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在现代市场经济社会，一般老人辛苦一辈子总会拥有一到两套房产。如果孩子在孝道方面还可以，那么大部分时候，都会在选择将房子留给子孙后代，希望自己的后代可以生活更轻松一些，也算是对于后代的馈赠。这是中国式父母对于子孙的最实惠的爱的传递。但是我们也知道，所有房产传递有可能都会涉及各种费用，那么为了后代着想，应该如何顺利地将房产过渡给子女呢？  其实在现代社会，只要有着税费等等中间费用的影响，那么不论用任何方法，将房子过户到孩子名下，都需要花费成本。总体而言，涉及到的就是三笔大的费用，此时就需要进行安排和权衡，选择最优的方式。传递房产涉及到的三笔大费用可能就是三种税收，那就是：采取过户或者买卖时所涉及到的个税、增值税或者契税。至于相关部门或者单位收取的其他费用，例如公证费评估费等等都是小费用，可以忽略不计。 我那么我们将这笔老人对子孙的爱的传递简化成经济问题，那就变成如何以最小的费用开支，将老人的房子过户到孩子名下。但是真正要考虑的系统问题是，不仅仅是传递，假如还需要资金时，那么需要变卖房产，那么老人的房子再出售时，也要花费成本，这两次的变更合在一起的成本最小化，才是真正的终极解决方案。 其实按照这样的考虑，如果需要缴纳最少的买卖两遍的变更过户费用，也就是老人给子女，子女再出售或者传承。现在国家容许可行的三种方式，进行有效比较，最终可以选择最适合自己的一种方式。  第一种：按照正常手续，进行买卖过户取得房产。这就是将房产继承和房产的未来再次出售，提前进行合二为一了。所以整体费用和手续办理，同房产交易市场中的二手房买卖一样做法，执行的税务征收标准和减免标准，也是按照本地的房产交易中心标准一样。 在财务过程种，其中涉及到增值税和个人所得税的收取，无法免除。但是最大的好处在于如果房产在出售时，涉及到的税务非常少。如果当时是按照市价从老人手中买卖，那么后续买卖时个人所得税就相当于免收或者不收了，可能只涉及到增值税的处理。但是持有一段时间，增值税也可以免收，所以相当于在从老人手中取得时，就将税收全部收取了。那么当子女再出售时，税务提前缴纳了，则可以抬高售价了。  第二种：老人过世之后进行合法继承过户。目前大部分的房产都采取这种方式，也就是在老人过世之后，子女经过一致，同意将老人的房产进行过户。相对看起来手续非常简单。只需要做好继承的遗产公证手续，那么就可以直接在房产部门进行房产过户了。同时因为我国暂时还没有遗产税，过户过程中不涉及到任何的税务缴纳，只有一些零星忽略不计的过户费用。 但是在将老人房产再出售时，其实问题就来了，那是需要纳税，涉及到的税种和标准有： 1.个人所得税的收取：普通住宅：收取总价的1%或者最终房产买卖差价（售出总价-父母取得的房屋成本）的*20%。如果是满5年且为家庭唯一生活用房的，可以免交个税。但是如果赠与取得了，房产是不可以免交个人所得税的。 2.房产增值税的收取，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。还要根据地方的具体规定来具体执行。 除此之外，销售房屋涉及的营业税、附加税、印花税，也都需要按照国家规定缴纳。因为一般数额涉及比较少，可以忽略不计。  第三种：老人去世之前的赠与过户。这听起来很简单，那就是老人生前直接将房产赠与子女，通过这个方式转移了房产的所有权。可以简单地来说，在赠与过户的过程中，其实还多交了一笔税收，那就是契税，有些地方契税收取3%，有些地方1.5%，各地都不同。 对比第二种的遗产继承方式，赠与过户好像手续简单，但是除了公证费之外，在具体办理过户的时候，那么就必须完成契税的缴纳才能过户常成功。也就是说如果想取得老人房屋之后，未来再次进行出售时，那么涉及到的税收，同第二种方式所交的税收，即老人过世之后继承过户，后续是一模一样的。所以继承过户与赠与过户对比，赠与过户，付出的成本更大。从经济角度来说，与其这样还不如等老人过世之后慢慢继承过户呢。  最佳的抉择依据，按照上面的比较可以有两种最优选择：1.如果未来在出售时需要，买卖双方各自承担自己的事务，那么取得房产时候，采用买卖过户的方式来取得房产，可能子女更少花钱。 2.如果未来在出售时不需要自己进行税务的各项承担，全部是由买家来承担。那么此时就要使用最经济的一种方式来取得房产，那肯定是等老人去世之后进行继承所得。 在从老人取得房产过程种，各地有着多种多样的优惠减免措施，所以要仔细询问清楚，并且进行对比计算，争取能够享受到最大的税收政策优惠减免。同样大家也明白，我国税法规定还是非常严密的，不论以何种方式取得老人的房产，但最终房产转入外人手中时，出售人得到钱款时，税务部门得到的税收总额是没有变化的。只不过这方面成本是具体哪一方来承担而已，或者何时取得的。对于国家税务部门来说，不在乎早晚的取得，重要的是他一定能够在买卖环节中取得。 |
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