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▶ 2021年8月16日，国家统计局发布房地产市场数据： 7月份房地产市场下行趋势明显，销售、投资、房地产开发到位资金涨幅均下降，上海房价上涨压力也整体减小。本月社融指标腰斩，8月份有7000亿左右的MLF到期，到年底将有3.75万亿MLF到期，流动性面临巨大考验。在房地产市场调控全国趋严的大背景下，下半年房地产市场形势严峻。 7月房地产市场整体下行 7月份房地产开发投资同比增速12.7%，涨幅比上月回落2.3个百分点；新建商品住宅销售面积同比增长22.7%，涨幅比上月回落6.7个百分点；房企开发资金来源同比增长18.2%，涨幅比上月回落5.3个百分点；从开发资金结构来看，销售回款占融资的比例达到57.15%，比2020年高了3.9个百分点，国内贷款占融资的比例为12.95%，比2020年下降了0.87个百分点，这说明房企融资主要靠销售回款，并呈现上升趋势（见图1），未来房企融资主要靠“自身造血”了。 图1：我国房地产开发资金来源结构情况  ▲数据来源：国家统计局 房地产融资环境收紧 趋势预测：下半年房地产市场整体下行、或将迎来拿地窗口期 图2：M1增速与商品住宅销售面积增速变动趋势 ▲数据来源：国家统计局， 同策研究院整理 我国商品住宅销售规模的变动与M1也呈现高度相关，从近十年二者的走势规律来看，货币环境宽松时商品住宅销售面积及价格同比增长，货币环境收紧时商品住宅销售面积同比增速下降。短周期来看，2021年M1同比增速到达周期高点后回落，商品住宅销售面积累计同比增速也跟随触顶回落（见图3）。 图3：M1增速与商品住宅销售面积增速变动趋势  M1类似基钦周期，完整周期为51个月（4.24年），（1/4周期为12.75个月），也是经济周期的前导指标。因此，通过对M1增速的周期研究（预测有效期为1年左右），可以对房地产市场提前预判。根据预测，2021年5月为M1周期波峰，此后进入下行周期，2022年6月进入实质性下降阶段，2023年7月左右进入谷底。 图4：M1周期性变化趋势预测 ▲数据来源：国家统计局， 同策研究院整理 根据M1的周期规律来看，随着M1增速的下降，今年下半年我国房地产市场整体处于下行趋势，其中商品住宅销售规模增速将逐月下降，房地产投资也将趋势下行。尤其是8月份传统的淡季表现的更为明显，在“金九银十”传统旺季，预计会有所反弹，但是不会改变下行的趋势。从另一方面来看，作为“顺势营销、逆势拿地”的投资战略，随着市场的下行，土地热度也会降温，未来拿地窗口将会逐渐打开。 宏观经济也反映了未来拿地机会的这个趋势。从上半年的经济增长来看，目前驱动经济的主要是“投资和出口”，其中从投资来看，前6个月基建投资增速仅为4.19%，远低于固定资产投资14.6%的增速，房地产投资增速更是达到15%。 基建投资大幅下行还可以从另外三个个数据来看，一是货车的产量，货车产量自今年年初以来逐月下降，月产量从50.5万台下跌到6月份的34.7万台，降幅达到31.3%；另一个指标挖掘机的产量，该产品月产量从5.84万台下跌到6月份的2.73万台，降幅达到46.7%。这两个指标的变化也反映了基建投资的持续下行。第三个指标就是地方债，1-6月份，地方政府共计新增专项债10,143亿元，仅为已下达债务限额的27.8%，而2019年和2020年同期则为64.5%和59.5%。地方政府财政紧张也是基金下行的重要原因，转而会对土地财政的依赖度逐渐上升，这也是为什么最近会有相关部门出台“土拍新规”的重要原因，其中对于土地溢价率等指标的限制，其实是在给房企减负，保证房企合理的开发利润，因此，未来房企拿地窗口期将逐渐到来。 —观看同策研究院最新视频—  点击下方名片— 关注同策研究院官方微信公众号 |
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