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夫妻共同所有的房屋未经一方同意而出售的，房屋买卖合同效力如何认定  实务难题 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同司法解释》）第三条第一款之规定，出卖人处分权之欠缺不能导致合同无效。那么夫妻共同所有的房屋未经一方同意而出售的，房屋买卖合同效力应如何认定呢？笔者认为，《买卖合同司法解释》第三条第一款实质上是对无权处分的一种区分，其初衷并非是以解决买卖合同效力问题为核心，从该条文文义表述来看，该条并未对买受人之主观状态予以限制，这并不意味着对买受人的主观状态不予考察。民事主体谨慎善意从事民事活动，才能实现法律保护交易安全，促进经济发展，维护社会和经济秩序的目的。从民法基本原理来说，善意是诚信原则在民事活动中的重要体现，该原则要求民事主体在从事民事活动时应处于善良的动机或愿望，不得侵害他人的合法权益。故相关纠纷的处理应当综合《合同法》第五十二条等规定予以考虑。 疑难案例 董某与于某原系夫妻关系，于1992年5月26日经法院调解离婚，董某某系二人之子。田某某提交的结婚证记载董某与田某某于2001年3月26日登记结婚。董某于2013年10月8日去世。2005年11月17日，董某（买受人）与北京国华置业有限公司（出卖人，以下简称国华公司）签订《商品房买卖合同》，约定国华公司将涉案房屋出售给董某，建筑面积共243. 39平方米，总金额4, 145, 175元，一次性付款。2005年11月23日，国华公司向董某开具发票，金额为4, 145, 175元。2006年9月28日，涉案房屋所有权证登记所有权人为董某。2012年11月20日，董某（出卖人）与董某某（买受人）签订存量房屋买卖合同（经纪成交版）（合同编号C656547),约定董某将涉案房屋出售给董某某，成交价格为5, 000, 000元。次日，税务部门出具契税完税证，记载计税金额5, 853, 573. 3元，实纳金额175, 607. 2元。2012年11月22日，涉案房屋过户登记至董某某名下。董某某主张未向董某支付购房款，实际为董某将涉案房屋赠与董某某，为了减少税费支出而以房屋买卖为形式。缴税时税务部门告知其涉案房屋政府指导价为5, 853, 573. 3元，故按此金额为基数缴纳契税。现田某某诉至法院，要求确认董某某与董某2012年11月20日签订的存量房屋买卖合同（经纪成交版）无效。经询，田某某主张确认合同无效的理由为涉案房屋是在田某某与董某婚姻存续期间购买，属于夫妻共同财产，夫妻双方有平等的处理权，共有方式为共同共有，董某未经田某某同意擅自将房屋转移登记至董某某名下，在办理转移登记时，有欺骗登记机关的行为，主张合同自始无效。田某某主张其对董某将涉案房屋过户给董某某并不知情。董某某主张其并不知道田某某与董某结婚。 董某某先后提起行政复议、行政诉讼，要求撤销田某某与董某的结婚证，经黑龙江省哈尔滨市中级人民法院终审判决驳回了董某某的诉讼请求。 另查，涉案房屋于2013年12月4日过户至北京x建设投资有限公司名下，于2017年8月15日过户至北京公司名下。田某某起诉至北京市朝阳区人民法院，称董某某是田某某故世丈夫董某的儿子。董某某生母于某与董某于1992年5月26日经黑龙江省绥芬河市人民法院调解离婚，董某某归董某抚养。田某某与董某某1996年相识，2001年3月26日在绥芬河市民政局登记结婚。2005年11月，田某某夫妻购买了北京市朝阳区x号院x号楼x层x房屋（以下简称涉案房屋），所有权登记在董某名下。2013年10月8日，董某去世。董某某迅速将家中存放的现金、银行卡、房产证、合同等财产及凭证、资料等私自取走。2014年12月底，田某某到房屋管理局申请复印涉案房屋产权证等相关资料，意外得知涉案房屋产权已于2012年11月2日“转移登记”到董某某名下，又于2013年12月4日由董某某“转移登记”到x公司名下。房屋转移登记材料显示：董某某与董某2012年11月20日签订的存量房屋买卖合同（经纪成交版）中出卖人是董某，买受人是董某某，房屋成交价格为500万元。房屋登记询问笔录中问申请登记房屋是否为共有房屋（包括夫妻共有），董某与董某某代理人（韩丽艳）均答“否”。《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”董某从未告知田某某转让夫妻共同房产事宜，董某某是法律专业人士，其作为董某的唯一子女，明知涉案房屋是田某某和董某的夫妻共同财产，却委托代理人作出房屋不是夫妻共同财产的虚假陈述，故意误导房屋登记机关为其办理产权转移登记，明显具有侵犯田某某合法权益的恶意；此后再将房屋“转移登记”到x公司名下意图让田某某无法追回房屋。因此诉至贵院，请求判如所请。要求确认董某某与董某2012年11月20日签订存量房屋买卖合同（经纪成交版）无效。董某某则认为，涉案房屋转移登记到董某某名下是权利人董某生前所做出的真实意思表示，房产证显示原登记人为董某，董某在存量房屋买卖合同以及其他相关文件上的签字及影像确认行为充分表明了其将涉案房屋转移登记到董某某下，是其真实意思表示。交易过程中董某某对于董某与田某某是否存在有效的婚姻关系并不知情，不存在过错。董某在生前从未向董某某提起过其与田某某领取结婚证，董某与董某某感情深厚，如果领取结婚证一定会告知。而且在2004年董某的户口簿仍然显示离婚状态。办理房屋产权登记变更过程中，董某明确地在房屋登记询问笔录上确认了涉案房屋并非共同财产。董某去世后，田某某才拿出结婚证，这时董某某才知晓，但发现结婚登记存在很大缺陷，所以才请求撤销结婚登记，虽然最终裁定、判决没有撤销结婚登记，但是在文书中都确认了结婚登记存在缺陷。董某某对结婚登记仍然存在质疑，并且已经提起申诉立案。田某某对于董某在生前将涉案房屋所有权转移至董某某名下是知情的，也是同意的。田某某对涉案房屋的存在是早就知情的，曾经借用涉案房屋地址注册过公司，其在三亚案的庭审中一再表示与董某感情深厚，她对于涉案房屋的处分是知情的。涉案房屋办理过户到董某去世近一年的时间，田某某从未提出过异议，如有异议可以在董某生前提出，而为何要在董某去世、死无对证的情况下提出。董某某是董某一手带大的，父子之间的感情非常深4厚，董某实质上的意愿是将涉案房屋留给董某某，但是董某是在毫无准备的情况下突发疾病去世的，董某现在也无法出庭陈述意见。如果法院将董某的行为确认无效，董某也没有办法再采取措施对董某某进行补偿，而进一步捍卫他对儿子爱的承诺。请法庭充分考虑并尊重董某的意愿。退一步讲即使涉案房屋是夫妻共同财产，鉴于董某已经去世，其夫妻共有状态已经发生终止，董某在生前将涉案房屋有权处分的部分过户到董某某名下的行为，也应当认定是合法有效的。田某某没有对董某尽到应尽的照顾义务，对董某的突然离世也负有不可推卸的责任。在此情况下，将董某生前行为认定为无效，不但推翻了董某生前的意愿，而且意味着对董某未尽到义务的一方反而取得了涉案房屋的大部分，这种结果显然是董菜在情感上无论如何所不能接受的。对于经常照顾父亲，尽到了子女义务的董某菜，显然也是不公平的。故我方请求驳回田某某的全部诉讼请求。一审法院判决驳回田某某的全部诉讼请求。 田某某不服，向二审法院提起上诉，要求撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。其主要事实与理由为： 1.董某生前自2001年3月26日至2013年10月8日去世与田某某存在合法有效的婚姻关系。董某某对董某的再婚虽不同意但从一开始就完全知情。①董某、田某某自愿结婚并亲自到婚姻登记机关办理了结婚登记并公开举办了盛大的婚礼。②董某某针对董某与田某某婚姻效力提出的行政复议、行政诉讼均已处理完毕，董某某撤销董某与田某某婚姻的主张均被驳回，该行政诉讼判决已生效。 2.诉争房产为董某与田某某的夫妻共同财产，且共有方式为共同共有。董某与田某某结婚四年之后，2005年11月17日，董某与国华公司签订商品房买卖合同，购买北京市朝阳区西大望路甲6号华贸中心16座9层x号房。合同价4, 145, 175元，一次性付款方式购买。2006年9月28日，朝阳区建国路x号院x号楼x号取得房产证书，登记在董某名下。根据《婚姻法》第十七条的规定，诉争房产应当为田某某与董某夫妻共同所有的财产。 3.董某与董某某恶意串通、擅自将与田某某夫妻共有房产转移登记至董某某名下，且在办理转移登记时对房屋权属做了不实陈述，该房产转让合同自始无效。 4.董某某取得诉争房产不构成善意取得。首先，董某某作为法律专业人士，明知诉争房产为董某与田某某的夫妻共同财产，董某未经田某某同意擅自与其签订房屋买卖合同侵犯田某某的共有权利却执意为之，显属恶意。其次，董某某取得诉争房产，未支付任何对价。庭审中，董某某承认未支付任何购房款，系无偿取得诉争房产。总之，董某某取得诉争房产不构成善意取得，房屋转让合同应属无效，且自始无效。 5.原审法院因举证责任分配错误导致认定事实上存在错误。原审法院认定田某某对董某与董某某之间房屋转让行为“知情并同意”属于认定事实错误。 6.原审法院援引《北京市高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第六条判定本案合同效力，存在法律适用错误。 针对田某某的上诉请求与理由，董某某则认为： 1.涉案房屋过户时，董某某对于董某的婚姻状况不知情，其在董某死亡后，田某某拿出结婚证时，董某某才得知其父亲董某与田某某可能有婚姻关系，此后其提出行政诉讼，也记载了婚姻状况存在重大缺陷。 2.田某某对于董某生前将房屋过户给董某是知情的，且当时没有异议。田某某对于房产早就知情，并且用该房屋注册公司。另案中，田某某表示双方感情深厚，关系好，田某某对涉案房屋的处置是知情的。 3.从房产过户到董某去世将近一年，此期间田某某针对房屋过户没有提出任何异议，如果其有异议，完全可以在董某在世时主张。 4.关于适用法律问题，田某某认为一审判决违背了上位法，适用了会议纪要，但本案判决依据是合同法及最高院相关司法解释，对方提出的会议纪要并不是判决依据，也没有出现在一审判决中，不存在断章取义。 5.田某某提出的举证责任问题，田某某对主张的事实负有举证责任，其作为原告应当负有举证义务，根据《民事诉讼法》第六十四条及证据规则等规定，田某某主张原审法院让田某某承担了消极事实的举证责任，我国立法中不区分消极事实及积极事实，我国采用的是“谁主张，谁举证”原则。田某某提出应当适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，本案不是董某某主张合同生效，而是田某某主张合同无效，本案现有证据已经证实了合同生效。 6.本案田某某在一审中提交的证据可以证明，董某通过其真实意思表示将涉案房产通过订立买卖合同的方式过户给董某某，并且已经履行。田某某提交的证据不能证明其当时不知情，不能证明其当时不同意，更不能证明双方存在恶意串通，原审判决合理合法。关于知情与否问题，董某过户时，是带着户口本的，显示离异，在董某过世时，董某某去办理相关手续文件时，一直显示是离异状态。董某生前一直是一个人居住，衣食住行都是董某某负责的，一审也提交相应证据。2013年10月7日，董某一个人在家中去世，10月7日董某某一直给董某打电话，第二天董某某去探望董某时，发现其已经去世了一天了。以上种种，可以证明董某某对董某的状态是不知情的。  法院观点 一审法院认为，夫妻一方未经另一方同意，以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋，当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的，不予支持。本案中，涉案房屋系董某与田某某婚后取得，系夫妻共同财产。现田某某以董某转让涉案房屋给董某某时自己不知情、未经自己同意以及办理转移登记有欺骗登记机关的行为为由主张合同无效，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《合同法》第四十四条、第五十二条，《买卖合同司法解释》第三条之规定，判决驳回田某某的诉讼请求。 二审法院经审理认为，董某某所提房屋过户时，并不知晓董某与田某某之间为夫妻的主张，有悖常理。董某生前未经田某某同意，与董某某以签订房屋买卖合同的形式，私自将涉案房屋过户至董某某名下，侵害了田某某基于夫妻关系享有的财产所有权，其行为应属无效。遂判决撤销北京市朝阳区人民法院民事判决，并确认董某与董某某于2012年11月20日签订的存量房屋买卖合同（经纪成交版）无效。 法官点评 依据双方当事人的诉辩对抗过程，本案的审理思路可作如下梳理；首先，需要确定董某与田某某是否系夫妻关系，该房屋是否系其夫妻共同财产；其次，在涉案房产确定为董某与田某某夫妻共同财产的前提下，进而考虑田某某对于董某的过户行为是否知情并同意；最后，应确认董某某是否知晓董某与田某某之间为夫妻，其是否可以作为善意买受人，《买卖合同司法解释》第三条第一款之规定本案中怎样适用，这才是决定本案中房屋买卖合同是否有效的关键。最后一个问题为本案处理的重点所在，也是实践中的难点，对于该问题，笔者做以下分析。买受人应为善意买受人，合同方可认定有效。本案系夫妻一方未经另一方同意擅自处分登记于一方名下的法定共有房屋，而另一方不同意出售所引发的房屋买卖合同纠纷。关于出卖人无权处分而订立的房屋买卖合同的效力，根据《买卖合同司法解释》第三条第一款之规定，出卖人处分权之欠缺不能导致合同无效。笔者认为，最高法制定该条文的初衷是为了把无权处分分为不同情况，在买卖合同中，负担行为有效而处分行为效力待定，在其他合同中，如动产抵押，抵押合同的效力是待定的。在合同不存在《合同法》第五十二条所规定的无效情形的情况下，无权处分的买卖合同应方能认定有效。涉案房屋系田某某与董某婚姻关系存续期间购买，因此，在无相反证据予以推翻情形下，涉案房屋应属田某某与董某夫妻共同所有。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。董某与田某某结婚登记时，董某某已为成人，且董某与田某某婚姻关系存续了近12年之久，因此，董某某所提房屋过户时，并不知晓董某与田某某之间为夫妻的主张，有悖常理，本院不予采信。董某某亦未提供证据证明田某某对于董某的过户行为知情并同意。本案中，董某生前未经田某某同意，与董某某以签订房屋买卖合同的形式，私自将涉案房屋过户至董某某名下，侵害了田某某基于夫妻关系享有的财产所有权，其行为应属无效。田某某的上诉请求，于法有据，应予以支持。夫妻共同所有的房屋未经一方同意而出售的，房屋买卖合同效力的认定对买受人的主观状态予以考察。民事主体谨慎善意从事民事活动，其交易安全才能受到法律保护。《民法典》第三百一十一条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。”民法典的相关规定对本案例并无颠覆性影响。 （编写人：玄明虎、林家诚） 【风险律师】许海峰律师，从事法学研究和法律实务二十多年，现已出版法学著作二十多部，代理多起重大疑难复杂案件，特别是最高院和省高院民商案件，引起众多社会反响。 【擅长领域】合同、房地产、建设工程、金融借贷、担保、公司股权、证券等民商领域。 【执业理念】成功后收费，不成功不收费。 |
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