江西东投地产往事

 

中国的科举制度，最早出现于隋末唐初，很多人认为，这是中国的第五大发明。这种制度，应该是最早最公平的竞争方式，它冲破了出身门第，打破了世袭罔替，备受读书人推崇。

从古至今，教育，一直是国人都非常重视的事情。大家所想的，“朝为田舍郎，暮登天子堂”，是所有读书人的终极目标。

仅通过这种考试，就可以改变命运，甚至实现阶层跃迁，这是底层向上流动的重要通道，也是朝堂与民间之间长达千年的默契。

1977年，第三次复出的邓公，恢复了高考。很多人，因此改变了命运。在1984年的国庆阅兵上，这些依靠高考改变自己命运的人，他们高举了“小平您好”的标语旗帜。

知识改变命运，再一次深深镌刻在每个国人心中。

有一个来自江西安福的少年，也立志于读书改变，他就是后来与新东方俞敏洪齐名的陈東旭。但在他成名之前，也是历经坎坷和磨难，估计他自己也没想到，日后他会坐拥上百亿身家，出行就是宾利。

（东投陈老板近照）

陈老板1968年出生于江西吉安市安福县，那是一个“贫穷落后”的革命老区，在1986年考上了江西师范大学。那个年代，倡导的是“学好数理化，打遍天下都不怕”，陈老板报考的，正是物理系。

江西师范大学物理系四年，一晃而过，陈老板被分配到了新余市第一中学，担任物理老师。虽是“天之骄子”，但工作他无法选择。

一支粉笔，三尺讲台。陈老板在新余一中，做了五年的物理老师。很多时候，他回到教师宿舍，思忖人生的意义。教书育人，清贫一生，虽然美好，但夜深人静的时候，总觉不甘。

被时代裹挟的年轻人，在90年代那会儿高歌猛进的市场化浪潮中，纷纷下海，很多人已经屹立潮头。陈老板想，我要成为他们中的一员。

于是，他结束了自己五年的执教生涯，辞职下海，踏入市场，开始创业。

刚辞职后，陈老板还是从自己最拿手的教材入手，他在新余一中旁边租了一间房，开始编撰物理辅导书。但是毕竟只有新余一中的市场，不足有足够的利润。

迫于成本压力，他回到了自己的老家吉安市，解决了租房问题，然后想办法与吉安一中合作，开始慢慢打开市场。

1996年，正式成立江西省吉安一中基础教育研究中心。有了这个中心的背书，他的教辅在吉安的市场逐渐占有一席之地，犹如雪球一般，越滚越大。但单一个物理教辅，毕竟份额有限，于是他开始召集一些以前的同事，加入他的教辅编撰队伍。

当规模达到一定的时候，天花板就出现了，陈老板没有裹足不前。2000年，他把这个基础教育研究中心，搬到了自己的母校——江西师范大学北京西路校区，并改名为南昌东旭教育研究所。

自此，南昌东旭教育研究所开始进入快速发展期。当羽翼渐丰之后，陈老板彻底独立出来，自己开了家公司，名叫金太阳教育集团。

得益于中国人对高考的痴迷，金太阳的教辅卖的一天比一天好，甚至超过了黄冈密卷。远的不说，我身边很多人都有教育焦虑症，生怕自己的孩子比别人的少学了什么，因此各种培训班、各种辅导书，应买尽买。

慢慢地，北有新东方，南有金太阳，但这句话不是我说的，我觉得金太阳还真没新东方的名气大。靠着教育起家，陈老板实现了阶层跃迁，迈入亿万富豪的行列，也开始了出入必宾利的生活。他的宾利，牌照是赣D打头的，吉安的，具体不能说。

如果某天你在南昌街头看到赣D的宾利，有可能就是陈老板哦。毕竟，南昌赣D的宾利，不多。

商海沉浮，没有人会满足自己的财富。比如陈老板最钦佩的马云老师，虽然已经退休，但是根本没有停下前行的脚步，继续在资本市场上呼风唤雨，资本是不会退休的，资本也是永不眠的。

后来在《当代赣商：陈东旭》书里，陈老板反复提到，自己最喜欢拿来比较的人，就是马云。他自己读书的时候，马云正在教书；他在教书的时候，马云正在创业；他在创业的时候，马云正在融资……

金太阳教育集团，只是陈老板的“好望角”，他要从这里，征战更远更辽阔的资本海洋。

机缘巧合之下，陈老板听闻抚州有块地要出让，于是想也没想，就去拿了下来。那是2009年7月的最后一天，陈老板花了1亿多，拿下了抚州的这块地。到9月份，抚州东旭房地产开发公司才挂牌成立。

由此，金太阳集团更名东旭投资集团后，第一次迈入了地产市场。

这个项目是东旭的开山之作，但是在它的官网上，却鲜有介绍。官网上和网络上都宣称，这个项目叫抚州公元1959，是抚州的一个欧式风情小区，应该只有很少人知道，这个项目的案名，最早叫东旭一号。

取这个案名，一下就知道是什么意思了，就像南昌那个“恒辉小区”，一看就是恒茂加上周老板名字的意思了。

可是东旭一号最终还是被否决了，公元1959，比起什么一号，更有底蕴。名师名校什么的，讲究的就是历史文化底蕴。

地产带来的收益，根本不是什么教辅能比拟的，靠教辅发家的陈老板，自此将心心念念的教育放下，重心开始向房地产倾斜。

2012年，世界末日并没有来，万科王石刚给田小姐做了一碗红烧肉。东旭在吉安永丰拿下一块地，开发永丰国际都会。又进军河南新野，开疆拓土。

到年底，东旭正式成立了房地产公司总部，但是它给了自己一件很好的外套，叫东旭投资科技有限公司。

后来，陈老板发现，教育真的是稀缺资源，很多地方都缺少像样的学校。而这，正是他的强项，于是，教育 地产，横空出世。不过这并不是他的先创，多年前，碧桂园在广东做项目的时候，就搞过地产 教育。

地产是个好行业，什么都可以 ，可以 教育， 医疗， 养老， 旅游。

有了教育加持，陈老板很快和一些地方政府握手。在南昌桑海，他用金太阳教育帮扶的名义，拿下了大片土地；在九江隔壁的湖北阳新县，他同样签下了800亩的阳新东新区教育城。

一个强大的教育 地产企业，正在逐渐壮大。

之前以销定产的模式，也被陈老板颠覆了，他要改变，要用教育地产的战略，在市场中占有一席之地。在确定战略后的几年，东旭开始爆发，开始变成了东投。

在东旭投资地产集团成立之前，所有的项目都挂在东旭投资科技公司的名下，到2015年，陈老板开始整合公司，厘清股权问题。根据网上公布的信息，东投地产正式成立于2015年，注册资本金1亿。

在做好各种资产腾挪之后，东旭科技的所有权益，划归至地产名下。

仔细看东投地产的布局，很明显可以看到，这是一家县级开发商，我不是说它的规模是县级，而是它针对的领域，它深耕的领域，是县城。或许，我们可以叫它——“县域之王”。至少，在江西，它是“县域之王”。

东投的大发展，集中爆发于2018年和2019年。从2018年，陈老板找来了薛总裁之后，一切就不一样了。原先的东投地产，开始转型为高周转企业。

出身绿地的薛总裁，在永泰地产也待过，对于高周转，他有自己的认识。东投奉行的，是五六十开发，简单说，就是五个月展示，六个月开盘，十个月回款。由此，东投可以用最小的投资，撬动最大的货值。

地产从业者都知道，地产的发展，长期看人口，中期看政策，短期看金融。地产行业，其实也是金融行业，大家做的，就是跟时间赛跑，与利息竞争。

借助于高周转，东投开启了疯狂拿地模式，仅2018年和2019年两年的时间，就跻身于赣系房企前三强，仅次于新力地产。

高周转带来的问题也很明显，比如房子的质量，就会比之前的要差一些。关于东投的投诉，网上可以搜到很多。

去年（2019年），东投地产的销售，首次突破了两百亿，位列中国房企112位。四年的时间，东投就超过了两百亿，成为江西新一代的黑马地产。同年，东投喜迁新办公点，就是云集了四十多家赣商共同开发的商联中心。

面对媒体采访，陈老板信心满满，表示未来三年破千亿，五年冲三千亿。

客观的说，我觉得很难。2000-2009是地产的黄金时代，虽草莽丛生，但八仙过海，各显神通；到2010-2019是地产的白银时代，群雄逐鹿，优胜劣汰；到今年，已经进入了青铜时代，国家出台的“三道红线”，将举债融资扩张规模的路子，堵的死死的。

没有资本的助力，规模翻番，难于登天。

为了实现这个目标，陈老板也没有闲着，厘清股权，重整构架，将地产集团的注册资本从1亿提高到20亿，凡此种种动作，目的应该是很明显了，上市。

新力，就是它的最直接榜样。

现在东投在建设的项目，很多，我也没时间、没兴趣一个个去研究，就是他们自己的员工，也不能说的清楚到底多少个。只是好像这个地产公司，就那么一两年的时间，突然出现在人们面前。

目前来说，东投还不算是一个全国性的公司，它对外扩张的城市，都是县级区域。总体来说，大概20%项目是在地级市，80%项目是在县级区域。

下沉到县级区域，是个挺好的选择，碧桂园就是成功的先例。只是随着中国城镇化的进一步升级，人口都是向大城市聚集，没有人口的地方，注定是没有未来的。黑龙江的鹤岗小镇，就是已经摆在眼前的实例。

不管怎么说，东投已经是赣系房企的第二名，虽然它不是彻头彻尾的房企，但是这并不妨碍它做大做强。依托教育战略，依靠高周转开发，也许，它能成为新力之后，江西新的地产希望。

全文完，感谢您的阅读。

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