【原】灵魂拷问：日本买房有利可图吗？

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今天，掘金酱要敞开天窗说亮话，做一个很硬核很真实的课题。

可以说，这是日本房产投资的“灵魂拷问”，如果你错过这篇文章，就等于错过了投资日本房产的精华！

这个灵魂拷问就是：投资日本房产，有利可图吗？

日本买房到底划不划算？这是一笔经济帐，算出来就知道了。

【题外话】：

今天下午2点，我们将邀请一位成功移居日本的朋友来一起分享签证申请秘诀，以及在日生活的酸甜苦辣。有兴趣收听的朋友，点击下方“预约”即可锁定直播。

持有成本真有那么高？

我们在东京或大阪买房，最能看得见、摸得着的收入就是租金，这个只要了解日本房产生态的朋友们应该都知道。

而说到日本买房时，一个经常提起的问题，就是它的持有成本。

不少考虑日本房产的人跟掘金酱抱怨：日本买房的持有成本很高啊！交割房产有税，每年还有固都税（固定资产税・都市计画税）、修缮费、管理费云云，如果要转手还有增值税，还有遗产税……回报率在这些抵扣之后，基本上只有1%了吧？

其实，这笔经济账并不是这么计算的。目前日本主流城市如东京、大阪，租金净收益在3.5%-6%，这是实打实的。

怎么算出这个值？我们随机拿一套位于东京的房来具体分析。

这是一套位于东京中心的涩谷区房产。这套房的室内面积为20平方米，价格约79万人民币，月租金4209元，这样算来毛租金回报率是6.3%。

然后，掘金酱减去管理修缮费539元，托管费210元，加上每年的房产税约为1607元，每年能拿到手的现金是39913元，净租金回报率就是5%，比现在国内的货币基金回报率高多了。相比之下，如果你现在去北京相等地段买一套房出租，净回报率大概连1%都不到。

反观那些担心日本房产持有成本高、算出1%的朋友，一般是第一年的情况。因为它包括了最开始的购房成本，以及其实可以省去的收入所得税（报税你要请税理士，这里头就有费用），这么算出来第一年赚的确实不多。

但在当下的金融环境下，我们要端正一个投资思维——

今后不再是赚经济高速增长的快钱，而是赚“稳中有增”的慢钱。

所以，在这样的条件下，东京都内买房就能保证稳定的租金收入回报，赚有预期的慢钱。因此，在持有1年以后，你的收益会逐年增加，然后稳定在一个4%~6%的收益率上。

东京核心区买房还有一个优势，就是它出租、转手都快。在东京打拼的人和学生们，多半喜欢租房，而且因为重视隐私，租的也都是单间小套房，所以东京市内的租房市场是很热的。

如果你选择的地段不错，一般房子的空置时间不会超过1个月，最快可能上家人刚搬走就找到了下家。

另外，据日本借贷住宅管理协会的数据，2020年下半年首都圈的租赁住宅（委托管理）出租率达到95.3%，而且东京的房产上市到售出平均时间为1-3个月。比一比现在国内一线城市，同样放一个小单间出售，等1、2年是跑不掉的。最近不少城市的房东，为了能让自己的房子快点转手，还不得不出血降价。

所以如此一比较，在东京买房投资是很划算的。

当然，如果你买到了首都圈很外围的地段，比如八王子，或者北海道这些日本二三线城市的房子，不止租金会少一些，连整体的租金回报都要打折扣，因为房屋空置期会更长。

【题外话】：

（表格来源：日本国土交通省）