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【案情】 2006年王某甲将其与他人共有的房屋售于李某，并先后与李某签订了两份售房协议，李某依约向王某甲支付房价款36万元，现房屋被李某实际占有。王某甲的其他共有人王某已、王某丙认为其合法权益被侵犯，起诉要求撤销王某甲与李某之间的房屋买卖合同。 【分歧】 本案的争议在于王某甲与李某房屋买卖合同的效力如何认定？ 第一种观点认为，王某甲未经其他共同共有人的同意，擅自处分共同共有物，系无权处分，事后未取得其他共同共有人的同意，亦未取得所有权或处分权，故王某甲与李某房屋买卖合同应认定为无效。 第二种观点认为，作为房屋买卖合同的双方，在买卖过程中，王某甲持协议房屋所有权证及土地使用权证，李某已尽到了注意义务，李某有理由相信王某甲有权处置本案争议房屋，且已支付对价且占有房屋，属于善意第三人，故应认定该房屋买卖合同有效。 【评析】 笔者同意第二种观点，理由如下： 首先，王某甲虽未经共有人同意与买李某签订了房屋买卖合同，但其持有房屋产权证，足以使李某相信其有处分权，且李某支付了合理对价，基于王某甲处分共有房屋的行为构成无权处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，此种无权处分影响的是能否实现物权的变动，而不影响物权变动的原因行为买卖合同的效力，故对于其他共有人以登记权利人处分共有物未经其同意，不符合法律规定的条件或者当事人约定的条件，要求确认房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。 其次，根据最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第89条之规定“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认为无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应该维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失由擅自处分共有财产的人赔偿。”李某已经支付对价并占有该房屋，应属善意买受人，故该买卖合同有效。该房屋的其他共有人若认为王某甲擅自买卖房屋给自己造成了损失，可另行要求王某甲进行赔偿。 最后，李某对该房屋已进行了修缮和增建，该房屋买卖合同认定为有效符合实际情况。 综上，笔者同意第二种观点。 |
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