【原】案例解析《A105010 视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》的填写及会计处理

某房地产公司，系增值税一般纳税人，执行企业会计制度。该公司开发项目共两期，一期是住房，二期是商铺。2019年4月1日，一期住宅开始预售，12月31日，预收帐款—一期贷方余额为6540万元，期初余额为0，全年预交增值税180万元（=6540/1.09×3%），城建税及附加21.6万元（=180×12%)，预缴土地增值税95.4万元(=6540-180)×1.5%)，未完工产品实际发生的税金及附加、土地增值税（未计入损益）117万元（=95.4+21.6）。

2020年6月30日，一期住宅完工并交付；2020年12月1日，二期商铺开始预售。2020年12月31日，预收帐款-一期，贷方累计发生额为2180万元（为交付前收取），期末余额为0；预收帐款-二期，贷方余额为1090万元，期初余额为0。2020年预缴土地增值税90万元，其中一期60万元二期30万元；预缴增值税58.2万元=（2000-60）×1.5%+（1000-30）×3%，其中一期29.1万元，二期29.1万元；预缴城建税及附加10.8万元，其中一期7.2万元，二期3.6万元。全年结转主营业务收入8000万元，主营业务成本6400万元，未完工产品实际发生的税金及附加、土地增值税（未计入损益）32.7万元。

本案例暂不考虑其他业务和其他税费，假设未取得增值税进项发票抵扣税款，假设该市土地增值税预征率：住房1.5%，商铺3%，该市销售未完工开发产品的计税毛利率为为15%。填写2019年和2020年企业所得税年度纳税申报表《A105010    视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》。

解析：一、根据基础资料梳理出如下表格：

年度	2019年	2020年
预收账款（含税）	6540.00	3270.00
预收账款（不含税）	6000.00	3000.00
应预交增值税	180.00	90.00
应预征土地增值税计税依据	6360.00	3180.00
应预征土地增值税	95.40	58.20
销售未完工产品收入	6000.00	1000.00
预计毛利额	900.00	150.00
未完工产品实际发生的税金及附加、土地增值税（未计入损益）	117.00	32.70
未完工产品调整额	783.00	117.30
销售未完工产品转完工产品确认的销售收入		6000.00
转回毛利额		900.00
转回实际发生的税金及附加、土地增值税		117.00
未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额		783.00
特定业务纳税调整额	783.00	-665.70

2020年	一期（已完 工）	二期
预收账款（含税）	2180	1090
预收账款（不含税）	2000	1000
应预交增值税	60	30
应预征土地增值税计税依据	1940	970
应预征土地增值税	29.1	29.1
应预交税金及附加	7.2	3.6
未完工产品实际发生的税金及附加、土地增值税（未计入损益）		32.7

二、编制会计分录

为便于演示，同类业务以全年汇总分录替代单笔分录，单位：万元

(一）2019年

1.收到一期预收款时

借：银行存款 6540

    贷：预收账款 6540

2.预交税费

(1)增值税、城建税及附加

借：应交税费-预交增值税 180

    贷：银行存款 180

借：应交税费-应交城建税 12.6

            -应交教育费附加 5.4

            -应交地方教育费附加  3.6   

   贷：银行存款 21.6

（2）土地增值税

借：应交税费-应交土地增值税 95.4

   贷：银行存款 95.4

（3）企业所得税

借：应交税费-应交企业所得税 195.75

    贷：银行存款 195.75

（二）2020年

1.收到一期预收款时

借：银行存款 1090

    贷：预收账款 1090

2.预交一期税费

借：应交税费-预交增值税 60

    贷：银行存款 60

借：应交税费-应交城建税 4.2

            -应交教育费附加 1.8

            -应交地方教育费附加  0.2  

   贷：银行存款 7.2

借：应交税费-应交土地增值税 29.1

   贷：银行存款 29.1

3.结转一期完工产品

借：预收账款  8720

贷：主营业务收入  8000 

应交税费-应交增值税（销项税额）720

借：主营业务成本 6400

贷：开发产品 6400

借：税金及附加 153.3

贷：应交税费-应交城建税 16.8

            -应交教育费附加 8.2

            -应交地方教育费附加  3.8  

      -应交土地增值税 124.5

房地产开发企业等在预缴增值税后，应直至纳税义务发生时方可从“应交税费——预交增值税”科目结转至“应交税费——未交增值税”科目。

期末：

借：应交税费-未交增值税  240

      贷：应交税费-预交增值税 240

借：应交税费-转出未交增值税 720

贷：应交税费-未交增值税 720

借：应交税费-未交增值税 480

贷：银行存款 480

4.二期预收款的税费相关会计分录，略（方法同一期）

三、《A105010    视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》

（一）2019年

（二）2020年