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【简要案情】 袁老与黄老于1986年再婚。袁小系袁老与前妻的子女，黄小系黄老与前夫的子女。 袁老于1995年去世。 2002年，黄老使用自己39年工龄和已去世袁老44年工龄，以成本价18414元购买A公房，并登记于自己名下。 2008年，黄老将A房屋以42万元的价格出售给黄小，并过户至黄小名下。 现，袁小起诉，要求确认黄老与黄小之间房屋交易行为无效，其理由为：第一，A房屋系黄老与袁老夫妻共同财产，未经析产继承，黄老无权擅自处分；第二，房屋价格低于市场价，黄小非善意第三人，存在恶意串通。 本案焦点：黄老与黄小之间的A房屋交易行为效力如何。 【一审法院认为】 黄老在购买A房屋时虽然使用了袁老的工龄，但一般而言，工龄优惠是指在房改时售房单位根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予的工龄折扣，是我国住房制度改革过程中的特有产物，具有很强的政策属性，并不同于法律意义上的财产。且A房屋系袁老去世后，黄老以其个人名义购买，应当属于黄老的个人财产，黄老有权自行处分。使用了袁老的工龄优惠，亦不能改变A房屋为黄老个人所有的事实，因此，袁小主张A房屋系黄老与袁老的夫妻共同财产，进而要求确认黄老与黄小之间房屋交易行为无效，缺乏法律依据，法院不予支持。 一审法院判决：驳回袁小诉请。 袁小不服，提起上诉。 【二审法院认为】 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。本案中，袁老工龄作为政策福利，其对应的财产价值的个人部分虽可作为袁老的遗产予以继承，但涉案房屋的所有权属于黄某。袁小虽主张黄老与黄小之间的房屋交易行为构成恶意串通，但并未就此提供充分证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。 二审法院判决：驳回袁小的上诉请求，维持一审判决。 袁小不服，向高院申请再审。 高院经再审，以同样理由裁定驳回袁小的再审申请。 【律师总结】 使用已去世配偶一方工龄，享受优惠购买的房产，到底是不是夫妻共同财产问题，目前已经基本统一共识，即“工龄相对应的部分利益可以作为已去世配偶一方的个人遗产”（详细计算方式，可参考北京市高院《关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》第6条。）。但，这仅是一种财产性权益，并不影响法律对所购房屋的产权认定。在确定所购房屋产权问题上，还需要具体区分购房款的出资来源，是否系原夫妻共同财产。如果有证据证明系原夫妻共同财产支付的购房款，则可以认定所购房产系夫妻共同财产；否则，所购房产则属于购房人的个人财产。 于本案，在A房屋未被交易之前可以主张分割；目前在已交易完成的情况下，可以向黄氏母子索赔。 本文系梅兰律师团队原创，转发请注明出处。 |
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