警惕：无权处分夫妻共有房，合同有效，物权不当然转移

案情简介：2009年，张某与雷某签约购买雷某名下房产后，因雷某配偶李某拒办过户起诉至法院。

法院认为：①处分共有不动产，应经占份额三分之二以上按份共有人或全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。涉案房屋系雷某与李某夫妻共同财产，所有权登记在雷某名下，雷某未经李某同意擅自处分共有房屋，侵犯了李某共有权利，构成无权处分。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，法院不予支持，故案涉房屋买卖合同有效。②依《物权法》规定，合同有效不一定能引起物权发生变动。本案中，张某要求雷某依约协助办理涉案房屋过户手续，因雷某欠缺处分权，其需征得共有人李某同意，方有权处分共有财产。李某现明确表示不同意将涉案房屋所有权转让给张某，故张某诉请不予支持。对张某要求雷某赔偿损失事宜，张某可另案主张。判决案涉房屋买卖合同有效，驳回张某其他诉请。

实务要点：夫妻一方未经另一方同意，擅自处理夫妻共同房产，与第三人订立的房屋买卖合同，属效力待定的无权处分合同。在共有人不同意转让的情况下，即使合同有效，第三人亦不能取得房屋所有权。

案例索引：北京二中院（2013）二中民终字第00379号“张林与雷秉欧、李术宝房屋买卖合同纠纷案”

广州张德明律师提醒：在买二手房时，如果是两人以上共同共有的房产，在签订所有文件，包括意向书、买卖合同、收据等，均要所有房产登记的所有权人共同签字，除非有公证的授权委托书，不然可能会面临财房两空的风险。