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以房抵债，不属于房产买卖，虽然签署了买卖合同，但只是为了消灭债务，不是真实的交易行为。这句话有点晦涩，但对现实生活非常具有参考意义。  案件还原：法院判决房地产公司偿还高某借款，因房地产公司无力偿还，执行中高某查封了房地产公司名下房产并拟拍卖。突然张某出现，称该房产虽在房产公司名下，但房产公司已经用该房产抵偿了拖欠其水泥款项，双方曾有买卖合同，要法院停止执行查封房产。 张某提出了执行异议，被法院驳回后；提出了执行异议之诉，经过一审、二审，法院判决停止执行已查封的房产。高某不服，申诉至高级法院，高法认为“”以房抵债，不属于房产买卖，虽然签署了买卖合同，但只是为了消灭债务，与购买不动产的买卖合同存在差异”。  法律分析：房产买卖合同是出售方与购买方基于房产买卖，真实的交易而制定的买卖合同，其目的是通过款项的流转，购买人获得房产，从而形成物权期待，通过买卖合同予以落实为物权。双方在买卖合同形成之前，没有交易关系，其基础法律关系就是买卖。 以房抵债协议不同于商品房买卖合同，抵债房屋受让人不享有物权期待权，双方只是基于抵债行为而受让涉案房屋，该行为的目的在于通过以房抵债消灭相关当事人之间的既有债务。虽然双方在以房抵债过程中签订的《商品房买卖合同》，并不能改变基础法律关系属于债权债务关系。  结合现实：如果双方达成以房抵债的协议，应该尽快完成房产交易过户，将交易形成房产物权；这样将稳定的保护协议双方的效力以及物权者的利益，同时保证该房产不会因为抵房者的债务危机受到查封。 如果不能实现房产过户或者不具备办理产权证的基础，建议应该进行法定确权，从有效的法律文书中取得债权转化的物权，具备对抗第三人的权利。 如果既没有过户办证，也没有依法确权，那么在达成以房抵债协议后，则应尽快占用、适用、控制该房产，保留相应的证据，尽可能排除第三方权利。  法律争议：执行异议之诉中，关于争议房产引用最多的就是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》“第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 其中对于“合法有效的书面买卖合同”存在争议最多，相互矛盾的法官说理，也屡见不鲜，但是近期通过最高人民法院的几个案例，以及从（三）款中可以看出，需要交付款项，而以房抵债是没有交付行为的特征，仅仅是消除债权从而存在抵销行为。 综上，面对以房抵债必须慎重且全面落实，不留后患；更不要对“书面买卖合同”做广义的认知性的解释，否则容易吃亏。 |
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