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我国房产证有红色和绿色两种颜色，红本是房产所有权和土地所有权合一的证明，我们通常所说的商品房房产证即是红本房产证。持有红本房产证的所有权人可以将持有的房产自由交易，对所得资金自行分配，也可将房本抵押给银行从而贷款。绿本房主要是经济适用房、福利房及集体土地上的小产权房等，此类房产所有权受到一定限制，一般需经过一定年限后才能上市，且上市前需补交地价。绿本房的价格较红本房而言低廉很多，虽流通受到限制，但在市场上交易仍然很活跃。在深圳，绿本房分为城镇绿本房和原集体土地上的小产权房，本期先介绍城镇绿本房。在分析绿本房交易风险之前，我们先要弄清楚绿本房的来源。 我国城镇住房经过了几次改革，在改革过程中，为解决企事业单位职工住房问题，产生了很多福利性住房，而城镇绿本房主要指的就是政策性福利房，也叫经济适用房。（一）全国范围内的城镇住房改革 1、1994年城镇住房改革--实物分房转为福利购房 在1994年，国务院出台了《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号）（以下简称《决定》），该《决定》其中一个重要的改革方向是统一实物分配房屋变为可购买的且与工资福利挂钩的福利房。对于职工购买福利房，根据职工收入情况，分梯度规定售价标准。对于高收入职工家庭，采用市场价，购买后产权归个人，可进入市场。对于中低收入职工家庭，采用成本价，购买后产权归个人，五年后补交完土地出让金、土地收益及税费等可进入市场。对于实行成本价有困难的，实行标准价过渡，标准价由市政府测定报省政府批准。以标准价购入的房屋，职工只享有部分产权，职工享有的产权比例按其支付的标准价核定。员工可占有使用房屋，并享有有限的收益权和处分权。使用五年后补交完相应的土地出让金、土地收益及税费等可进入市场，由于产权由职工和单位共有，原单位可以优先购买。 2、1998年第一次房改 1998年国务院就深化城镇住房改革再次出台措施，并颁布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发［１９９８］２３号）（以下简称《通知》），该举措称为“第一次房改”。《通知》规定停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。对于最低收入职工家庭提供廉住房，对于中低收入家庭购买经济适用房，对于高收入家庭购买或租赁市场价商品房。（二）、深圳城镇住房改革 在全国房改的趋势下，深圳作为最前沿的经济特区，又毗邻香港特区，早在90年代初，便开始模仿香港公共住宅建设开发模式，提出“安居房”概念，其本质即是经济适用房。在1997年11月深圳市政府颁布《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》（深圳市人民政府令[第88号]），正式以法规形式确定安居房的类型，实行“双轨三类多价制”的供求模式。第一条轨道是政府住宅管理部门投资建设安居房，其中全成本微利房的供给对象是列入市、区财政工资编制的国家机关事业单位的职工；社会微利房的供给对象是在深圳注册的企事业单位及其员工，以及社会上中低收入者，但国家机关事业单位及其职工也可以申请购买社会微利房；第二条轨道是房地产开发企业投资建设市场商品房。单位按有关规定购买市场商品房，可根据其员工的承受能力，按不低于房改政策规定的价格出售或出租给本单位职工，同时，各单位可按规定通过自建房和合作建房的渠道来解决本单位员工的住房问题。安居房根据定价依据又进一步分为：准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。准成本房房价由本体造价、工程管理费、建设期利息三项之和构成。全成本房价由准成本房价和住宅区开发配套费两项因素构成。全成本微利房价由全成本房价和微利两项因素构成，微利为全成本房价的8%。社会微利房是指市、区住宅管理部门向企业和社会上中低收入者公开出售的微利房，其房价由土地开发费、市政建设配套费、本体建安工程费、工程管理费、住宅区开发配套费、建设期利息、住宅区公用设施专用基金及利润八项因素构成。深圳市场上常见的城镇绿本房即为上述几种安居房。根据1994年深圳市规划与国土资源局《关于颁发新<房地产证>的通知》（深规土〔1994〕576号）、2002年深圳市规划国土局关于重新发布《关于颁发新＜房地产证＞的通知》的决定（深规土〔2002〕336号）以及2009年深圳市规划与国土资源局重新发布《关于颁发新《房地产证》的通知》（深国房规〔2009〕1号）明确规定了准成本房（准成本商品房）、全成本房（全成本商品房）、全成本微利房、社会微利房（微利商品住宅）和经济适用房均颁发绿皮《房地产证》，记载非市场商品房地产。截止到2019年12月，通过搜索“绿本”“房产证”“经济适用房”及“安居房”等关键词在广东省高院及深圳市各级人民法院范围内共计找到791份裁决。通过对案例的检索，可以探究深圳法院裁决的思路。（一）合同效力问题 通过分析相关案例的判决结果，笔者发现法院倾向性认为城镇绿本房买卖合同系有效合同。理由具体如下： 第一，绿本房买卖合同不存在违反法律禁止性规定的情形的，应当认定合同为有效合同。根据《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（一）》（法释[1999]19号）第四条的规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。安居房系职工福利房，其分配对象为机关、企事业单位工作人员，不属于为保证住房困难群体基本住房需求的保障性住房性质，转让绿本房并不会损害社会公共利益，其分配对象在签订合同满一定年限并符合有关条件后经深圳市住房和建设局同意即可申请办理取得全部产权房产证。合同是买卖双方的真实意思表示，合法有效。（典型案例：骆鹏辉与胡松臻李建飞房屋买卖合同纠纷（2017）粤0307民初14928号、邓锦秀与钟钦声确认合同无效纠纷（2019）粤03民终18824号）第二，绿本房转让受到限制，可能会影响到合同的全面履行，但并不影响房屋买卖合同的效力。《中华人民共和国物权法》（主席令第62号）第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。绿本房是否能够因买卖合同而发生所有权转移的物权变动效果，则要依出卖人此后能否取得绿本房的所有权或处分权等予以确定。在限制条件取消前，无法办理房屋所有权转移登记。如果不能办理房屋所有权转移登记，房屋买卖合同约定的过户手续无法办理，可能会影响到合同的全面履行，但并不影响房屋买卖合同的效力，出卖人应当承担违约赔偿责任。（典型案例：张志斌与张红房屋买卖合同纠纷（2014）深福法民三初字第535号）（二）绿本房过户登记问题 一般情况下，转让绿本房，须在具备办理红本房地产证的条件时，由出让人办理绿本房地产证转红本房地产证的手续，取得房屋的全部产权。房屋办出红本房地产证后，再由出让人与受让人共同向深圳市不动产登记中心申请办理转移登记手续。在诉讼过程中，法院一般会向深圳市不动产登记中心、深圳市住房保障署、深圳市规划和自然资源局等有关部门发函调查涉案房产权属情况、上市交易的条件及期限等。在熊ＸＸ与杨少波、深圳市润东房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷【案号：（2018）粤0304民初28313号】中，原告诉请：确认涉案房产归原告所有；被告杨少波、被告润东公司协助原告办理将涉案房产变更为市场商品房（红本）的登记手续；被告杨少波、被告润东公司协助原告办理涉案房产产权过户登记至原告名下的相关手续。为查明涉案房产是否能办理过户手续，在审理过程中，法院依法向深圳市不动产登记中心发函调查涉案房产的相关情况，有关部门在调查清楚涉案房产权属及其他情况后，会函复法院。本案中深圳市不动产登记中心函复称涉案房产已核发房地产证，登记权利人为深圳市房地产开发经营公司；截至2018年8月27日，涉案房产无预售备案及预告登记、未见有效查封抵押等限制权利记录，涉案房产为非商品房性质，应经主管机关批准，并补足地价款后方可转让。法院将根据查询的情况，判决如何交付房产。一般分为两种情况：1、讼争房屋取得全部产权的条件尚未成就的，法院将不予处理，待条件成就后再行起诉。在李必善与赵培伦房屋买卖合同纠纷中（案号：（2012）深中法房终字第2135号），原告诉至法院，请求判令：1、确定原、被告签订的《二手房买卖合同》合法有效；2、被告即刻履行交付涉案房产义务；3、被告向原告赔偿因延期交付造成的损失40560元；4、确认原告对涉案房产享有占有、使用、收益的权利；5、被告在涉案房产符合取得全部产权条件时，履行协助原告将涉案房产房产证换领为市场商品房房产证并将该产权过户登记给原告的义务。二审法院支持了原告前四项请求，但二审终结时涉案房产取得全部产权的条件尚未成就，故法院对原告提起的第五项诉讼请求不予处理，待讼争房屋取得全部产权的条件成就后，原告再另循法律途径向被告主张权利。2、讼争房屋取得全部产权的条件成就的，法院判决依法过户。在上述案例中，时隔四年后，李必善再次起诉赵培伦【案号：（2016）粤0304民初1233号】，要求赵培伦履行协助其将涉案房产房产证换领为市场商品房房产证并将该产权过户登记给原告的义务。审理过程中，法院查明涉案房产于2009年已办理绿本产权证，按照相关规定，现已符合绿本转红本条件，即讼争房屋转让条件已成就。法院认为，涉案房产现已可以办理绿本房地产证转为红本房地产证手续，原告请求被告、第三人办理该手续，应予以支持；并作出如下判决：一、被告赵培伦、第三人深圳市地健工程有限公司应于本判决生效之日起三日内向深圳市住房和建设局申请办理福田区彩田北路东侧健君园1号楼B603绿本房地产证转为红本房地产证手续，相关费用由原告李必善全部承担；二、被告赵培伦取得红本房地产证后三日内协助原告李必善将福田区彩田北路东侧健君园1号楼B603产权登记过户至原告李必善名下，费用由原告李必善承担。类似案例还有李燕云与郑立乡房屋买卖合同纠纷【案号：（2017）粤03民终9218号】，二审法院函询深圳市住房保障署、深圳市交通运输委员会，依前述深圳市住房保障署、深圳市交通运输委员会复函的内容，涉案房产如需转为市场商品房，需由郑立乡向深圳市交通运输委员会提交相关资料予以核查，并由深圳市住房保障署审核同意后至深圳市不动产登记中心依法办理。二审院认为，从本案现有证据看，涉案合同继续履行并未存在障碍，李燕云诉请郑立乡协助办理房产过户的相关手续符合合同约定，理据充分，应予支持。二审法院判决：郑立乡应于本判决生效之日起三十日内办理相关手续将涉案房产转为市场商品房，转为市场商品房需补交的地价、办证等费用由李燕云承担；郑立乡应于涉案房产转为市场商品房之日起十日内协助李燕云办理涉案房产过户手续，将房产过户登记至李燕云名下，房产过户产生的税费、办证等费用由李燕云承担。综上，法院在审理绿本房买卖合同纠纷中，倾向性认为城镇绿本房买卖合同为有效合同。对于过户问题，法院会先向有关部门发函询证房产权属及过户的限制条件，若房产在审理过程中不具备过户条件，法院一般对过户问题不做处理，待具备条件后买卖双方再另寻途径解决；若房产在审理过程中已具备过户条件，法院一般会判决卖方先行完成绿本转红本手续，房产取得完全产权后，卖方再过户至买方名下。虽然在司法审判中，法院对买卖城镇绿本房持肯定态度，但是买方在购买城镇绿本房时仍需要谨慎处理。首先，买方务必了解清楚绿本房的情况。首先，在条件允许的情况下，除了需要认真审核卖方的房产证，建议买方与卖方前往深圳市不动产登记中心打印房产信息，一一核对登记信息与房产证上所载信息是否一致。其次，通过打印房产信息了解房产是否有抵押、查封等权利受限制的情形。最后，了解房产权属来源，通过登记信息核查房屋是否是企事业单位职工福利房，还是其他途径的绿本房，权属来源不同，买卖合同效力也会有所不同。其次，买方需与卖方确认绿本房产证是否具备转为红本的条件。如果是作为企事业单位职工福利房的城镇绿本房，一般在一定年限后即可上市交易。因此，在交易前，买方务必了解房产是否已经经过特定年限。另外，买方务必了解绿本转红本的流程和要求。买方可以通过前往深圳市不动产登记中心及深圳市住房和建设局现场了解或者通过深圳政府在线网上平台查询各种类型的城镇绿本房（安居房、经济适用房）办理绿本转红本的流程和所需要的材料。绿本转红本一般需要补交地价和税费，建议咨询清楚拟购买房产需要补交的费用。同时，了解绿本转红本所需要的材料。如果拟购买的房产不具备绿本转红本的条件，那么购买后极大可能将面临合同不能履行的情况，此时买方交易目的将落空。因此前期做好充足的了解是十分关键的，必要的时候可以聘请律师提供专业法律咨询。有关问题可以联系本公众号地产法律人（微信号：real_estate_lawyer)，由专业律师为您支招。 再次，在买卖合同中最大限度保障自身权益。建议在买卖合同中约定好买卖双方的权利义务，比如卖方应当负责完成绿本转红本；卖方向买方提供房产权利来源的相关材料并保证其真实性和合法性，以确保买方掌握房产的信息等等。在房款交付时，可以采取分阶段付款，在办理完绿本转红本后支付一部分房款，在房屋完全过户至买方后再支付剩下房款。另外，买卖双方应当明确约定绿本转红本及红本过户时税费和地价承担方式，以免交易过程中产生分歧。最后，务必约定清楚违约责任，特别是对于购买当下无法立马办理房产证的，以确保买方交易目的落空时能获得赔偿。最后，提示买方注意切勿因贪图绿本房低廉的价格而蒙蔽双眼，应当客观审慎地对交易做评估和判断。深圳二手房交易市场一般均通过中介完成交易，而中介提供的合同一般是制式合同无法修改，针对绿本房这类特殊情形，务必根据房产情况的不同做补充协议或补充条款。同时，亦不能轻信房屋中介或卖方的不实宣传或介绍，以免交易目的落空，遭受不必要的损失。
下期我们将介绍深圳原集体土地上小产权房买卖合同效力及交易风险，敬请期待。
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