作者：初明峰 刘磊 王瑞珂
编者按：
本文标题和裁判概述均是根据判例梳理总结，不代表笔者观点。判例认为借名买房情形可以适用《物权法解释（一）》第二条，笔者对此持保留意见，详见本文实务分析。
裁判概述：
借名人通过借名买房，将真实物权登记于出名人名下，并非为规避法律、行政法规的强制性规定或限购政策，亦不违背公序良俗，符合《物权法解释（一）》第二条之规定，当物权登记与实际权利状况不符时，以实际权利状况为依据认定事实的情形，故应认定借名人为房屋实际权利人，享有足以排除强制执行的民事权益。
案情摘要：
1. 南昌市东湖区叠山路532号1号楼1902室房屋（不动产权证号为东字××号）登记的权利人为陶慧君。
2. 陈武平申请法院执行与陶慧君、罗利钢一案中对上述案涉房产采取执行措施。
3. 案外人罗士奇以对案涉房产享有实际权利人为由提出异议，被驳回引发本执行异议之诉。
4. 罗士奇提交证据证明：其系汉邦生物公司股东，2005年4月12日，罗士奇委托汉邦生物公司于2005年4月19日、2005年4月25日向案涉房产开发商支付购房首付款合计35万元，用以购置涉案房屋。自2005年6月20日至今，涉案房屋按揭还款均由罗士奇实际支付给招商银行，并在原始支付凭证上签字确认。自2005年6月涉案房屋交付后，房屋一直由罗士奇占有、使用、居住至今。
争议焦点：
案外人罗士奇是否可以阻却执行？
法院认为：
罗士奇与陶慧君之间存在借名购房关系，罗士奇也提供证据证明其系案涉房屋实际出资人及占有人，案涉房屋因尚未还清银行贷款未及时变更产权登记。且罗士奇通过借名买房，将真实物权登记于陶慧君名下，并非为了规避法律、行政法规的强制性规定或国家、地方政府限购政策，亦不违背公序良俗，符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条之规定，当物权登记与实际权利状况不符时，以实际权利状况为依据认定事实的情形。故二审判决据此认定罗士奇为案涉房屋实际权利人，享有足以排除强制执行的民事权益。
案例索引：
（2021）最高法民申3543号
相关法条：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》
第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
实务分析：
关于房产名实不符情形下的执行异议问题，笔者曾通过梳理案例的方式发表过系列文章，本文判例是其中的“借名买房”排除强制执行的问题。本情形下涉及借名人与出名人的执行债权人两方当事人的权利冲突，如何在既维护民事实体法规则适用的统一，又解决强制执行领域的现实困境的限制下妥适平衡两者的权利，考验着学者和司法裁判者的智慧。关于“借名人”享有的是“物权”、“债权”还是类推《执行异议与复议司法解释》的“物权期待权”，各种讨论文章亦层出不穷。因系在执行审判中评价两造双方的权利平衡，实难给予精准的评价。本文单就借名买房的情形下能否适用《民法典物权编解释一》第二条（或者说《物权法解释一》第二条）的问题试着加以讨论。
法条原文：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。很多文章讨论“借名买房”问题能否适用上述法条均是以“真实权利人”为出发点，当初《物权法解释一》第二条的征求意见稿的原文用的是“有证据证明物权登记确有错误”，故按照原文的意思，“登记确有错误”一般指登记本身的错误或申请登记人的故意隐瞒等情形，完全可以将“借名买房”这种合意登记的情形排除在外。但后来定稿改为指向“真实权利状态”而非“登记错误”，在这种立法背景下，应当认为本法条适用情形应当包含“借名买房”。
但对上述观点笔者不敢苟同：首先关于借名人的权利在此处仍为债权，充其量按照《执行异议与复议司法解释》类推为”物权期待权“，但在未变更登记的情形下，借名人系真正的债权人或者最多可称为“真实权利人”但绝非法律意义上的“物权人”。在明确区分债权与物权的前提下，借名人与出名人关于房屋权属的约定因缺乏”登记“而丧失物权法上的效力，当然亦无法以双方约定来确认物权。同时在借名人仅具备债权的前提下，直接越过配合登记而”交付“的环节来确认物权有违双方初始将房产登记在出名人名下的合意。违背了物权变动的法定原则。最高人民法院（2020）最高法民再328号民事判决认为：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定系适用于利用虚假资料骗取登记、登记机关人员错误登记、非基于法律行为导致物权变动后未及时更正登记等情况下，已经过法定程序取得权利的真实权利人与登记簿记载不一致导致的登记错误等情形。作者完全认可此类解读，无论在正常诉讼还是在执行异议之诉中确权，其确权请求均应被驳回。一孔之见，仅供参考。
