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新的《民法典》于2021年1月1日生效，《物权法》、《继承法》及其相关解释有效时期为2020年12年31日止，届时与《民法典》相冲突的条款失效，由新的司法解释颁布替换。 新法典关于老人遗产继承方面规定有所调整和细化，比如继承财产范围扩大、继承人的范围扩大等等条款，总之，房子作为家庭最大的资产，为了避免老人过世后不必要的麻烦和纠纷，很多老人对于自己名下的房产，都是提前计划和打算。 老人名下房产想过户到孩子名下，如何办理最划算、最简便？《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》第二条第二款明确规定：“个人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的使用税率计算缴纳个人所得税。” 人都要老去，而房产是家庭最大的资产，将自己倾其一生的房产过户给子女，是人生最后的必然选择。于是，房产以哪种方式过户给子女是最划算的，成了很多年迈的老人最操心的事情。  一，老人名下房产，过户到子女名下的方式 一般来说，父母名下房产过户给子女的方式，主要包括生前赠与、生前买卖、生后继承共3种。 1，生前赠与过户。 赠与过户，是很多人认为的父母房产过户给子女的理所当然的一种方式，过户手续的办理上，也比较简便。 当然，房产不比普通的商品，赠与过户也是需要按规定缴纳相关费用的。除了工本费、登记费、印花税等等小钱，比较大的费用主要有契税1～3%、公证费1%、评估费0.25%。 当然，不同的城市的政策可能有些许区别，比如有的城市的契税与房产面积和被赠予人的房产套数挂钩，首套房且面积在90平方米以内的收取1%，首套房面积90平方米以上、144平方米以内的收取1.5%，不是首次购房、非普通住宅、144平方以上的均收取3%。  下面我们按照最低的税率计算一下，赠与过户，需要缴纳的费用有契税1%、公证费1%、评估费0.25%。也就是说一套评估价100万的住宅房产， 过户费用大约2.25%，也就是约2.25万元。 值得幸庆的是，国家规定，直系亲属免费赠与不动产，可以免征个税（须符合当地免费赠与的限购条件，比如在广东，如果被赠与人家庭已经有2套房产，他本人就不符合免费赠与条件）。 需要特别注意的是，如果父母赠与子女的房屋，子女再卖出，必须缴纳20%的个人所得税。 比如父母以赠与的方式过户给子女价值100万的房产，子女再转手卖出，则需要缴纳20万的个人所得税。 通常来说，谁也不保证会持有这套老房子一辈子，很明显，如果从长远来看，父母赠与子女一套100万的房产，在子女把房子再转手卖出时，相当于房子过户成本是22.25万元。  2，生前买卖过户。 很多人不能理解父母过户房产给子女，还要以买卖的方式，事实上，这种方式是我们日常生活中最常见的过户方式。 按照目前的交易制度，买卖房产这种过户方式需要缴纳的主要费用有契税1～3%、增值税5.6%（产证未满两年）、个税1%。 很多城市的税率如下：契税：满二唯一，面积小于90平米，契税为1%；大于90为1.5%；非唯一房产为3%。增值税：房产证不满2年，增值税5.6%；满2年免收。个税：非住宅2%，住宅1%。  下面我们按照最低的税率计算一下，买卖过户，需要缴纳的费用有契税1%、个税1%以及登记费用等。也就是说一套评估价100万的住宅房产， 过户费用大约2%，也就是大约2万元。 （当然，如果房产没有满2年，有的城市直接限售不能交易，也不能买卖过户。有的城市可以交易但是需要缴纳5.6%的增值税，过户费就高达7.6万元，很明显，有增值税的房子，这样买卖过户就不划算了。） 需要注意的是，这里计算税率的标准是房产中心根据房屋所在地块评估出的房屋总价来计算的，而不是依照成交价格计算的。 3，生后继承过户。 继承过户，是目前父母将房产过户给子女最经济、最简便的途径。但是前提是要在父母一方或者双方都过世后才能办理。 我国还没有开征遗产税，办理继承过户只需缴纳遗嘱公证费（500元内）和过户登记费用（500元内），其他税费全免。 就是说，继承过户，不交税！ 继承过户，不交税！ 继承过户，不交税！  即是说，老人过世后，根据老人生前遗嘱将名下房产继承过户给子女，过户费用不到1000元。不过这种方式会面临两个问题： 1）继承人的确定 对于继承过户的情况，最好是有老人（房管部门认可的）正式的遗嘱（民法典有具体解释），那么就可以按照遗嘱办理，就属于遗嘱继承。 若继承人过多，在没有遗嘱的情况下，就属于法定继承，这种情况，继承人之间往往会产生争执和纠纷。如果由某个子女单独继承，还需要其它继承人书面放弃继承，并经过公证才行。  新的《民法典》对于房产继承的规定更加细致，但是总的来说，继承房产如果没有遗嘱，且继承人众多，如何确定继承人以及各自份额、包括办理继承的手续，还是挺复杂的。 2）继承房产出售，须按规定缴纳个人所得税。 如果子女有且仅有继承来的这一套房产，且持有时间超过五年，也就是这套通过继承获得的住房是“满五唯一”的住房，子女将其再转手卖出，免征个人所得税的。 如果子女有多套房产，打算转让卖出这套继承而来的房产，出售房产收入再减除继承住房过程中已经缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率，计算缴纳个人所得税。也就是说，子女继承父母房产后，再次出售，要缴纳20%的个税。 很明显，继承过户和赠与过户一样，从长远来看，父母过世后，子女继承一套价值100万的房产，如果继承人卖出自己非“满五唯一”这套住房，相当于继承而来的这套房要交20万元个税。  二，结论 很明显，不同的过户方式，需要的过户费用是不同的。 1，三种方式，哪种最划算？ 经过以上第一大点的分析，下面我们举例来具体比较，假如老人有一套面积90平米、价值100万的房产，三种过户方式的过户费用为： 1）赠与过户的费用为：2.25万元 但是需要注意，赠与获得的房产，受赠与人以后再转卖，需要缴纳个税20万元。 2）买卖过户的费用为：2万元。 需要注意，买卖没有满2年的房产，需要缴纳5.6%的增值税，非常不划算。有的城市直接限售，甚至还有限售5年的，这种情况就不可以买卖过户。 3）继承过户的费用为：1000元内。 但是需要注意，继承获得的房产，如果需要转手卖出，需是家庭“满五唯一”住房，才能免除个税。否则，继承人以后转卖这套继承而来的房子，需要缴纳个税20万元。  很明显，父母过户房产给子女，从眼前来看，赠与过户费用最高，继承过户是最经济、最划算、最简便的。2，建议 在父母有遗嘱的前提下，眼前来看，最划算的、最简便的房产过户方式应当是继承。但是目前来看，子女持有2套房以上的家庭普遍，没有那个子女能保证持有这套继承而来的房子一辈子，无论是居家应急、居住改善、投资理财等等，都有可能会出售老旧房产。 但是如果不是家庭“满五唯一”住房，继承房产，后续卖出需要缴纳20%的税，无疑是非常不划算的。所以才有很多父母健在时，就考虑将名下房产过户给子女。  那么，除了继承过户以外，赠与过户和买卖过户的比较来看，买卖方式更省钱的同时，以后二次转手还不用缴纳20%的所得税，很明显，买卖过户更加划算。 不过，在笔者看来，如果父母年纪不大且身体尚健康，父母名下房产，不建议过户，毕竟过户花的钱真不少。再说了，目前很多城市有限购政策，父母房产过户给子女名下后，可能占用子女购房指标，影响子女购房。 随着人们生活水平的提高，住宅业态也越来越丰富，居住环境和条件也越来越好。对于年纪大了的老人名下的房产，笔者认为最划算的方式，就是直接出售，然后以子女的名义重新购买居住条件更好的住房供老人居住，或者售房款给父母养老，让父母和子女同住，以便孝敬回报父母。  当然，有的父母念旧不想离开老房子，还有的家庭经济条件不允许另外买房子，或者等等原因，父母的这套房子需要一直居住的，那么就不能卖房子。在这种情况下，如果父母年迈，老人名下房产还是以买卖的方式，过户给子女，是最划算的。 本文原创，头条首发，感谢阅读。 |
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