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夫妻一方擅自出售共有房屋案件屡见不鲜，此类案件通常涉及夫妻共有财产认定、家事代理权、表见代理、无权处分、善意取得等多方面法律问题，涉及《婚姻法》《物权法》《合同法》多部门法法律适用。如何平衡房产共有人利益、善意第三人利益及买受人交易安全，如何最大限度维护委托人合法利益，对于研究分析此类案件有重要现实意义。 典型案例：朱、田二人婚后购买房屋一套，房屋所有权证书登记为二人。朱某、江某、地产经纪公司签订房屋买卖居间合同一份，约定朱某以400万价格出售涉案房屋，地产经纪公司提供居间服务。三方当事人签订上述房屋买卖居间合同时，田某不在场，田某签名并非本人书写，朱某未提供田某书面委托书。合同签订后，江某实际支付购房款120万元，涉案房屋未交付、未过户。江某诉至法院，要求朱、田二人继续履行房屋买卖居间合同并交付涉案房屋、办理过户变更登记。 争议焦点：涉案房屋买卖居间合同效力如何认定？ 律师说法：我国《婚姻法》第十七条第二款规定，夫妻对共同所有财产有平等处理权。《婚姻法》司法解释（一）第十七条进一步明确，对于夫妻日常生活、子女抚养教育所产生的日常生活家事代理，夫妻一方处分行为有效，对于非日常生活家事代理，则需协商一致，否则对共有人不产生法律约束力。根据《合同法》第四十八条第一款，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。根据《合同法》第五十一条，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，朱某在未取得田某授权情况下，与江某、地产公司签订房屋买卖居间合同，朱某构成无权代理，合同效力待定。由于事后田某拒绝对朱某的代理行为表示追认，合同因此确定无效。 律师建议：房屋买受人、居间人应尽注意义务，严格核查业主身份及授权文件真实性，代理人代为交易的，应及时向业主确认，并留存相关书面委托手续。买受人对购房此种重大财产交易事项未尽注意义务，本身具有一定过错。居间人未尽审查义务，对合同无效应承担相应责任。出卖人擅自与他人签订房屋买卖合同，主观上存在严重过错，应对买受人损失承担主要责任。 典型案例：唐、宋二人系夫妻关系，二人共有房屋登记在唐某名下，未登记共有人。唐某隐瞒其配偶为宋某的真实情况，由案外人阮某以宋某名义签署《同意出售证明》，将共有房屋出售给冷某。在房屋买卖合同办理网签、房屋交付冷某后，宋某提起确权诉讼及请求变更登记，经生效文书确认并经强制执行办理了案涉房屋所有权变更登记（唐、宋按份共有，各占50%）。唐某与冷某未能办理房屋过户登记，网签合同亦被撤销。冷某诉称唐某隐瞒房屋共有权人事实真相，行为构成欺诈，诉请判令撤销房屋买卖合同，唐某赔偿房屋差价损失。 争议焦点：冷某是否有权撤销合同？冷某主张损失如何计算？ 律师说法：根据《合同法》第五十四条第二款，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。《合同法》第五十八条，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，唐某在与冷某签订房屋买卖合同时，故意隐瞒配偶真实情况，由案外人冒充宋某名义签署《同意出售证明》，该行为最终导致房屋买卖合同无法履行，唐某的行为构成欺诈，冷某据此要求撤销房屋买卖合同于法有据。法院结合冷某在网签合同被撤销前即已知晓唐某的配偶并非阮某、且唐、宋二人进行房屋确权诉讼之事实，以网签合同撤销日房屋评估市场价值减去房屋买卖合同签约日约定的房屋成交价格，判令唐某赔偿冷某房屋差价损失98万元。 律师建议：买受人应尽买房注意义务，谨慎核查房屋权属情况，如房产性质、产权人、有无查封、抵押等。出卖人欺诈导致买受人房屋买卖目的落空，信赖利益受损的，买受人可诉请撤销或解除房屋买卖合同、赔偿房屋差价损失、支付违约金等。 典型案例：钱、赵系夫妻关系，涉案房屋系夫妻共同财产，登记在钱某名下。钱某私自与黄某签订房屋买卖合同，约定将涉案房屋以200万元价格出售给黄某。黄某按约定支付20万元定金，房屋产权登记变更后又支付了180万元。赵某以钱、黄二人恶意串通签订房屋买卖合同为由诉至法院，请求确认房屋买卖合同无效，并恢复房屋登记人为钱某。 争议焦点：钱、黄二人所签房屋买卖合同是否有效？黄某能否取得房屋所有权？ 律师说法：根据《婚姻法》司法解释（三）第十一条：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。根据《物权法》第一百零六条及《合同法》司法解释（二）第十九条，买受人主张善意取得房屋必须同时具备三个条件：买受人在交易时善意，不知道也不应当知道出卖人没有出卖房屋的权利；买卖双方以合理价格进行交易，不低于交易时交易地指导价或市场交易价70%；买卖双方已依法完成房屋产权变更登记。本案中，虽然赵某主张涉案房屋系夫妻共有财产，钱某出售行为构成无权处分，但涉案房屋登记为钱某一人，黄某出于对房产证公示公信效力之信赖而相信钱某有出卖房屋的权利并无过错，且黄某已支付合理对价并完成过户登记，黄某的行为符合善意取得构成要件，依法取得房屋所有权。 律师建议：买受人应特别注意房屋是否系出卖人夫妻共同财产，在签订房屋买卖合同时，应当要求夫妻双方共同签字或征得另一方书面同意，同时督促出卖人尽快办理过户登记手续，避免房屋买卖合同因出卖人无权处分被判解除或因缺乏公示要件而不能构成善意取得。 典型案例：王、孙二人系夫妻关系，案涉房屋登记在王某名下。2017年，孙某与李某签订房屋买卖合同，约定以500万元价格出售涉案房屋，签订合同时，孙某声称受王某委托，并出示了委托书、结婚证等。合同签订后，李某依约支付定金25万元，但孙某以种种理由拒绝配合出售房屋，随后，王某明确表示未委托、拒绝售房。李某诉至法院，要求继续履行合同并支付违约金。 争议焦点：孙某行为是否构成表见代理？李某能否要求继续履行房屋买卖合同？ 律师说法：根据《婚姻法》规定，婚姻关系存续期间购买的房产，如无特殊约定，应当认定为夫妻共同所有，即不论登记为一人还是二人所有，均应认定为夫妻共同财产。根据《合同法》第四十九条，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，李某系从专业房屋经纪机构购买涉案房屋，购买涉案房屋时查看了王、孙二人结婚证及孙某出具的王某委托卖房的委托书，作为一名普通购房人，李某在此次交易中尽到了审慎义务，有理由相信孙某享有代理权，孙某签订的房屋买卖合同约束被代理人王某。依法成立之合同对双方当事人具有法律约束力，且李某有能力一次性付清剩余购房款，不存在履约障碍，法院遂判决支持李某继续履行房屋买卖合同、办理房屋转移登记之诉请。 律师建议：买受人应当审慎核查房屋权属登记情况，与房屋所有权人的代理人签订合同时，应审查相关委托手续。出卖人冒名顶替他人签订房屋买卖合同，买受人尽到合理审查义务的，应认定合同有效，可依据表见代理主张合同对被冒名人有拘束力并要求继续履行合同。 典型案例：甲、乙系夫妻，拟出售共有房产（登记在甲名下）一套。甲私自与张三达成协议，以280万元价格出售该房产，双方签订了买卖协议，张三支付定金10万元，未办理过户登记。乙不知情，又私自与李四达成协议，将房屋卖与李四，价格为300万元，且已办理房屋过户登记手续。张三诉至法院要求继续履行与甲签订的房屋买卖合同。 争议焦点：同一房屋签订两份买卖合同效力如何认定？张三能否要求继续履行合同？ 律师说法：根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。该解释第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出售给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，两份房屋买卖合同均系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效。虽然各买受人均有权要求履行合同，但其先后顺序并不相同，已办理房屋所有权转移登记的＞实际合法占有房屋的＞合同履行程度较深的（实际付款金额及先后、是否办理网签、合同成立先后等），因李四与乙的房屋买卖合同已实际履行完毕，涉案房屋已过户至李四名下且由李四占有使用，张三购买涉案房屋的合同目的已无法实现，合同已无法履行，张三可变更诉讼请求，主张合同不能履行违约责任及赔偿相应损失。 律师建议：买受人应在房屋买卖合同中明确约定办理房屋所有权过户条件及时间，及时督促出卖人尽快办理过户手续。如出卖人已将房屋另行出售，相比于请求法院判决继续履行合同，不如请求法院解除合同，并要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿差价损失和不超过已付购房款一倍的损失。 编辑：Grace 校对：Liu Tian  |
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