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2001年，朱总理视察广州，省里的文件，是这么记录的： 以前我一直对广州的印象不好，脏、乱、差，我过去说的这个话也是针对广州说的，农村不像农村，城市不像城市，农村又像城市，城市又像农村。 在很长一段时间，广州没有足够的资金，也禁止社会资金介入城中村改造。 这是一件无奈的事情。 所造成的结果是，城乡空间失序，城中村用地低效、产业粗放、公共服务设施薄弱。 时间来到2009年，亚运会前夕，广州提出52条城中村全面改造； 如今，十一年过去，广州仅有6条村成功回迁改造，猎德、琶洲、杨箕、林和、线坑、潭村... 理想很丰满，现实很骨感。 如果把城中村改造，当中广州城市化进程的一部分，其脏乱差的真正原因，是没有人愿意支付城市化的成本。 如果政府不投入公共财政，不引入市场力量，起码的采光，通风，消防，卫生、甚至治安这样的条件都解决不了。 这笔账拖得太久，终究要还的。 毕竟，作为实际管理人口超过2200万的超级城市，广州将不得不直面住宅供应和医疗、交易、交通、生活等配套缺口。 旧改更新，就是解决之道。 1 所以，在住建部停止大拆大建征求意见稿下发的第二天，相关部门与各大开发商召开了一个通气会，传达了一个精神： 2 猎德的改造，也让旧改深入人心，这是意想不到的结果。 改造前猎德村民人均分红5000元，三年之后，村集体年收入由改造前的1亿变成5亿，天河第一。 借力珠江新城东风，片区也大换新颜。 其体量约56.8万㎡，为珠江新城带来了高端的Shopping Mall天河IGC、六星级酒店康莱德、超甲级写字楼天盈广场...成就城市封面，带来就业与人口。 这是政府、村民和社会的多方共赢。 ︳改造之后的猎德 按照计划，接下来十年，广州将启动389条村的改造，拆掉半座广州的说法，一点都不夸张。 ︳数据来源：广州城市更新（城中村改造）工作方案 当然，旧村改造，也不是简单的“以旧换新”，涉及到大量的公共服务配套、大量的“补短板”问题。 这是一场城市空间结构的重新布局、土地资源的重新开发、经济利益的再分配和区域功能的重新塑造。 对于参与角逐的开发商来说，拼的是企业规模、资金和关系，其运作逻辑还是之前同质化的政企合作、金融杠杆加土地增值。 但是，在后开发时代，这种传统思路的推进难度会越来越大。 无论是广州，还是其他一线城市，仔细看，政府的诉求已经发生了根本转变，新一轮城市更新的大幕已经开启，对开发商的要求也慢慢升维——是否能适应“技术化社会”的全面转型？ 背后考验的是地产企业的融合产业背景，以及精细化城市运营的新能力。 这一点在广州住房十四五规划就有很好的体现。 这包括商品房、政策性住房的供应，土地出让、限价、租购同权等，避免旧改过度地产化。 一场城市变革，正在悄然开启。 ︳来源：广州住房十四五规划 4 有意思的是，如果你仔细比对，广州住房十四五规划提到的重点项目，富力早就提前布局，与城市共舞。 ︳来源：广州公共资源交易中心 昨天发布的富力半年报数据显示，其上半年合约销售额650.8亿，同比上升18%；91个酒店运营收入达26.3亿元，同比上升81%，疫情稳定后，酒店营收强势反弹。 8月，广州首次对商务写字楼进行等级评定，富力物业在管的2个项目获评超甲级写字楼、7个项目获评甲级写字楼，商写运营能力能否转化成产城融合的运营能力值得期待。 如今，富力在广州的旧改项目已经全面铺开，贯穿城市生长的全周期，复建区建设快马加鞭： 茅岗路以西项目，复建房建设不断提速，西华一期复建区已回迁交楼，二期复建区3栋复建房近期也冲出正负零； 笔村，毗邻第二CBD，目前九年一贯制学校、复建三四期、融资区三期首开区纷纷开工，建设情况日新月异； 陈田村，地处白云新城，目前改造方案村民表决超9成，批复生效，首期安置房方案获批并已动工建设，高质量配套学校7月封顶； 花都田美，3月拆补签约率过8成，6月复建区动工，即将打通花都中心城区东西主干道的“断头路”宝华路，彻底解决群众的出行难题； 根据改造方案，四个项目复建区建设量达300多万㎡，将容纳生活人口10万人。 ｜田美富力旧改展示服务中心 这些项目，短期内释放的融资区销售全部用于城市更新项目建设，促进城市高质量发展。 据克而瑞数据，近两年来，富力旧改项目融资区提供销售收入近85亿。 另外，陈田融资区项目已开始吹风，即将加入输血复建区建设的阵营。 ｜黄埔笔村融资区 ｜黄埔茅岗村融资区 注册资本金是保障复建区建设的最有力的许诺。 近一年，广州富力地产股份有限公司两次增资注册资本金，由8.7亿至37.5亿，几乎是4倍之差。 无论是城市东进，还是南拓，北优，西联，富力对城市下一步怎么走，往往有着超强的洞察力。 在万亿蓝海的赛道上，总有抢风口的新企业难以熬过黎明前的黑暗，唯有深厚积累、长期专注发展的龙头企业，才能真正行稳致远。  5 城市的不断更新，它能够带来城市新基建的机遇，支撑传统产业向5G、网络化、数字化和智能化发展。 吉山村，傲立天河智谷片区，是广深科技创新走廊重要科创与文创节点。 在招商方案中，吉山明确高新技术企业，明确改造之后将新增幼儿园、小学、名校附中、优质三甲医院等。 这将进一步拉升天河智谷奥体板块教育和医疗配套。
| 来源：广州市公共资源交易中心 石壁一二三四村，坐落广州南站商务核心区，为石壁破局。 对于地铁口500米半径范围的区域，重点引进总部经济、IAB、NEM、会展经济、现代金融、现代商贸、现代服务、高端装备制造、“互联网+”、文化创意等产业。
|以南站为核心的多圈层、组团式空间结构 赤沙村：地处海珠琶洲南，改造成本88亿，肩负国家人工智能与数字经济示范区重任，是广州下个十年甚至二十年，经济转型、腾飞的关键所在。
高精尖的产业配置、高科技人才汇集，如此高标准，高要求，本质上来说，广州不是在做传统的城市更新了，更是在借助城市更新进行城市创新——吸引更多高层次创新人才，盘活原有区域产业格局。
资金的厚度，选址的高度，产业的广度，成为了富力城市更新的重要支撑。 也是这样的实力，让土地与城市、个人与集体得以和谐共处。 事实上，最新人口普查的数据与结论已经告诉我们，时代的变革速度远远快于我们的预期。 无论是教培行业的双减，还是越来越密集的楼市调控...都是围绕民生和城市高质量发展而展开。 我们也更加明确新一代城市的价值，不仅仅是聚集，而是提供最为可贵的面对面的创新平台和创新气氛。 从这个角度上，新的游戏已经开始。 |
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