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郑重声明：严禁抄袭、违者必究！ 对于以房抵债协议能否排除法院对不动产（如房屋）的强制执行，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关的司法解释并未作出规定。 司法实践中，有很多支持以以房抵债协议（在满足协议合法有效、已交房、无过错等条件的前提下）排除法院强制执行的判例，如：最高人民法院（2016）最高法民申79号、最高人民法院（2017）最高法民申2476号、最高人民法院（2017）最高法民申2480号、最高人民法院（2017）最高法民申2482号、最高人民法院（2017）最高法民申2484号、最高人民法院（2017）最高法民申3148号、最高人民法院（2013）民一终字第95号、最高人民法院（2017）最高法民申3491号、最高人民法院（2017）最高法民申3492号、最高人民法院（2016）最高法民申2025号、最高人民法院（2018）最高法民申387号、最高人民法院（2018）最高法民申25号、最高人民法院（2016）最高法民申2023号。这些判决支持以房抵债协议排除执行的主要理由是参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，或《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条等规定，符合上述司法解释规定的条件的即可排除执行。这里面最重要的一条即付款，由于以房抵债一般案外人并未实际支付房款，因此法院支持以房抵债排除执行的，基本都是认可抵债条款的约定即完成了付款义务。 司法实践中，也有很多不支持房抵债协议排除法院强制执行的判例，如：最高人民法院（2017）最高法民申1769号、最高人民法院（2017）最高法民终354号、最高人民法院（2016）最高法民终113号、最高人民法院（2017）最高法民终356号。不支持的理由主要是认为抵债是消灭债务的一种方式，以房抵债只产生请求被执行人过户的权利，该权利并非物权期待权或所有权，该权利并不优先于申请执行人的普通债权，不能排除申请执行人的执行。 以房抵债协议能否排除执行，其实就是案外人基于以房抵债协议（在满足协议合法有效、已交房、无过错等条件的前提下）是否对案涉房屋享有物权期待权。而物权期待权的概念在法理上并无定论：王泽鉴教授认为，期待权是因具备取得权利部分要件，受法律保护，且依社会经济观点，使之成为交易客体，特赋予权利性质之法律地位。【王泽鉴.民法学说与判例研究（第七册）[M]，北京大学出版社：2009年第一版，第196页.】这个概念很抽象，其他学者给出的概念也很抽象，并且对于期待权的概念和内涵还没有形成通说，法律实务中似乎还很难直接引用。因此，不宜直接引用某个学者关于物权期待权的概念来认定购买了尚未登记在被执行人名下的房产的买受人是否对标的房屋享有物权期待权。因此，不宜直接引用物权期待权的概念解释案外人基于以房抵债协议是否对案涉房屋享有物权期待权。 但是，如果把抵债看做是一种付款方式，则可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条，或《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条等规定来审查案外人基于以房抵债协议是否可以排除金钱债权人的执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（自2015年5月5日起施行）第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 以房抵债，一般是指债权人与债务人协议约定用债务人的房屋折价抵偿债务人对债权人的债务，如有多余，则多余的金额退还债务人（房屋所有人），如房屋价值不足抵偿债务，则不足部分继续由债务人偿还。 以房抵债的协议是双方当事人真实意思的表示，没有违反流抵或物权法定的原则，也没有违反其他法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效。基于此有效的抵债协议，（房屋所有人的）债务消灭的同时，相应的抵债价款也就转化为了房款（可以将以房抵债理解为一种房款的支付方式），即债权人在抵债的额度内支付了债务人（房屋所有人）房屋价款，如果债权人再满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的其他三个要件，则债权人对标的房屋享有物权期待权，债权人的物权期待权优先于申请执行人的普通债权，其执行异议应当得到支持，即以房抵债背景下的案外人执行异议之诉（在满足协议合法有效、已交房、无过错等条件的前提下）应当得到法院的支持。当然，如果房屋价值高于债权人对债务人（房屋所有人）的债权，则债权人应当按照人民法院的要求将差额部分交付执行。 在以房抵债背景下的案外人执行异议之诉还需要注意的是： 1、其他三个要件也要满足 （1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同 这里的买卖合同的形式是《以房抵债协议》，而不是《房屋买卖合同》。关于这个要件有四点需要说明： a.时间的先后。即签订合法有效的书面以房抵债协议要在法院查封之前，此处所说的查封应当是执行异议所针对的执行的查封，或者是本执行案件的执行依据——生效判决在诉讼过程中或者诉前的查封，不包括其他案件的查封【如在A查封之后签订合同，之后又有了B查封，如果A查封已解封，且执行异议所针对的是B查封，则就符合法院查封前签订合同这个要求（至于是否因此导致不符合其他的要件，另当别论）】。以房抵债背景下的执行异议能否排除执行之所以没有规定在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等司法解释中，是因为法院担心被执行人与案外人恶意串通，通过“倒签”以房抵债协议的时间的方式规避执行【现有技术很难鉴定出协议的准确签订时间，如：最高人民法院（2015）民申字第3355号案中，一审法院委托有资质的鉴定机构对以房抵债的时间进行鉴定，但是经鉴定，无法判断上述以房抵债协议书的形成时间【法院对于以房抵债协议签订时间的审查就会有很大的技术困难和障碍。因此，通过加强伪造证据的法律责任（尤其是刑事责任）和案件移送制度的进一步完善和落实（审理执行异议或执行异议之诉的法官发现当事人伪造证据且符合一定条件的，应当移送到公安机关处理）来威慑伪造证据（伪造以房抵债协议签订时间）的行为，不失为一种选择。 b.合同合法有效。如果合同没有违反《合同法》第52条等法律行政法规的效力性强制性规定，且没有其他可撤销可变更或效力待定的情形，合同就是有效的。 c.书面合同。此处所要求的是“书面”，口头的协议不符合要求。这个要件的硬性要求是为了防止被执行人与第三人恶意串通，谎称存在房屋买卖合同或以房抵债协议以对抗执行。 d.不考虑过错因素。即不论提出执行异议者是否知道其与被执行人签订合同之前不动产（如房屋）已经被查封，只要在签订合同之前房子已经被查封，执行异议申请就得不到支持。 （2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产 对于此要件，并不能要求太苛刻：a.交房的标志是签订《房屋交接书》还是交钥匙都可以，只要是已经交房即可；b.合法占有的方式可以是亲自居住；也可以是出租给别人；或者债权人正在装修过程中；或者合同约定的交房时间已到，房屋所有人将房屋钥匙交给了债权人的亲朋好友或者代理人或者中介，买房人随时可以取得对标的房屋的占有，等等。总之，只要是房子在债权人（案外人）的管控之下即可。 （3）非因买受人自身原因未办理过户登记。 这个要件要求未过户不是买房人的过错。如有些买房人为了避税，在房子具备过户条件的情形下故意拖延不办理过户手续，这样买房人就是有过错的，执行异议不能得到支持。有争议的是买房人买的是不符合交易条件的动迁房（未满三年）是否有过错，对此问题，a.比较保守的观点是如果房子被查封的时候未符合交易条件（未满三年）则视为买房人有过错（买房人因购买了在一定期限内禁止交易的房屋而被认定为有过错），执行异议不能得到支持；如果房子被查封的时候已经符合过户条件（已满三年），非因买房人的原因未过户（如约定的过户期限未到），则视为买房人没有过错。上海的司法实践中基本就是采取这种观点。b.比较开放的观点认为购买动迁房就是一个附期限的合同，合法有效，买房人没有过错。 需要注意的是，很多案外人本应当依据该法律规定提出执行异议，但是却以自己的所有权人为由提起执行异议，导致异议被驳回。这是典型的因为对法律的理解不准确，法律技术的缺乏导致的合法权利得不到保护的情形，很可惜。 2、要严格审查以房抵债协议双方当事人之间的债权债务关系的真实合法性 每个债权人的合法权利都应当得到保护，但是保护的顺序并不是完全一致的。如抵押权优先于一般债权，其法理基础是物权优先于债权。而执行异议之诉之所以能够得到支持是因为“买房人”的物权期待权优先于普通债权，而之所以“买房人”的物权期待权优先于普通债权是因为房子是一个人一个家庭安身立命的基本物质基础，对于人民的安居乐业，社会的稳定发展起着基础性的作用。加之房价非常高，很多买房人是用一生的积蓄甚至两代人的积蓄买房的，如果买房人不能获得房屋的所有权，对于买房人的利益是非常严重的损害，也会造成非常不公平的后果。但是，以房抵债协议中双方当事人之间原本的债权债务关系一般是民间借贷或者货款等普通债权，此普通债权通过一纸协议（以房抵债协议）就转化成了物权期待权，优先于申请执行人的普通债权，这已经是对以房抵债协议中的债权人的倾斜性保护了，如果再任由恶意的被执行人利用此规定逃避执行就有违立法本意了。因此，应当严格审查以房抵债协议当事人之间原债权的真实合法性。对此，需要从以下几个方面进行审查： （1）原债权的产生是否真实合法。如果是民间借贷，还要审查关于利息的约定是否合法；如果是拖欠货款，还要审查是否有真实的货物买卖；如果是赌债等非法债务，则不予支持。最高人民法院（2017）最高法民申3353号案即将抵债双方合同当事人之间是否存在真实的基础债权债务关系作为了一项审查的重点，并在该案中根据证据否定了抵债双方之间存在真实的用于抵债的债权债务关系，没有支持案外人排除执行的异议。 （2）要审查是否有书面的合同。关于书面的要求，即是为了在一定程度上防止被执行人与第三人恶意串通虚构债权债务，也是为了计算原债权金额的需要。 （3）是否过了诉讼时效。过了诉讼时效的债务就变成了自然债务，而债务人却“自愿”将其房屋抵债给此债权人，而不愿意履行申请执行人的债务，这不免让人对以房抵债协议的双方当事人之间存在恶意串通产生合理怀疑。因此，对于过了诉讼时效的原始债务，债务人以房抵债，债权人的执行异议（之诉）不应当得到支持。 除了上述要件之外，还应当要求以房抵债的债权人除了标的房屋之外没有其他住房。这也是为了权衡债权人和申请执行人的利益。 3、如果抵债的房屋是“一手房”，要满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。” 开发商的债权人依据生效的判决向法院申请强制执行，法院一般会执行开发商的房产，即拍卖尚登记在开发商名下的房产偿债，这会严重侵害购房者（在本文即以房抵债协议中开发商的债权人）的合法权利，因此上述司法解释赋予了购房者通过执行异议（之诉）的方式排除法院执行，保障自身合法权益的权利。 业主（以房抵债协议中开发商的债权人）如果满足上述三个要件，就可以通过执行异议或者执行异议之诉来排除法院的执行，以最终获得房屋的所有权。关于上述三个要件，简单分析如下： （1）在人民法院查封之前已签订合法有效的以房抵债协议 开发商与其债权人签订的以房抵债协议的效力的审查方式同上文的审查方式。 （2）标的商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋 这个要件是体现立法精神的核心要件：保护弱势群体——消费者。购房者（以房抵债协议中开发商的债权人）相对于开发商是弱势群体，是消费者（注：有观点认为购房者不是消费者），应当得到法律的倾斜性保护。居住权对于一个人来说是举足轻重的，如果购房者所购房屋是用于居住且名下无其他用于居住的房屋，则购房者能否获得系争房屋的所有权直接关系到购房者居住权能否实现。这在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中也有所体现【该批复第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”】。此外，根据该《批复》，在一定条件下，商品房的买受人的权利优先于建设工程价款优先受偿权，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权【该《批复》第一条规定：“……建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”】，因此（在一定条件下，商品房的买受人的权利优先于开发商的其他债权人的债权）。也就是说，对于购房者权利的保护是一脉相承的。 关于举证责任：a.只要购房者所购房屋是住宅即可推定为其购房是用于居住，有相反证据足以推翻的除外；b.关于购房者是否有其他用于居住的房屋，一般可以通过在当地房产管理部门（如上海的不动产登记局）查询的方式确定。申请执行人能够举证证明异议人（购房者）有其他用于居住的房屋的除外。 （3）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十 这个要件和上述两个要件共同起到如下作用：a.防止开发商（被执行人）和所谓的债权人恶意串通，伪造虚假的交易，阻碍执行；b.保护申请执行人的合法权利。如果开发商的债权人对开发商的债权总额不足房屋价值的百分之五十，则开发商的债权人不得通过以房抵债协议对抗法院的执行。 参考案例：北京市第一中级人民法院（2015）一中执异字第400号 4、预告登记 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”只要以房抵债协议是合法有效的，办理了预告登记，且符合过户的条件，就可以排除法院的执行，保护债权人的合法权利。 （1）存在合法有效的以房抵债协议。 （2）符合物权登记条件。如：合同没有被解除；债权人有购房资格；房款可以全部交付法院执行； 附王某、杨某等案外人执行异议之诉案 案情简介：2013年1月15日，沈阳中院作出（2009）沈中民二初字第31号民事判决，判决：一、解除王某与沈阳轻工房屋开发有限责任公司签订的商品房买卖合同（合同编号：0533-02046-225）；二、沈阳轻工房屋开发有限责任公司于本判决发生法律效力后十五日内返还王某购房款61万元；三、沈阳轻工房屋开发有限责任公司于本判决发生法律效力后十五日内返还王某支付的入住费、物业费共计12，926元；四、驳回王某的其他诉讼请求。轻工公司不服该判决提出上诉，辽宁省高级人民法院作出（2013）辽民一终字第00241号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决发生法律效力后，王某向本院申请强制执行，本院作出（2014）沈中执字第37号执行裁定书，裁定继续查封被执行人沈阳轻工房屋开发有限责任公司位于沈阳市和平区文萃路24-2号5层26号的房产。建筑面积1105.91平方米。案外人杨某提出执行异议，本院于2014年8月15日作出（2014）沈中执裁字第46号执行裁定书，认为杨某仅提供商品房买卖合同及交款发票和收据，但其对自述的两个200余万元巨额现金流转不能提供证据证明，裁定驳回杨某的异议。杨某遂向本院提起本案诉讼。 另查明，沈阳万维物业服务有限公司诉沈阳朗晨环境工程有限公司（该公司法定代表人为杨某）物业服务合同纠纷一案，（2007）和民初字第775号民事判决书、（2008）沈民（2）终字第304号民事调解书查明事实部分记载：沈阳朗晨环境工程有限公司于2004年11月29日入住沈阳市和平区文萃路26号云顶大厦5层写字间一套，建筑面积1105.91平方米。沈阳朗晨环境工程有限公司于2008年至2014年陆续向沈阳万维物业服务有限公司交纳物业服务费等费用。 再查明，（2013）辽民一终字第157号民事判决书认定：刘黎人所购买的房屋于2003年4月由轻工公司以抵押人杨某的名义抵押给中国银行股份有限公司沈阳分行并办理了抵押登记，抵押贷款金额为78万元，抵押期限自2003年4月11日至2023年4月11日。2008年3月14日，该房屋的抵押登记注销。现涉案房屋由轻工公司实际控制。 又查明，2014年6月11日（2014）沈中执裁字第46号案件听证会笔录第六页记载：主持人问杨某：“购房款500多万，你们以什么方式交纳的”，杨某回答：“都是以现金方式交纳的，分了两次交的，两次开具发票的时间交纳的”。笔录第八页记载，主持人问杨某：“能否提供现金流500多万元的票据”，杨某回答：“那是10年前的现金流水账，我不知道能不能提供不出来了，我不敢保证能取得这个证据，应该由开发商提供”。该卷宗中杨某提供轻工公司与其签订的本案诉争房屋商品房买卖合同落款日期处，买受人落款日期为2004年3月15日。 裁判原文节选【案号：最高人民法院（2016）最高法民申79号】本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。杨某在本案中主张其对王某因与轻工公司之间的商品房买卖合同而形成的金钱债权所指向的执行标的具有排他性的民事权益，对于其该项主张，人民法院应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，根据杨某在本案诉讼中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与轻工公司签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记等予以认定。 （一）关于案涉买卖合同是否合法有效的问题。2004年4月7日，轻工公司与朗晨科技公司签订协议约定，以云顶大厦五层办公楼抵顶工程款5640141元。杨某与轻工公司签订的《商品房买卖合同》亦约定杨某购买的房屋为云顶大厦5层26号，房款为5640141元，二者具有同一性，加之轻工公司与朗晨科技公司确有建设施工关系，因此，杨某提供的商品房买卖合同虽然早于抵债协议书形成，并且该商品房买卖合同的履行方式与通常的房屋买卖方式有异，但不足以否定杨某与轻工公司之间达成的合意及买卖合同的真实性。 （二）关于案涉房屋的价款是否得以全部支付的问题。杨某主张其以工程款抵顶的方式支付了全部购房款，并提交了两份《清华同方户式中央空调系统销售合同》及抵债协议书为证。王某对此提出异议，认为两份销售合同的金额与在沈阳市城市建设档案馆存档合同金额2966910元相差悬殊，不能证明双方存在真实的合同关系。因杨某向法院提供了其采购空调、锅炉以及相关人员安装费用等材料，同时也提交了为采购上述设备所支付款项的相关证据，且8份银行进账单记载2002年9月17日至2004年1月15日，轻工公司向朗晨科技公司汇款360万元，均可证明存档合同标的额并非工程全部价款。杨某已提交相关证据证明朗晨科技公司与轻工公司之间存在真实的债权债务关系，以房抵债也是双方的真实意思表示。虽然以房抵债的主体为朗晨科技公司，但从轻工公司为杨某出具的权利凭证及协议后续履行情况看，杨某应为实际权利人，以朗晨科技公司工程款抵顶的方式支付了案涉房屋全部价款。 （三）关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。杨某提交的（2007）和民房初字第775号民事判决书、（2008）沈民（2）终字第304号民事调解书、物业管理费和电梯费发票及杨某、杨某某与徐某某、中国建设银行股份有限公司沈阳天龙支行签订的房屋租赁合同均可表明，在人民法院查封之前，案涉房屋即已处于杨某的实际控制之下。虽然上述民事判决的诉讼主体及物业管理费和电梯费的缴纳主体为沈阳朗晨环境工程有限公司，但该公司的法定代表人为杨某，股东为杨某及其父杨某某，基于家族企业的特性，可以认定案涉房屋已被杨某实际控制的事实。又因轻工公司于2004年11月17日即开具了《准住通知单》，故杨某基于抵债协议书及该通知单对案涉房屋的占有为合法占有。 （四）关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。沈阳市房产局解遗领导小组办公室沈房解遗（2013）6号文件《关于准予“云顶大厦”项目部分房屋权属登记的通知》和沈阳市和平区人民政府沈和政（2012）93号文件《关于为购买云顶大厦项目网点的业主办理房产证的报告》两份证据表明，案涉房屋的产权人界定为杨某，因建设方阳台超建等原因，未能办理房屋权属登记。解遗文件虽然形成时间是在2014年，但解遗事项发生在法院查封之前，且能够证明未办理过户登记是因建设方阳台超建等原因而非因买受人自身原因，买受人对此没有过错。 综合上述几点，根据现有在案证据，应当认定杨某就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。王某的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下： 驳回王某的再审申请。 |
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