从长沙学习归来，深圳今天放了调控“八大辣招”

  

作者：今纶

   

大家应该都知道，7月8日，深圳市住房和建设局考察组一行10人到长沙市住建局考察交流房地产市场管理工作，深圳市住建局考察组对长沙房地产调控和房地产市场监管工作成效、先进经验和典型做法给予高度评价。

 

长沙是楼市调控最严的城市之一，号称是“让炒房客有来无回的城市”。2018年6月25日长沙房地产调控再升级，《湖南日报》甚至刊发《“反炒房”攻坚战》的文章。

 

截屏自湖南日报数字版

  

最牛的是，长沙没有土地财政的依赖症：

 

上半年土地数据排行榜：杭州1700亿，武汉443亿(没加上半年最后一天海底捞月中海的200多亿)，长沙287亿，长沙卖地收入排在28位。

 

长沙市2020年一季度实现GDP2704.9亿元，居全国第十一位，相比上年同期增长了155.3亿元，名义增长速度为6.09%！

 

去年前三季度，长沙的GDP增速也超过8%，全国重要城市中排名第一。

 

长沙狠狠打了炒房客和土地财政支持者的脸，不是一线城市，没有特殊政策，不支持炒房，经济照样高速增长。

 

在这样的背景下，深圳去长沙学习其实只有一个目的：如何既调控楼市，又不影响经济发展？

 

长沙做到了，深圳能做到吗？

  

◆“八大辣招”关键在执行◆

  

7月15日，深圳市住建局发布调整限购年限、完善信贷措施、调整税收等8项措施精准调控楼市。

当然，深圳的调控政策肯定是早就有草案的，或者说去长沙之前已经有了详细的方案，去长沙交流就是谈一些更细节的技术性的东西。

 

截图自深圳市住房和建设局官网

  

那么，我们来看看深圳今天放的调控“八大辣招”：

 

首先是调整商品住房限购年限。我觉得这个是有用的。

 

“深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。非深户居民家庭、成年单身人士（含离异）继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行”。

 

特别是“落户满三年，而且要连续36个月及以上个人所得税或社会保险证明”，已经很刚了，那么，有没有神通广大的人士钻空子，找到可通融的渠道？我不知道。

 

“夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算”。

 

这个好，离婚买房不管用了。

 

但是一定有人骂侵犯个人权利，不过，现在这个楼市调控局面，骂就骂吧。

 

至于“完善差别化住房信贷措施”，就不一一细说了，主要还是降杠杆，增加首付，方向是对的。

 

“更新存量住房（即二手住房）交易计税参考价格，使计税参考价格更接近市场价格；同时，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年”。

 

2年变5年肯定是让炒房客难受了，不过“计税参考价格更接近市场价格”估计会被喷。怎么说？可能会增加买房者负担。

 

“细化普通住房标准”要求同时三个条件，对普通工薪阶层有影响，但影响不大。

 

哪三个条件？“住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元”。

 

如果你的买房预算超过了750万，或者你打算买套内建筑面积120平方米以上的房子，你非要说自己很穷，卖惨，很难博得同情，估计网友会痛骂。

 

至于“加强热点楼盘销售管理”、“推行房屋抵押合同网签管理”、“加大二手住房交易信息公开力度”、“严厉打击房地产市场违法违规行为”，应该都是大家能想到的常规操作，关键是能不能真正执行，包括如何堵漏洞。

 

比如“及时发布热点片区、热点楼盘二手住房合理成交价格，引导市场理性交易。中介机构应及时、准确向市住房建设部门报送二手住房挂牌和成交信息等相关数据，并对上报数据的真实性和准确性负责，对于不报、漏报、瞒报的中介机构，依法暂停其网签权限，纳入房地产行业诚信系统予以联合惩戒。”

 

说实话吧，我很怀疑中介机构是不是会真实上报相关数据，因为成交几套豪宅，利益太大了，弄虚作假的动机太强了。所以，能不能抓几个典型，学习长沙，打一场“反炒房”战争，真正做到“依法暂停其网签权限，纳入房地产行业诚信系统予以联合惩戒”，这个才是关键。

 

另外，在深圳房价狂飙的过程中，起到关键煽动作用的不止是中介，还有一批地产自媒体，对于他们扩散虚假信息的行为，也要拿出“反炒房”的铁腕政策来。

 

◆尽快减少对写字楼的土地供应◆

 

最后我想说，深圳以上的调控“八大辣招”只要执行到位，确实能有效控制房价短期内上涨，如果执行不到位，分分钟“辣招”变“蜡招”。

 

深圳还可以做什么？

 

7月4日，住房与城乡建设部副部长倪虹赴深圳调研，并与深圳市住建局、房地产开发商、房产中介机构等代表举行了座谈会。

 

万科集团合伙人谭华杰发言称：

 

“2019年，深圳的土地供应745万平米。其中工业和商业用地占544万平米，占比高达73％。而居住用地仅有166万平米，占比只有22.3％。深圳未来三年的写字楼供应可以满足未来25年的需求。

 

目前全球除中国以外没有一个国家规定开发率控制在50%以内，日本东京登记的开发率为70%，很多居民还住独立屋，所以东京的人口及占地面积情况足以说明，利用好开发率就能改善居住环境，深圳是全中国开发率最高的城市，但也就40%的开发率，希望中国在开发率上可以借鉴日本等国家的政策”。

 

  

再来看看最新数据，戴德梁行7月11日发布了今年上半年各大城市甲级写字楼空置率排名：

 

一线城市里面，深圳写字楼空置率最高，达25.4%，写字楼租金下降幅度最大，同比下跌13.6%，222.9元/平。

 

所以，我个人建议：深圳应该尽快减少对写字楼的土地供应，应该反思土地供应的失衡现象：在土地供应方面，是不是可以考虑工业和商业用地占比降到25%，居住用地占比上升到75％？

 

为什么要人为制造居住用地占比超低的现状？真是迷之操作，完全不能理解。

 

一方面表态要搞好民生，一方面严厉调控，一方面却不增加居住用地占比，这完全是世纪之谜啊。

 

还是希望深圳的楼市正常一点，绝大多数深圳人都是工薪阶层，深圳人压力太大，对城市发展，对大湾区都不是好事，是时候给深圳人减压了。