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根据现行政策的规定，土地增值额的扣除项目金额包括： 1. 取得土地使用权所支付的金额 取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 另外，根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）房地产开业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。 2．开发土地和新建房及配套设施的成本 开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括上地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等出。 建安装工程费，是指以出包方式支付给单位建筑安装工程，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 3．开发土地和新建房及配套设施的费用 开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出、凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用、按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用甬按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。  全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。 上述具体适用的比例按省级人民政府规定的比例执行。 房地产开发企业既有向金融机构借款、又有其他借款的，其地产开发费用计算扣|不能同时适用以上两种办法。 土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定，利息的上浮幅度按国家的有关规定执行；超过上浮幅度的部分不允许扣除；对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）规定，审核利息支出时应当重点关注，金融机构是否取得中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会、中国证券监督管理委员会、省级金融主管部门批准经营贷款业务；商业银行同类同期贷款利率是指在贷 款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等基本条件相同情况下商业银行提供贷款的利率。 4．旧房及建筑物的评估价格 旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 5．与转让房产有关的税金 与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 （1）营改增前，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”包括营业税。转让房地产开发项目时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加可据实扣除。 （2）营改增后计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包增值税。 （3）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城建税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的、则按该清算项目预缴增税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。 （4）允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业印花税不能扣除。房地产开发企业以外的其他纳税人在计算土地增值税时，允许扣除在转让房地产环节缴纳的印花税。 《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）规定，与转让房地产有关税金的审核，应当确认与转让房地产有关税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定。根据会计制度规定，纳税人缴纳的印花税列入“管理费用”科目核算的，按照房地产开发费用的有关规定扣除，列入“税金及附加”科目核算，计入“与转让房地产有关税金”予以扣除。 （5）其他税费。 《湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的鄂发〔2008〕211号）第四条第（四）项规定：对地产开发企业缴纳的各项政府性行政规费和基金，可视同税金予以扣除。 《山东省地方税务局房地产开发企业税收征收管理暂行办法》（鲁地税发〔2005〕23号）第三十条第四款规定：与转让房地产有关的税金，指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税。因转让房地产缴纳的教育费附加和经省以上人民政府批准征收的规费、基金，也可视同税金予以扣除。 《广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知》（穗地税函〔2008〕342号）第八条规定：关于房地产开发企业转让房地产时交纳的堤围防护费(1998年1月1日前为防洪工程维护费）视同转让房地产有关的税金准予扣除。 《天津市房地产开发企土地增值税清算管理办法(试行)》（津地税地〔2007〕25号文件发布）第十四条第（三）项规定：纳税人在销售房地产过程中缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加、防洪费等税费，应向主管税务机关提供合法有效凭证，方可据实扣除。 《北京市地方税务局北京市财政局北京市国家税务局关于地方教育费附加征收管理若干问题的公告》（北京市地厅税务局公告2011年第18号）第一条第六项规定：地方教育附加的征收管理、减免事项，，除另有规定外，比照教育费附加的有关规定执行。因此，地方教育附加也可视同税金予以扣除。 《安徽省地方教育附加征收和使用管理暂行办法》第八条规定、地方教育附加的适用票证、征管业务费以及征收管理政策，按照育附加的有关规定执行。这是否意味着，自2011年起，地方教育费附加可以视同税金核算和管理? 安徽省地方税务局劳务财产处2011年7月29日回复如下：地方教育附加的适用票证、征管业务费以及征收管理政策，按照教育费附加的有关规定执行，是指征管方面的规定。但在计算土地增值税时，地方教育附加不能视同税金在计算土地增值税时扣除。 2014年发布的《济南市土地增值税清算工作指南(试行)》“七、关于房地产开发企业缴纳的政府性基金和行政事业性收费的扣除问题”规定：房地产开发企业缴纳的政府性基金和行政事业性收费的扣除应按以下原则把握： （1）凡与房地产开发项目直接相关或是地产行业特有的、且缴纳的环节是在项目办理项目竣工验收之前的政府性基金和行政事业性收费，如市政配套费、报批报建费、水电增容费、新型墙体材料专项基金、散装水泥基金等，在清算时应计入开发成本予以扣除，并作为计算房地产开发费用和加计20%扣除的基数； （2）房地产企业缴纳销售不动产营业税时附征的地方教育附加、地方水利建设基金，在清算时应计入与转让房地产有关的税金予以扣除。 对于地方教育附加，扣有扣的道理，不扣也有不扣的理由，小编主张扣除。 6．财政部规定的其他扣除项目 对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%扣除，使得从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。 在确定加计扣除基数时，应注意各地的政策口径。例如，《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规〔2012〕1号）规定，市政公用基础设施配套费、人防工程异地建设费不得加计扣除，也不作为房地产开发费用扣除的计算基数。 |
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