土地成本是房地产企业土地增值税（以下简称“土增税”）清算的重要扣除项目，其分摊方法直接影响到不同业态开发产品缴纳土增税的多少。笔者近两年经手的土增税清算项目，由于采用不同的成本分摊方法，导致最终缴纳的税款差异较大。特别是近期承揽的一个项目，因普通住宅增值率接近免税的临界点20%，会存在或补税或退税两种可能结果，税款一来一去差异约3000万元。 A项目属于旧城改造项目，土地出让金3600万元，拆迁补偿费约8000万元。完工产品为一幢集商务、办公、公寓为一体的综合楼，与之相配套的设施还有车位、物业、人防工程等。其中：非人防区域机械车位900多平方米，为企业自持不可售物业，企业对该“机械车位”统一办理了一张产权证。 作为不可售的机械车位，从土增税清算的相关规定来看，其相关成本应予保留，不能作为扣除项目；但从企业角度来看，自然是希望保留成本越低越好，即扣除成本越大越好。 那么如何在现行税收政策框架内 更好地保护企业的合法权益呢？ 吃透政策最重要! 于是笔者对土地成本的分摊 进行了一番研究。  二、关于土地成本分摊问题 土地成本是指取得土地使用权所支付的金额。土地成本仅在能够办理权属登记手续的建筑物及其附着物之间进行分摊...... ——《关于土地增值税若干问题的公告》苏地税规〔2015〕8号 根据上述条款，具体到本项目的机械车位土地成本分摊，包括土地成本分摊对象和土地成本分摊金额两个方面。 第一种观点认为只要是“机械车位”能够办理所有权登记，就应当参与土地成本分摊； 第二种观点则认为企业销售转让“机械车位”时，必须可以给购买者办理权属过户登记手续。 由于本项目中900多平方米的“机械车位”办理的是统一的产权证，是不可分割转让的，而8号文件第二条并未明确“能够办理权属登记手续”的具体含义，两种观点哪一个更符合政策本义呢？ 四、关于车库（车位、储藏室等）问题 （一）能够办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等）单独转让时，房地产开发企业应按“其他类型房产”确认收入并计算成本费用。 （二）不能办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等），按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（三）项的规定执行。 （三）随房附赠的车库（车位、储藏室等），无论能否办理权属登记手续，房地产开发企业均应按销售合同上的房产类型计算成本费用。 分析完土地成本分摊的对象后，再来看土地成本分摊金额。现行政策规定：“土地成本是指取得土地使用权所支付的金额”。就本项目而言，受让取得的土地并非净地，而是城市中破旧小区改造，涉及大量的拆迁安置问题，其拆迁安置补偿费约8000万元，金额是土地出让金的两倍还多。那么，“土地成本”是否包含“土地征用及拆迁补偿费”呢？ 四、同一开发项目不同类型房地产成本费用分摊 （一）同一开发项目中建设不同类型房地产的，按该类型房地产建筑面积占该项目总建筑面积的比例分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费（以下简称“土地成本”）。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。 ——《关于土地增值税有关业务问题的公告》苏地税规〔2012〕1号 可以看出，根据苏地税规〔2012〕1号第四条规定，土地成本包含了“土地征用及拆迁补偿费”，但该条款后又被作废，被苏地税规〔2015〕8号第二条规定所取代。 二、关于土地成本分摊问题 土地成本是指取得土地使用权所支付的金额。土地成本仅在能够办理权属登记手续的建筑物及其附着物之间进行分摊。在不同清算单位或同一清算单位不同类型房产之间分摊土地成本时，可直接归集的，应直接计入该清算单位或该类型房产的土地成本；不能直接归集的，可按建筑面积法计算分摊，也可按税务机关认可的其他合理方法计算分摊。 --《江苏省地方税务局公告关于土地增值税若干问题的公告》苏地税规[2015]8号 该条款中，土地成本并未包含土地征用及拆迁补偿费。但是不是土地成本就一定不包含土地征用及拆迁补偿费了呢？似乎并不是。 笔者在学习中发现，不少地区的税务机关在土增税清算中对土地成本采用的是大口径下的土地成本，即土地成本分摊依据包括“开发成本”下“土地征用及拆迁补偿费”，如江西、青岛等地的税务部门均如是处理。 笔者认为这比较契合企业“土地成本”的实际情况，也符合土增税清算原理。另外，增值税相关政策也规定土地价款也包含了拆迁补偿费用。 七、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税[2016]36号）第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。 ——财税[2016]140号  通过对上述土地成本分摊政策的研究，笔者认为本项目机械车位的保留成本可减少约300万元，从而使项目的退税可能性加大。 土增税清算“三分法”计算方式，体现了鼓励开发普通住宅，抑制商业开发的政策导向，但也会带来共同成本如何分摊的现实问题。 是大而化之笼统的分摊， 还是考虑不同项目情况分摊？ 需要主管税务机关、纳税人、涉税服务机构三方共同努力，特别是需要在吃透政策精神的前提下，兼顾项目实际情况，寻求合法合规合理的解决方案。 同时笔者建议政策制定机关也应进一步完善政策法规，加强政策确定性解释，以维护征纳双方权益，共同防范税收风险。 请各位优秀财务精英关注近期重庆，，郑州，长沙等地课程安排！！ 010-80574763杨莉 近期线下课程为您推荐 1、【重庆2021年10月16-17日】于仁德老师主讲：2021数字控税下的房地产企业土地增值税清算演练与税收筹划特训班 2、【10月22-23日（21号报到）-郑州-高金平教授] 2021企业税务战略规划与价值创造专题 3、【10月22-23日-长沙】-胡俊坤老师主讲：2021房地产企业涉税疑难与争议问题处置规则专题班 4、【武汉2021年10月22-23日】仁德老师主讲：2021房地产企业三大核心税种的税负管控和税收筹划专题 5、【10月15-16（14号报到）桂林-杨汝明】房地产开发各环节“重特事项”会计核算与税务处理专题班 内容：双击获取 报名咨询：010-80574763 杨莉 课程咨询扫码加好友👇👇👇 如贵公司学习机会多建议您考虑会员卡更合适！多种会员供选择 报名咨询：010-80574763 杨莉 房地产、建安财税线上视频课程推荐，购买后手机、电脑随意学。外出学习不方便的朋友首选 👉—土地增值税清算方法与技巧 点击查看 👉房地产开发项目全流程全税种税收筹划 点击查看 👉房地产企业开发项目税负测算与税务筹划 点击查看 👉建筑行业财税实务处理及筹划 点击查看 👉最新视频房地产建筑企业全部税种风险控制与补救及税企争议化解策略 👉最新建筑业财税疑难问题点击查看 手机电脑都可以看，有配套课件+视频反复回放（加微信15911054682 杨莉报名， 备注：建筑专题/土地增值税/所得税汇算/全税种税收筹划/税负测算》 房地产建筑业“财税专题”系列培训课程，预约报名中...！ |
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