【原】直击业绩会｜绿地香港：下半年销售待结转190亿，拿地要“慎之又慎”

“去年下半年到现在，市场变化速度远超预期”，这是绿地香港主席及行政总裁陈军对政策叠加下地产调控进入深水区，行业不确定性增加的切实感受。市场变化也给年度目标的分解与落实增加了难度，陈军形容“年度目标里面每一个季度、甚至每一个月份都会出现许多不确定因素”。

8月27日，绿地香港在线召开了中期业绩会，和陈军一同现身的还有副总裁陈增立及董事会秘书雷雨。

下一阶段的调控会进一步深化还是随着部分企业出现承兑危机后而有所缓和，是所有房企都在思考的问题，绿地香港也不例外。

在此背景下，陈军强调投资端“慎之又慎，不会为了为完成计划而完成”。

上半年，绿地香港实现营收134.49亿元，同比增长33%；毛利润41.28亿元，相较去年同期增长22%；毛利率31%，但相较去年同期下降了2.8个百分点；净利率10.7%，同期下降1.1个百分点，报告期内，绿地香港的营销费用增加较快，相较去年上涨57%。陈增立透露，目前已售未结930亿元，预计今年结转320亿元，其中下半年190亿元。

虽然毛利率下行，但31%依然处于行业较高位置，陈增立表示，绿地香港连续三年毛利率保持在30%以上。陈军说，绿地香港通过产品端溢价以及成本管控来保持毛利率的优势，“上半年成本管控为公司优化来2.31亿元，带来了1.73亿元净利润的增长。”

上半年绿地香港合约销售额为188.11亿元，同比增加42%，对应合约销售面积140.9平方米，销售均价13354元/平方米，相较去年同期上涨12%。对照600亿全年业绩目标来看，完成率为31.4%，对于业绩目标是否存在下调压力，陈军坦言，“此前内部是定了600亿的计划，全年原有新增销售大概在100多亿，但在新增销售里面，现在大概有将近30亿左右的缺口。”他说下半年会根据土地市场和行业发展的标准和要求适时调整投资策略。

按照区域来看，长三角和大湾区依然是绿地香港的业绩重镇，上半年江苏和浙江一共销售98.8亿元，占比52%，广东销售额58.85亿元，占比32%，云南和广西销售额分别占比8%和5%。

投资端，绿地香港上半年新增10个项目，新增建筑面积181.7万平方米，总地价146.68亿元，支付土地款110亿元，以此计算新增土储权益比约为75%，低于现有土储84%的权益比。对于未来的权益比和并表比，陈增立坦言，70%-75%是主流的权益比，绿地香港会适当降低一些权益比，但其转化到并表结转大概还有2-3年的滞后期。

公开市场依然是绿地香港的主要扩土来源，上半年新增项目81%来自于招拍挂，15%来自于战略勾地，4%来自收并购。

截至6月底，绿地香港累计项目有项目113个，总建筑面积2600万平方米，其中（新）一二线及省会占比为64%，土储中67%为住宅，办公、商业、酒店占比分别为18%、12%和3%。

会上陈军重点介绍了绿地香港旗下的长租公寓项目“菁舍”，截至上半年，菁舍已开业1302间，平均出租率达到97%，按照绿地香港的规划“未来4-5年将开业10万间”。

截至上半年，绿地香港的负债比率净额约为52%，现金及现金等价物总额（包括受限制现金）约为131.91亿元。

对于全年资金安排，陈增立透露，在上半年度总的有息负债为251亿元，其中短期负债106亿元，占比42%，长期负债145亿，占58%，平均的融资成本未5.6%，集团在之前融资整体铺排当中，将会效率优先，控制综合的成本，控制整体跟现金流相匹配的短债规模。

外界关注的物业分拆上市，陈军在会上也明确表示，“有机会也可以登陆资本市场，未来不排除分拆上市的可能。”

陈增立补充称，除了当前的管理面积已经有1千多万平方米，还有已签约的面积900万平方米，这900万平方米已签约未来会转化为管理面积。

记者  孙婉秋

编辑  左宇