实战辩词|房东卖房前未书面告知，承租人可索赔——优先购买权案《民事代理词》

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按语：租赁合同中，“买卖不破租赁”是承租人的一项重要权利，即租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。其实，房屋承租人还有一项更为重要的权利——“优先购买权”，即出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

周某承租了高某的房屋，租赁期三年，自2015年11月1日至2018年10月30日。2018年6月，高某在仅口头表示正在卖房，却未书面告知周某涉案房屋拟出售价格、时间、付款方式等具体信息的情况下，擅自将涉案房屋出售给案外人田某。届期，高某要求周某返还涉案房屋，周某始知涉案房屋已被出售。后高某提起诉讼，要求周某返还房屋、支付房屋占有使用费并赔偿违约金。一审、二审周某均败诉，高某申请强制执行。

在面临被追偿房屋占有使用费、违约金且被强制执行的困境下，周某求助于江苏九州祥和律师事务所崔保华律师。崔律师仔细研究案情后指出：高某出售涉案房屋，未履行通知义务，侵犯了周某的优先购买权，遂另案以高某、田某为被告提起诉讼，并请求：1、确认被告私自买卖房屋行为损害了原告对涉案房屋的优先购买权；2、判令二被告赔偿原告不能继续使用涉案房屋的损失，包括：（1）房屋装修及经营设备的残值损失暂定8万元（具体以评估结果为准），（2）搬迁费2千元；3、判令被告一向原告返还押金2千元；4、判令被告一承担违约金2917元；5、判令二被告向原告赔偿因侵犯涉案房屋优先购买权对原告所造成的房屋差价损失（具体以评估结果为准）；6、判令二被告承担本案的案件受理费、评估费等诉讼费用。

庭审中，高某是否已尽到告知义务，周某优先购买权是否被侵害成为本案争议焦点。原告周某虽知晓被告高某有着手出售涉案房屋的意向，但对其何时出售，以什么价格出售等具体的出售条款均不知，高某亦未以书面形式告知，应认定其未履行通知义务。经据理力争，不利局面逆转，最终双方达成调解协议，周某返还诉争房屋，高某免除周某房屋占有使用费和违约金，另给予其经济补偿；周某作为被执行人的关联执行案亦不再执行。

律师助理：张中豹、戚艳丽    责任编辑：陈慕花

民事代理词

尊敬的审判长：

原告周某与被告高某、田某房屋租赁合同纠纷一案【案号（2019）苏01XX民初62XX号】，贵院正在审理之中。受本案原告周某的委托，经江苏九州祥和律师事务所指派，本人任周某的诉讼代理人。现就本案发表如下代理意见：

一、原告享有优先购买权，既是法定权利，也是双方约定的权利

《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。周某与高某签订的《房屋租赁合同》第六条第三项约定，合同期满，如出租方欲继续出租或出售该房屋，同等条件下承租方具有优先权。

二、被告高某出售案涉房屋未履行通知义务，损害了原告的优先购买权

在租赁期内，被告高某虽着手准备出售涉案房屋，但未通知原告出售涉案房屋的价格、出售时间等具体出售条件信息。原告并未放弃对涉案房屋的优先购买权。2018年6月，被告在未通知原告的情况下，擅自与田某、南京CX置业顾问有限公司签订房屋买卖居间协议，约定将涉案房屋出售给明知有承租人而购买的田某，并承诺2018年11月1日交付。现涉案房屋已登记至田某名下。被告要求原告返还涉案房屋后，原告始知涉案房屋已被出售。

《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第十条第一款规定：“出租人出卖租赁房屋时，必须以书面方式通知承租人本人或者授权的代理人”；第十一条规定：“出租人以书面方式通知承租人时，应当告知出卖租赁房屋的事实、时间及相关条件。出租人虽然以书面方式通知承租人出卖租赁房屋的事实，但未告知具体出卖条件或告知内容不真实、不全面或者在出卖条件发生变化后未及时告知承租人的，应当认定为未履行通知义务。”

根据上述规定，高某在出卖案涉房屋时，必须以书面方式通知被告本人或者授权的代理人，并应当告知出卖案涉房屋的事实、时间及相关条件。本案中，即便原告知晓高某着手出售案涉的房屋，具有出售意向，但被告对何时出售，以什么价格出售案涉房屋等具体的出卖条款均未通知原告，应当认定未履行通知义务。

三、被告田某并非善意购买人

一般来说，房屋购买者必定会实地查看房屋，了解房屋的具体情况。被告田某购买案涉房屋时在原告承租期间，其明知涉案房屋由原告承租，其也应当知晓原告享有优先购买权，故其购买涉案房屋，并非善意购买人，存在与高某恶意串通之嫌。

四、被告高某应当向原告承担赔偿责任，被告田某承担连带责任

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持”。根据上述规定，本案中被告未在合理期限内通知原告侵害了原告的优先购买权，应当承担赔偿责任。被告田某明知涉案房屋由原告承租，存在与高某恶意串通的情形（或未尽审查义务），应承担连带责任。

以上代理意见供法庭参考，望采纳。

 委托代理人：崔保华

 江苏九州祥和律师事务所

 二〇一九年七月二十四日