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老楼加装电梯,1楼坚决反对,6楼提出“双赢”方案,1楼又同意了

 真定书馆 2021-09-30

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“棚改退场,旧改接棒,老楼的命运即将改写”。

棚改拆迁是重大的民生工程,过去十年,全国累计拆除的“破屋烂院”多达3300万套,其中仅2015年-2018年4年时间,就拆了2442万套。值得一提的是,在“棚改”政策实施的这些年,吃拆迁福利,凭借拆迁巨额补偿款实现财富自由的人更是数不胜数。“拆字一喷,喜提大奔”,便是网络上大家对“拆迁造富”最简洁达意的形容。

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毫不夸张地说,在很多城市“拆迁”几乎和“暴富”划上了等号。正因为一个又一个“拆迁一夜暴富”的真实案例存在,所以近年来成千上万的人好似魔怔了一般,整天翘首以盼自家房屋能够纳入拆迁,幻想着自己也能够早日走向人生巅峰。

然而国家层面近期释放的信号显示,在我国实行了近12年之久的拆迁政策,可能要就此逐渐退出房地产历史舞台了。换句话说,直到现在房子还没纳入拆迁的居民,他们的“拆迁梦”,大概率要破灭了——8月10日,住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》明确指出:未来大规模拆迁、大规模增建、大规模搬迁、成片拆除等都不准再搞了,尤其是老城区更新片区,拆除面积最多20%。这意味着旧改告别了急风暴雨般的大拆大建,走向和风细雨般的城市更新。

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此外,在9月初国新办举行的“努力实现全体人民住有所居”资讯发布会上,住建部副部长黄艳在回答记者提问时就强调,未来5年,随着棚改收官,老旧小区改造将接棒棚改,成为惠民生、扩内需的重要手段。不仅如此,黄艳还直言表示,“老旧小区改造是重大民生工程,是盘活存量土地的重要手段,也是房地产行业新的增长点。”她透露,在2025年之前,我国将基本完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造。今年,计划新开工改造的老旧小区是5.3万个,涉及居民900多万户,截至7月底,已开工建设4.22万个小区,涉及764万户,占整个年度目标的78.2%。

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从数量上看,不得不说,过去两年,城镇老旧小区改造工作完成得非常出色。但如果细究起来,我们会发现,真实情况并非如此——旧改的基础类工作确实做得不错,比如水电路气信等配套基础设施,几乎是应改尽改了,不仅消除了大量的安全隐患,而且切实改善了老楼居民的生活环境。但旧改的完善类工作完成得却让人难言满意——完善类内容其中最重要的就是给全国近22万个老旧小区中符合条件的进行加装电梯。资料显示,全国合计要加装250-300万部电梯,但截止到目前,全国仅完成老旧小区电梯加装5万多部,完成率不足2%。即便算上正在施工和办理前期手续的数量,也不足5%。

老旧小区加装电梯可谓是旧改工作中的重中之重,因为它承载着三大使命:其一是应对老龄化的重要之举,老房子加装电梯是全国2.6亿60岁以上老人的迫切需求,很多老旧小区居民近40%都是老年人;其二是提升老旧住宅的居住健康性、安全性和舒适度的好措施;其三能够实现扩大内需特别是有效促进消费,推动经济供需循环畅通,促进形成强大国内市场。

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值得一提的是,住建部门最新发布的《住宅项目规范》明确规定,未来4层以上的住宅就必须配备电梯。对应现在很多6、7层的老旧小区住宅建筑依然没有电梯,多少有点说不过去了。

此外,老楼加装电梯,还有潜在巨大的经济价值。正如广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉所言,一部电梯可以激活一栋楼的价值,不仅老年人上下楼方便了,换房需求、租赁需求和装修需求等接踵而来,这反过来也会倒逼社区公共服务打通“最后一公里”,养老、扶幼、文化室、医疗、助残、家政、快递、便利店等就有了需求之本,这会让本已陷入无人打理和衰败循环的小区重新焕发生机。

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全国老旧小区加装电梯的总需求高达300万部之多,但截止到目前完成率竟然不足2%,我们在大呼不可思议的同时,也应该好好思考一下,如此惠民政策为何在真正实施的时候却阻力重重?到底是什么原因导致老旧小区的居民无法达成加装电梯的一致意见?

有人说,老旧小区加装电梯工作推进不易,是多方面的原因,比如业主意见难统一、改造资金筹集难、改造工程特殊性强、采光影响等。但在笔者看来,根本原因是“低楼层和高楼层之间的利益博弈”。直白点说就是,低楼层尤其是1楼感觉利益受损,因此坚决反对安装电梯。我们接触过很多真实案例显示,当5、6楼的“牵头人”找到1楼住户协调安装电梯事宜时,总会被1楼住户明确驳斥道:“坚决反对安装电梯,没商量”。

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低楼层(1楼)和高楼层(6楼)之间到底有哪些利益博弈?

首先,6楼之所以迫切希望加装电梯,有非常充分的理由:一是本身就有很强的需求,尤其是腿脚不便的“悬空老人”,更是无数次幻想乘坐电梯上下楼;二是加装电梯后,6楼的劣势会完全转变为优势,比如通风、采光、赠送露台等这些之前最不受人待见的配套,可能会随着6楼变成“电梯房”后,也成为加分项,最终让6楼由“烫手山芋”转变为“香饽饽”;三是大家内心里都认定,老旧小区加装电梯后,6楼的升值潜力较大;

其次,1楼之所以坚决反对加装电梯,自然也有他们的说法:一是1楼压根使用不到电梯;二是担心加装电梯会影响采光、通风,甚至是会带来噪音困扰;三是理论上说,加装完电梯后,1楼就势必会变成最差的楼层。不仅如此,加装电梯所带来的采光、通风以及隐私方面等的影响,大概率会让1楼加速贬值。尤其是加装电梯之后,1楼估计很难获得买家、租客的光临了。

总结来说,1楼不仅落不到半点“电梯房”的好处,还要默默承受加装电梯所带来的负面影响。因此,作为1楼而言,很难同意加装电梯。除非你是有牺牲自己奉献他人的大无畏精神。

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那么当下,老楼加装电梯,到底都在采取哪些方案呢?

从全国近4万个已完成电梯加装的案例来看,归纳总结就是这种方案:其一是“分摊集资”方案,即按照楼层的高低来分摊,越往上分摊越多,而一二楼如果声明不用电梯,是不用分摊的。不过,一二楼不分摊,也就意味着一二楼以后没有享用电梯的权利。比如加装电梯需要60万,政府补贴30万,余下的30万,就由整个门洞的业主按照讨论方案予以分摊。一般情况下,6楼需要出资7-8万左右,出资比例最高,高达40%以上。

该方案能够被广泛接纳吗?答案是否定的,从安装电梯成功率来看,这个方案还有待改进。根本原因是,虽然3-6楼按楼层高低分摊了费用,看似合理,但实际上存在两个重大“痛点”:其一是没有照顾到1、2楼的利益,也就是补偿问题;其二是对于高楼层来说,出资费用太高,尤其是很多经济条件不好的工薪家庭,很难拿得出来这么多的资金。即便勉强拿得出资金,高楼层也不愿意安装电梯,通常情况下,很多人还是会宁愿爬楼梯。这一点,广大网友们应该深有体会;

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其二是这两年刚刚兴起的“公交电梯”方案,媒体报道,该方案目前已经在南昌、云南、山东、杭州等城市进行试点了。所谓的“公交电梯”简单来说就是8个字:免费安装,有偿使用——由第三方电梯公司免费安装,解决了住户的出资难题;住户乘坐电梯每次都需要刷卡付费,乘梯费用因地而异,有的地方是不分楼层高低,统统收取每次一元的费用,有的地方比较人性化,3楼乘梯0.3元/次,6楼乘梯才收取1元/次的费用。电梯公司之所以答应免费帮助安装电梯,并非是做慈善,电梯公司的收入来源有三部分:一是国家的补贴;二是电梯轿厢内外广告收益;三是居民乘梯付费收益。

“公交电梯”的推行情况如何?说实话,也并不太理想,虽说该方案解决了前期筹款问题,但“乘梯付费”的模式,还是让很多居民无法接受,尤其是算上每月电梯运行时产生的电梯以及定期的维保费用,都让很多家庭直呼“用不起”。

杭州某小区率先采用“公交电梯”方案加装了电梯,运行半年后,记者回访发现,很多老年人还是宁愿爬楼梯,这导致电梯公司花费大几十万装的电梯成了摆设。此外,该方案虽然解决了居民的出资问题,同样没有解决对低楼层的补偿问题。现实中推行起来,低楼层依然是坚决反对。

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难道就没有两全其美的“双赢”方案吗,既不用高楼层多出钱,又能从根本上化解低楼层的反对声音?当然有,近日在山东日照,某小区6楼业主就提出了一个“双赢”的方案,此方案一经提出,原先强烈反对的1楼就又同意了。这个“双赢”方案说白了就是“公交电梯+经济补偿”的叠加方案。简单来说就是13个字:免费安装,有偿使用,高对低补偿。

下面主要说说“高对低补偿”,实际上就是由各楼层对低楼层进行一定的经济补偿,准确地说就是6楼补偿1楼,5楼补偿2楼。3、4楼在整个加装电梯中基本上是保持中立的态度,他们既享受到了“电梯房”的红利,且不必付出太大代价,所以往往他们的工作都比较好做。至于经济补偿标准,这点还需要大家坐下来自行协商。从山东日照的经验来看,6楼需要补偿1楼5万元,5楼需要补偿2楼1万元。

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有人可能会说,这点钱太少了,1、2楼未免同意。真实情况并非如此,原因有三:其一老楼加装电梯是大势所趋,尤其是近两年,发改委、住建部都屡屡发声强调“鼓励符合条件的老房子加装电梯”,很多低楼层的居民其实已经看清了趋势,很多人还是有大局观的;

其二很多低楼层提出的电梯影响采光、通风,产生噪音等问题,现在都有先进的施工技术和材料设备来最大程度减小影响。至于很多人提到的加装电梯低楼层贬值,其实也没有依据,从一些已经完成电梯安装的小区案例来看,电梯加装对房价的影响并不显著;

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其三纵使有人坚决反对,似乎也无法阻挡老楼加装电梯工程的推进了,根本原因是新规“取消了一票否决制”,即两个“三分之二”规定。这意味着如果在老旧小区电梯安装出现一些不可避免的问题时,是可以通过投票的方法来反映居民意愿的(少数服从多数),在建设合法合理的前提下,低层住户不得阻挠电梯安装事宜。说白了就是,低楼层与其现在苦苦反对,各种不讨好,不如见好就收。既顺应了国家大势,又给楼上邻居做了顺水人情,岂不两全其美。

笔者认为,只有当整栋楼的利益融合在一起,加装电梯的问题才更容易被推进,而这一切除了要伴随诚恳协商、相互磨合外,利益补偿才是关键。老楼加装电梯本就是重大的民生问题,关系着数亿人的上下楼出行,所以每个人都应该是以“解决问题”的姿态来看待,而不是恶意反对,给大家“添堵”。

内容来源于网络图源网络,侵删。

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