【原】重庆首套房利率破“6”、上周成交量下滑50%，当前买房等不等？

上周重庆主城区新房住宅的房价上涨近1000元/㎡。以及，重庆的房贷利率又涨了。

这是楼市淡季该有的配置吗？

01

大半个月之前，重庆的首套房利率是没有破“6”的，少数银行的利率相对较低，在5.65%到5.75%。二套房也没有集体破“6”，还是有个别银行在6以下。

而现在，重庆的首套房利率已经有银行冲破“6”，之前相对较低的房贷利率更是不存在了。二套房利率则是集体上“6”，没有银行在6以下。

首套房利率：

重庆农村商业银行，6.05%（LPR+140bp），是目前为止利率最高的银行。

农业银行、兴业银行、光大银行，5.95%（LPR+130bp），在第二梯队。

剩下9家银行，中国银行、工商银行、建设银行等，5.85%（LPR+120bp）。

二套房利率：

依然是重庆农村商业银行最高，6.25%（LPR+160bp）。

中国农业银行、兴业银行紧随其后，6.15%（LPR+150bp）。

剩下9家银行，中国银行、工商银行、建设银行等，6.05%（LPR+140bp）。

虽然重庆多数银行目前普遍执行的房贷利率，依然是首套房5.85%、二套房6.05%。但令人紧张的变化在于两点。

1，之前首套房利率的最低门槛是加100个基点，二套房是加120个基点。现在首套房的最低门槛是加120个基点、二套房加140个基点。

2，之前首套房利率最多加130个基点、二套房最多加150个基点，且当时只有一家银行把基点加到了这么多。

现在首套房利率最高加到了140个基点，加130个基点的银行从1家增加到3家。二套房利率最高加到了160个基点，加150个基点的银行从1家增加到2家。

这两个变化下，现在普遍执行的首套房5.85%、二套房6.05%会不会再加10个基点，向首套房5.95%、二套房6.15%靠近？

讲真，重庆目前的房贷利率水平和过去四年相比，已经在一个非常高的峰值了。希望别再涨了。

02

上周（8.2-8.8）重庆主城区新房住宅的供应量环比下滑60%左右；成交量环比下滑50%左右。

供需明显缩量，房价却逆势上扬近1000元/㎡。一般只有一种原因：价格结构变化。

举个例子。

上周卖了10套房，8套100万、2套150万，平均总价110万。这周也卖了10套房，2套100万、8套150万，平均总价140万。当总价高的房源占了成交的大部分，自然会拉高均价。这就是成交结构变化引起的价格上涨。

这种情况经常会发生在单周房价的变化上，但这一次的结构变化有一个非常重要的隐藏信息点。

图片来自铭腾机构

根据铭腾的数据，这周主要是由于近郊新项目、别墅项目集中备案，带动价格结构性上涨。刨除这部分，价格实际上是稳定的。

「近郊新项目」就是那个隐藏信息点。

近郊新项目能带动价格上涨，说明近郊新项目的价格比现有的项目贵。不止是买新项目会花更多的钱，也在于一个趋势——新项目会越来越多，尤其是地价贵于以往的新项目。

当这类新项目在重庆楼市占的比例越来越高，就算行情不温不火，价格依然是一个“涨”字。

03

不管是现在的市场淡季，还是在价格更贵的新项目越来越多的以后，只要看上的房子是下面三种类型中的一种——不要犹豫，下手要快。

我统计了重庆楼市最近四周开盘就卖光的楼盘（数据整理自铭腾），它们的特征非常统一。

1，在热点板块，比如中央公园、西永。然后单价不算贵、把面积控制在建面80-90㎡ 的楼盘。

2，在老城区配套比较完善的板块，比如磁器口。单价谈不上多便宜，但面积控制得很严格，建面70-80㎡的楼盘。

3，虽然既不在热点板块又不在老城区，但本身不算差、位置不会太偏的二环板块，并且单价便宜又把面积控制在建面80-100㎡的楼盘。比如高职城、跳蹬、空港等。

近四周开盘售罄楼盘  左右滑动查看更多

这三种类型的楼盘，首先是控制了面积和总价。在这个基础上，要么是位于热点板块、要么是周边配套好、要么是价格便宜。组合在一起，基本就能符合多数刚需、刚改对房子的需求和价格预算。外加一部分寻找相对低价和潜力的投资客。

而刚需、刚改和这一部分投资者，恰好是重庆楼市最活跃的购房人群。所以即便是在当前的淡季，这三种类型的房子依然是好卖的。对于购房者来说，犹豫太多是会错过机会的。

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