费税，对房屋使用者课征；第二种是地方政府课征的财产税，主要课税对象是房屋。另外，中央政府征收的净值税也包括对房屋征税。

房屋消费税的纳税人是房屋消费者或使用者，包括自用房屋和租用房屋的人。税率是比例税率，计税标准为房屋租金和房屋内使用的家具的价值；允许从租金中扣除一定数额，就剩余额课税。

财产税属地方税收，对象包括土地、房屋等不动产和某些动产，主要课税对象是房屋，故对许多土地有免税规定。房屋价值由地方政府参照房屋的市场价值评估确定，税率由各地政府自定。

中央政府征收净值税的对象包括个人住宅和营业用房。对营业用房有减免规定，13.1万荷兰盾以下的房屋金额免税，超过13.1万荷兰盾以上的部分减征40%的税款，减免税额最高不得超过58万荷兰盾。对以房屋租赁维持生存的低收入者给予减税照顾。对营业用房及低收入者有减免规定，但对个人住宅则没有。这种税收政策尤其鼓励低收入者出租房屋。

加拿大：100%物业征税

温哥华地产财政的主要来源是地税（物业税）收入，约占总财政收入的

58.4%。地税不是根据土地面积征收，而是按物业的总价值（土地和房屋）的

情况，按不同税率征收，以此抑制贫富差距无限拉大，并通过对贫苦居民的福利补贴来保持社会的基本平衡。

温哥华市政府对物业管理非常严格，对房地产每年评估一次，评估由政府主持，费用也由政府负责。根据业主的不同情况，征收土地和房屋的评估总值的0.5%~15%，自己居住、自住加出租、商业性等不同用途的地产，其房地税也不相同，对拥有第二套住宅的人还以高税率征收。

新西兰、澳大利亚：不动产税率最高为1%

新西兰和澳大利亚买卖房屋时也不涉及什么税，只有卖家涉及个人所得税。如果一个人拥有几套房产，税务部门就会对其格外关注。在每年3月报税时，对获利隐瞒不报的，处罚非常严，甚至会责令坐牢。

不动产税则是政府根据房屋的占地面积和每年进行评估的房屋价值按0.3%~1%征收。

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