行业低增长,并不意味所有房企低增长 大部分为“微增长” 一部分负增长,少部分弯道超车 国企央企,力图在分化时“适度弯道超车” 文|潘永堂 对地产,短期焦虑,长期还是要乐观! 毕竟房地产走到今天,总盘子依旧大到足够“任何规模房企”生长! 比如2021上半年9.3万亿,增幅39%,2021全年大概率超19万亿。 过去几年,每次都说规模到顶,过程中还经历了疫情和史上最严调控,但房地产依旧倔强生长,总盘子好像“打不死的小强”,从破16万亿,破17万亿,破18万亿&……2021年或许就是破19万亿! 未来考虑到房价增长与GDP相当,即使销售面积不增长短期维持,那么,房地产破20万亿,也只是时间问题。 从这个20万亿大盘子而言,所有房企都是小个子,即使万科碧桂园也仅仅4%不到,在众多其他行业,大个子都是20%,40%甚至更高市占率。从这个角度来看,无论地产大鳄还是中小房企,企业发展都还只是“棋至中局”,还在“半山腰”,优秀房企都是跑马拉松,还远远没到“地产末日、地产歇菜”的时候。 毕竟中国城镇化还有15%增幅,毕竟一二线城市居住痛点还大面积存在且供给不足…… 所以,即使今天最严调控一个接一个,也别怕,即使不少房企负增长,爆雷、破产,其实放到历史长河看,这也只是地产发展进程中一个阶段性“小插曲”。 比如有人说,或许第二轮集中供地之后,利润可期,品质可期,这两年的低利率都是2018年,2019年拿的高价地的“罪过”。 过了这个“昔日赌博拿地如今遭遇各种红线调控”的坎,未来房企利润率就会适度提升。比如至少未来不会都像滨江说的1%到2%净利率。事实上,调控之后,民营房企拿地比2018年那一波理性多了,谨慎多了,大家都不再“侥幸赌博”心理了,所以度过这2年,熬过去了或许就有好日子。 当然,也有人说,比行业规模见顶更焦虑的是,房地产有点类似计划经济的模样,调控已接近于360度无死角,而且政策还在加码,政策的手,直接伸到房企经营管理的内部了! 所以,从这个角度讲,今天百强房企最大的焦虑,其实不是行业规模见顶,不是竞争更激烈了,而是整个行业的游戏规则、经营玩法发生了巨变! 而且很多房企并没有提前像龙湖一样,因自律得自由,既一直不踩红线,而且还提前多元化布局,企业完全降低了对地产开发航道的依赖度。 游戏规则的巨变,三道红线的强压,民营房企面对央企国企融资成本和身份优势的望洋兴叹,最终不少民营房企感叹,未来中国房地产5年、10年之后,民营房企甚至会退出地产开发第一阵营,而央企国企在未来房地产10强,20强占据越来越高比重,超大比例。 当然,对政府也未必是坏事! 头部房企都是清一色的央企国企后,对政府至少有三大好处。
所以,未来地产开发赛道可能成为“工厂化”,在政府给出的土地和销售“剪刀差”微利下,未来的规模开发商其实就是“代建商”而言,而政府才是中国地产开发最大的“操盘手”! 事实上,这两年全国性央企已经非常强势了,比如招蛇,保利,华润的强势进取,今天地产10强无论投资拿地的进取度,还是销售额的占据,如今10强榜已有7强是央企国企。 同样一个现象是今天“地方龙头国企”正在加速全国化扩张和凶猛拿地。 比如厦门的建发,广州的越秀地产。比如珠海的华发地产。 三者2020年销售额都在1000亿左右,三者都在生猛拿地,数据说话。
的确,他们为何拿地凶猛?为何高投资强度?最直接的目的就是最大规模,提升行业地位! 拿地开发销售,然后继续拿地开发销售,房地产归根结底还是投资驱动的一个行业! 投资加速度,就意味着规模加速度! 昨天越秀地产正好召开了2021年中业绩报,老潘今天来聊聊越秀“激进”拿地的背后故事。 当然,“激进”的含义只是指数量上的进取,或是投资强度上的! 对其他房企而言,破千亿是一个大喜事。但一个老字号房企的越秀地产而言,却是一种迟到的“跳龙门”! 越秀地产,成立于1983年,且在1992年就香港上市,而在2009年就走出广州快速形成1+4的全国化布局。应该说,资本平台早就打通了,全国化布局的骨架也早打开了,但就是规模和行业地位老是上不去,以至于在业内,越秀增速都以“保守”来评价! 据克而瑞数据显示,从2014至2019年,越秀地产从百强31位跌至52位。 彼时2014年规模相近的的旭辉、阳光城、新城控股2018年都已破千亿; 也就是在2018年,越秀地产一反常态,竟然提出2020年破千亿的进取目标,同时在拿地端不断加大强度。随后从2018年531亿,2019年600亿,2020年957亿,逐步回归地产40强。 而2021年,越秀破1122亿目前是大概率事件。 但此刻越秀面临的目标早已不是破千亿问题,而是催生一个更高更大的目标! 其一,千亿房企都有40家左右了,未来房地产有话语权的也就30家左右。即使2021年越秀破了千亿,也没有什么。 其二,新形势下,三道红线让很多高负债,高杠杆民营房企不得已降低拿地强度,未来规模会下滑,尤其过去哪些依靠高负债的千亿房企,会负增长,甚至爆雷生死问题。而对比之下,越秀是绿档,拥有15%的融资增长优势。 其三,房地产资金各维度收紧后,由于央企国企带来鲜明的差异化优势,即国企身份,国企融资成本低,国企融资获取便利性等都是优势。加上越秀本身就拥有银行、信托、证券、期货等几乎所有金融牌照,先天就有综合金融优势。 在这样一个行业背景下,加上越秀为投资级房企,融资成本连续几年不到5%等优势,越秀地产下一步目的肯定不是破千亿,而是千亿之后如何继续中速甚至中高速增长! 显然,越秀地产的春天到了! 就在昨天业绩会上,越秀地产董事长林昭远关于未来规模增长目标回答的很含蓄。即未来越秀保持行业平均增速或者略高一些,稳中求进。 但随后,林昭远表示:“当然也要看市场的机会,如果机会好一些,铺排可以加快一点。” 嘴上说比超过行业平均增速,但“身体”是诚实的! 2021年越秀地产在全国首轮集中拿地中可谓是典型“激进者”之一。 根据中指院数据,2021年前6个月,越秀地产销售额467亿,位列百强39位,但在拿地上,前6个月越秀地产拿地269亿,位列百强16位。 整个拿地榜比销售榜座次进取了“23名”! 根据克而瑞口径,2021年上半年,越秀地产上半年拿地金额436.3亿元,全口径销售金额487.0亿元,拿地销售比高达89.59%。 无论哪种口径标准,结论都表示,越秀拿地强度远远超出了同类房企! 根据越秀的半年报,2021年前6月,越秀在广州、东莞、杭州、苏州、南京、宁波、武汉、长沙、北京、重庆、毕节新增高达23幅土地,总建筑面积约为500万平方米!而对比2020年全年越秀地产新增建筑面积才560万㎡! 关于拿地超过40%红线太多? 越秀董事长林昭远给出3点回复。 其一,至于不超过40%的要求,我们没有收到这方面的通知,网上的消息也只是传言,具体的文件也没有看到。 其二,越秀每年都会做一个投资强度的安排,核心是按照“保评级、保三道红线、以销定投”来安排投资。 其三,按照目前杠杆水平看,越秀会铺排在40%到50%。但在市场好的时候,资金充裕的话,会突破到60%。 值得补充的是,越秀加速度拿地是因为2020年土储总量不足吗? 截至 2020年12月31日,越秀地产总土地储备约为2454万平方米,按照销售均价2.6万\平米大致推算,大约有超6000亿货值,即使相对2021年1122亿销售目标,完全够越秀5-6年持续发展所需。 首轮集中供地,血拼拿地,高溢价,往往利润率微薄。 如同滨江所说,力争1%到2%的净利率,事实上,首轮集中供地有机构统计基本利润率都在行业平均水平以下,有的甚至是亏损。 越秀拿地强度虽高,但并不意味着越秀只是“钱多血拼”,一个值得点赞的是,越秀在2021年高强度投资拿地中,非公开市场获取方式占据了50.9%! 并不是2021年,事实上,2020年越秀地产560万㎡新增土储中有54.1%是通过非公开市场方式获取! 整体而言,拿地模式方面,越秀地产非常善于扬长避短,充分利用本土优势和国企背景,探索多元化增储渠道。 其一,比如城市运营、TOD模式、国企合作增储模式分别占新增土储的29.8%、4.2%和6.6%。 其二,目前来看,以TOD、住宅+配建等为代表的非公开市场拿地模式,能够迅速贡献可观的销售业绩,比如2021上半年,越秀在广州的TOD项目持续热销,共实现合同销售金额76亿元,同比上升50.7%。 其三,TOD以及住宅+配建模式的货地比和毛利率还非常可观,远胜于招拍挂。目前,越秀地产通过这两种方式所获地块的货地比平均高于2,毛利率平均在30%、40%上下,高于企业年度毛利率水平。且随着TOD项目各项设施逐步到位,后续住宅项目的销售价格还有上升空间! 截至2021年6月,越秀地产在开发的TOD项目共有6个,TOD项目的总土地储备达到406万平方米,约占大湾区土地储备的26.5%和该集团总土地储备的14.5%。 越秀地产表示:“未来越秀地产TOD力争成为大湾区第一,全国领先,国内最有影响力的TOD开发企业。” 无论拿地额占比,还是销售额占比,越秀一半以上都在广州! 广州是早期的大本营,但从2009年到现在全国化12年,广州一个城市依旧是业绩半壁江山,这个超50%高占比,到底是好事还是坏事了? 从总量看,平均值看,貌似越秀的单城市产值还不错。比如截止2020年底进入21个城市,2020年销售额957亿,那么,平均下来单城市产值45亿,也不算太低。 但深入全国化视角看,越秀,就会有城市深耕结构性之痛的。 其一、在全国布局25个城市中,一个广州销售额就占了全集团超过50%的销售额,这就是一种结构性失衡。或者更准确的说,即越秀对大本营广州依赖过重! 比如为何越秀半年销售业绩完成才完成全年目标42%?一个重要原因是广州城市面临5月,6月反复的疫情发作,以及广州的调控暂停了一些预售证的发放。 为何一个城市就会影响越秀半年业绩,核心在于2021上半年广州销售266亿,占集团半年销售额竟然高达56%。 与之对应的负面案例就是华夏幸福,由于布局和业绩过于依赖环京区域,结果2020年2021年政策对环京区域严厉调控,就导致公司业绩陷入僵局,最终影响现金流,引发违约爆雷! 其二、当然不是说越秀在广州做规模特大不好,而是说越秀在全国其他城市深耕做得不够! 与其他冲千亿房企不一样的是,越秀地产早在2009年就开启了全国化扩张,实现了1+4的全国布局。
未来越秀在做大做强区域公司,还是要多孵化一些高产值城市和区域公司,把“广州模式”加快输出到外拓深耕城市和区域,培育更多的“小广州”区域! 一个值得点赞的案例是越秀的TOD复制扩张模式。 目前越秀是TOD的先行者之一,而广州地铁是越秀地产的二股东,目前广州地铁在全国多个城市承包地铁建设与输出技术,也带动越秀地产将TOD模式扩张至全国。 6月中旬,广州越秀集团与长沙轨道集团、广州地铁集团签署三方战略合作框架协议。林昭远透露,越秀地产与武汉地铁、成都地铁等其他城市也在进行洽谈。 借助TOD模式,越秀能拿大盘,好盘,加速异地城市深耕! 合作开发不新鲜,但类似越秀在今年合作采取了“深耕对深耕”的战略合作颇有意思,这可能是一些拥有深耕优势的房企最大、最快的“合作杠杆”! 这前提是基于全国核心城市都有一个“深耕王”本土龙头。 比如杭州有滨江地产,广州有越秀地产,郑州有建业地产,珠海有华发股份、西安的紫薇地产……这些都是在城市深耕的领导者,往往都是深耕几十年,比如越秀在广州就销售高达265.9亿,稳坐全口径和权益销售额的冠军。 那么问题就来了,这些深耕房企都在1000亿规模左右,都是大本营厉害,但在全国化扩张的答卷并不理想,那么,这些深耕房企就可以建立“深耕对深耕”的战略合作,两个在彼此深耕城市相互渗透,既减少在对方深耕城市的摸索成本,学费成本,又可以实现优势互补,比如相对滨江,越秀就有国企的优势,1+1大于2,让彼此都实现更快、更稳健的异地扩张和提升深耕度。 也就是在2021年上半年,越秀地产闪电出击,生猛扩大“朋友圈”,分别在4月、5月、7月与滨江集团、龙光集团、仁恒置地以及紫薇地产签署了战略合作协议。 你稍微观察就知道,这些都是深耕王者,而且彼此规模相近,特点也很鲜明。比如西安紫薇地产有国企背景和综合实力;龙光集团深耕深圳;仁恒在南京、苏州深耕的基础深厚;滨江集团则是杭州“销冠”。 滨江当时表示,根据双方战略合作要求,希望今年在广州和杭州两个城市与越秀各有3个合作项目落地。 同样,越秀集团副董事长、总经理叶珊瑚也表示,越秀地产与滨江集团在大湾区与长三角地区的城市更新、合作拿地等领域具有广阔的合作前景! 果然在外来房企很难进入广州的形势下,今年滨江就进入广州,与越秀合作了一个星航项目。 同时,越秀地产林峰也表示:“随着2021下半年广州和杭州的集中供地推进,包括集中供地过程中应该会有一些政策的变化,如果有机会,也符合投资拿地标准,我相信应接下来还有合作机会。” 应该说,千亿级的越秀地产,既是地产国企在绿档之下适度弯道超车的典型,也区域深耕王者全国化发展一个典型。 观察越秀地产的后期表现,会更有行业示范意义! |
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