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江西东投地产往事

 温柔开心手 2021-08-29

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中国的科举制度,最早出现于隋末唐初,很多人认为,这是中国的第五大发明。这种制度,应该是最早最公平的竞争方式,它冲破了出身门第,打破了世袭罔替,备受读书人推崇。
从古至今,教育,一直是国人都非常重视的事情。大家所想的,“朝为田舍郎,暮登天子堂”,是所有读书人的终极目标。
仅通过这种考试,就可以改变命运,甚至实现阶层跃迁,这是底层向上流动的重要通道,也是朝堂与民间之间长达千年的默契。
1977年,第三次复出的邓公,恢复了高考。很多人,因此改变了命运。在1984年的国庆阅兵上,这些依靠高考改变自己命运的人,他们高举了“小平您好”的标语旗帜。
知识改变命运,再一次深深镌刻在每个国人心中。
有一个来自江西安福的少年,也立志于读书改变,他就是后来与新东方俞敏洪齐名的陈東旭。但在他成名之前,也是历经坎坷和磨难,估计他自己也没想到,日后他会坐拥上百亿身家,出行就是宾利。

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(东投陈老板近照)
陈老板1968年出生于江西吉安市安福县,那是一个“贫穷落后”的革命老区,在1986年考上了江西师范大学。那个年代,倡导的是“学好数理化,打遍天下都不怕”,陈老板报考的,正是物理系。
江西师范大学物理系四年,一晃而过,陈老板被分配到了新余市第一中学,担任物理老师。虽是“天之骄子”,但工作他无法选择。
一支粉笔,三尺讲台。陈老板在新余一中,做了五年的物理老师。很多时候,他回到教师宿舍,思忖人生的意义。教书育人,清贫一生,虽然美好,但夜深人静的时候,总觉不甘。
被时代裹挟的年轻人,在90年代那会儿高歌猛进的市场化浪潮中,纷纷下海,很多人已经屹立潮头。陈老板想,我要成为他们中的一员。
于是,他结束了自己五年的执教生涯,辞职下海,踏入市场,开始创业。
刚辞职后,陈老板还是从自己最拿手的教材入手,他在新余一中旁边租了一间房,开始编撰物理辅导书。但是毕竟只有新余一中的市场,不足有足够的利润。
迫于成本压力,他回到了自己的老家吉安市,解决了租房问题,然后想办法与吉安一中合作,开始慢慢打开市场。
1996年,正式成立江西省吉安一中基础教育研究中心。有了这个中心的背书,他的教辅在吉安的市场逐渐占有一席之地,犹如雪球一般,越滚越大。但单一个物理教辅,毕竟份额有限,于是他开始召集一些以前的同事,加入他的教辅编撰队伍。
当规模达到一定的时候,天花板就出现了,陈老板没有裹足不前。2000年,他把这个基础教育研究中心,搬到了自己的母校——江西师范大学北京西路校区,并改名为南昌东旭教育研究所。
自此,南昌东旭教育研究所开始进入快速发展期。当羽翼渐丰之后,陈老板彻底独立出来,自己开了家公司,名叫金太阳教育集团。
得益于中国人对高考的痴迷,金太阳的教辅卖的一天比一天好,甚至超过了黄冈密卷。远的不说,我身边很多人都有教育焦虑症,生怕自己的孩子比别人的少学了什么,因此各种培训班、各种辅导书,应买尽买。
慢慢地,北有新东方,南有金太阳,但这句话不是我说的,我觉得金太阳还真没新东方的名气大。靠着教育起家,陈老板实现了阶层跃迁,迈入亿万富豪的行列,也开始了出入必宾利的生活。他的宾利,牌照是赣D打头的,吉安的,具体不能说。
如果某天你在南昌街头看到赣D的宾利,有可能就是陈老板哦。毕竟,南昌赣D的宾利,不多。
商海沉浮,没有人会满足自己的财富。比如陈老板最钦佩的马云老师,虽然已经退休,但是根本没有停下前行的脚步,继续在资本市场上呼风唤雨,资本是不会退休的,资本也是永不眠的。
后来在《当代赣商:陈东旭》书里,陈老板反复提到,自己最喜欢拿来比较的人,就是马云。他自己读书的时候,马云正在教书;他在教书的时候,马云正在创业;他在创业的时候,马云正在融资……
金太阳教育集团,只是陈老板的“好望角”,他要从这里,征战更远更辽阔的资本海洋。
机缘巧合之下,陈老板听闻抚州有块地要出让,于是想也没想,就去拿了下来。那是2009年7月的最后一天,陈老板花了1亿多,拿下了抚州的这块地。到9月份,抚州东旭房地产开发公司才挂牌成立。
由此,金太阳集团更名东旭投资集团后,第一次迈入了地产市场。
这个项目是东旭的开山之作,但是在它的官网上,却鲜有介绍。官网上和网络上都宣称,这个项目叫抚州公元1959,是抚州的一个欧式风情小区,应该只有很少人知道,这个项目的案名,最早叫东旭一号。
取这个案名,一下就知道是什么意思了,就像南昌那个“恒辉小区”,一看就是恒茂加上周老板名字的意思了。
可是东旭一号最终还是被否决了,公元1959,比起什么一号,更有底蕴。名师名校什么的,讲究的就是历史文化底蕴。
地产带来的收益,根本不是什么教辅能比拟的,靠教辅发家的陈老板,自此将心心念念的教育放下,重心开始向房地产倾斜。
2012年,世界末日并没有来,万科王石刚给田小姐做了一碗红烧肉。东旭在吉安永丰拿下一块地,开发永丰国际都会。又进军河南新野,开疆拓土。
到年底,东旭正式成立了房地产公司总部,但是它给了自己一件很好的外套,叫东旭投资科技有限公司。
后来,陈老板发现,教育真的是稀缺资源,很多地方都缺少像样的学校。而这,正是他的强项,于是,教育 地产,横空出世。不过这并不是他的先创,多年前,碧桂园在广东做项目的时候,就搞过地产 教育。
地产是个好行业,什么都可以 ,可以 教育, 医疗, 养老, 旅游。
有了教育加持,陈老板很快和一些地方政府握手。在南昌桑海,他用金太阳教育帮扶的名义,拿下了大片土地;在九江隔壁的湖北阳新县,他同样签下了800亩的阳新东新区教育城。
一个强大的教育 地产企业,正在逐渐壮大。
之前以销定产的模式,也被陈老板颠覆了,他要改变,要用教育地产的战略,在市场中占有一席之地。在确定战略后的几年,东旭开始爆发,开始变成了东投。
在东旭投资地产集团成立之前,所有的项目都挂在东旭投资科技公司的名下,到2015年,陈老板开始整合公司,厘清股权问题。根据网上公布的信息,东投地产正式成立于2015年,注册资本金1亿。
在做好各种资产腾挪之后,东旭科技的所有权益,划归至地产名下。
仔细看东投地产的布局,很明显可以看到,这是一家县级开发商,我不是说它的规模是县级,而是它针对的领域,它深耕的领域,是县城。或许,我们可以叫它——“县域之王”。至少,在江西,它是“县域之王”。
东投的大发展,集中爆发于2018年和2019年。从2018年,陈老板找来了薛总裁之后,一切就不一样了。原先的东投地产,开始转型为高周转企业。
出身绿地的薛总裁,在永泰地产也待过,对于高周转,他有自己的认识。东投奉行的,是五六十开发,简单说,就是五个月展示,六个月开盘,十个月回款。由此,东投可以用最小的投资,撬动最大的货值。
地产从业者都知道,地产的发展,长期看人口,中期看政策,短期看金融。地产行业,其实也是金融行业,大家做的,就是跟时间赛跑,与利息竞争。
借助于高周转,东投开启了疯狂拿地模式,仅2018年和2019年两年的时间,就跻身于赣系房企前三强,仅次于新力地产。
高周转带来的问题也很明显,比如房子的质量,就会比之前的要差一些。关于东投的投诉,网上可以搜到很多。
去年(2019年),东投地产的销售,首次突破了两百亿,位列中国房企112位。四年的时间,东投就超过了两百亿,成为江西新一代的黑马地产。同年,东投喜迁新办公点,就是云集了四十多家赣商共同开发的商联中心。
面对媒体采访,陈老板信心满满,表示未来三年破千亿,五年冲三千亿。
客观的说,我觉得很难。2000-2009是地产的黄金时代,虽草莽丛生,但八仙过海,各显神通;到2010-2019是地产的白银时代,群雄逐鹿,优胜劣汰;到今年,已经进入了青铜时代,国家出台的“三道红线”,将举债融资扩张规模的路子,堵的死死的。
没有资本的助力,规模翻番,难于登天。
为了实现这个目标,陈老板也没有闲着,厘清股权,重整构架,将地产集团的注册资本从1亿提高到20亿,凡此种种动作,目的应该是很明显了,上市。
新力,就是它的最直接榜样。
现在东投在建设的项目,很多,我也没时间、没兴趣一个个去研究,就是他们自己的员工,也不能说的清楚到底多少个。只是好像这个地产公司,就那么一两年的时间,突然出现在人们面前。
目前来说,东投还不算是一个全国性的公司,它对外扩张的城市,都是县级区域。总体来说,大概20%项目是在地级市,80%项目是在县级区域。
下沉到县级区域,是个挺好的选择,碧桂园就是成功的先例。只是随着中国城镇化的进一步升级,人口都是向大城市聚集,没有人口的地方,注定是没有未来的。黑龙江的鹤岗小镇,就是已经摆在眼前的实例。
不管怎么说,东投已经是赣系房企的第二名,虽然它不是彻头彻尾的房企,但是这并不妨碍它做大做强。依托教育战略,依靠高周转开发,也许,它能成为新力之后,江西新的地产希望。

全文完,感谢您的阅读。
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