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编者按：工业建筑作为承载生产过程的空间载体，其改造升级是实现工业用地绿色低碳的重要环节。在2030碳达峰、2060碳中和的导向下，国家近日又明文提出了转变城市更新方式、严管大拆大建的意见。因此在工业用地综合整治过程中，建筑绿色技术改造是未来契合发展要求和市场规律的趋势。 在这一阶段，城市规划领域能有哪些具有实效的工作方法？本文作者以深圳宝安区工业用地为典型案例，识别了两个关键：梳理可靠的建筑技术改造手段、识别租金上涨可以抵消绿色技改投入成本的地段，从而帮助政府进行差异化管理和针对施策。 40年的发展历程中，深圳的工业结构从“三来一补”的低端加工工业逐渐转型为以电子信息为主的高新技术产业。面向创新时代，深圳产业转型升级进入快车道，然而城市产业转型的速度与制造业厂房更新的速度存在着一定的时间差。特别是近年来，受经济整体环境及疫情影响，制造业呈现外溢态势，即向东莞、惠州、湖南等地转移，传统工业厂房空置率升高。 调研数据显示，宝安区产业用房空置率在10%-40%之间，空间空置是宝安发展面临的一大问题。具体而言，机场东航城片区及福海片区交通方便，厂房种类较多，满足各行业需求，空置率相对较低；沙井、松岗、石岩等区域厂房总量大，传统厂房市场供应量大，空置率相对较高。 产业用房租金水平是衡量综合整治可实施性的关键因素。宝安区厂房租金呈自南向北递减的趋势，其中传统厂房楼层普遍在4-6层，中位租金在19-57.5元/㎡·月之间不等，改造后的M0楼宇租金在33.5-100元/㎡·月之间。由于区位因素，国际会展、深中通道门户地区租金上升动力较足。 01 宝安的特殊挑战 寻找绿色改造的“平衡点” 工业厂房空置率走高的背后，是宝安目前面临的特殊挑战：由于航空限高等原因，大量留存的厂房无法实现大规模的拆建式更新转而走向综合整治。但19年出台的《关于加强工业生产用房租赁监管的若干措施》中对租金价格的管控，使整治收益短期内无法回报；无法在短期内获得预期中的回报使工业厂房的业主对综合整治持观望态度。（点击阅读：转型期工业用地的“热现象”与“冷评估”） 这种现状背景及国家2030\60的双碳目标下，结合建筑绿色升级改造进行工业综合整治，可以优化政府对产业空间的管理手段，针对不同空间区划实施精准的管理政策[1]。经过绿色技改的厂房可以节省包括水、电、热在内的生产成本，有效改善生产环境，提升用工吸引力，拉高工人生产效率。进而提升企业投资意愿，实现土地租金的安全上涨。因此问题的焦点就在于：寻找到技改投入、租金涨幅、节约成本效益、生产环境优化四者的平衡点。 02 宝安存量工业用地 绿色改造的评估与识别 结合上文的分析成果，打破宝安区综合整治困境的现实路径即是识别出支持租金上涨、投资吸引力旺盛、适合绿色技改、适配产业升级的工业片区。 宝安区现状共计68.72平方公里存量工业用地，从产业类型、园区规模、交通可达性、厂房形态等要素进行分析，可以识别出建议开展综合整治的工业园区如会展东、机场东、深中通道入口等片区。 宝安区适合综合整治工业片区分布图 03 工业建筑绿色改造手段 需明确的是，受限于现有技术水平，目前制造领域的建筑绿色改造本身对能耗削减的贡献是较低的，减碳的主战场依然集中在生产线环节。工业建筑综合整治的短期收益，更多体现在捆绑的产业升级、生产提效、微环境改善。结合这些特点和宝安的工业现状，宝安的工业区适合采用以下几类成本较低、效果明显的建筑技改手段： 1 建筑改造 外围护结构节能改造：在传统旧工业厂房的能耗中，外围护结构能耗比例约为75%。其中外墙、门窗、屋顶的能耗值分别约为25%、20%、35%，可见对外围护结构的改造能够有效降低建筑物的能耗损失。 建筑外立面改造：利用建筑物自身体型凹凸错落变化，可利用外廊出挑、雨棚实现自遮阳，此外可通过开口设计、调整立面装饰性构件比例等方式实现通风协调。 2 建筑物理环境改造 室内采光改造：采光改造主要有增大采光口面积、光导管采光、反光板采光三种方法。增大采光口面积是改善室内采光量最有效的方法，同时要避免由此导致的室内温度过高的情况，此路径对于进深不大的旧工业建筑应用效果较好。对于进深较大的旧工业建筑，可采用反光板采光改造。 室内通风改造：加装机械辅助通风，对空间结构大的旧工业建筑可以设置中庭，以同时满足采光和通风的需求。 遮阳改造：建筑物吸收过多太阳辐射会导致室内温度过高，对遮阳系统的改造可节省建筑能耗30%以上。也可种植攀爬植物、灌木等结合建筑物结构来进行水平式、遮阳式、综合式遮阳。
3 建筑设备节能改造 太阳能改造：旧工业建筑的太阳能改造利用主要为加装太阳能电池板，达到兼顾遮阳和发电的目的。在天气较好的情况下每100㎡光热装置可产生5t左右热水。 地热改造：根据地物条件，阴天时可使用地源热泵系统辅助供热。 4 场地改造 场地功能改造：对景观、停车、交通、物业管理等进行改造重组，全面提升场地的各项功能，使其匹配厂区改造后的各项新功能需求，减少无谓的交通碳排。 场地节水改造：通过建造雨水收集池，排水系统与水平渗透管沟联结使雨水回渗补充地下水。雨水经过过滤和消毒处理后会储存在地下室的中水箱，经过变频加压后，中水箱的水可进行道路冲洗、厕所用水等。 场地绿化改造：包括建筑周边绿化、垂直绿化、屋顶绿化和绿化灌溉系统改造。
结语： 宝安区对工业厂房租金的指导意见，初衷是为扎根该地发展的企业减少后顾之忧，时至今日却一定程度上保护了低效的企业留存。在大前海时代宝安步向航空、高铁交通枢纽定位的背景下，租赁市场已经做好了迎接承租能力更强企业的准备。识别潜力地块，经过绿色技改后逐步开放租金的价格管制，让市场决定业态，抢占绿色生产、人性化高效生产的高地，或是打破宝安工业用地综合整治困境的出口。 …… 相关阅读： |
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