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房产分割是离婚案件中非常常见的问题，也是老百姓和专业人士普遍关心的问题。本律师从我国《婚姻法》出发，结合司法实践，分别从父母出资购房、婚前和婚后购房、恋爱或同居期间购房、继承或赠与房产、借他人名义购房和家庭成员共同建房等六个方面解读离婚时房产的处理方法和实务难点突破。 为了便于大家理解，我把婚前婚后购房的不同情形共分为四大类，11小类，逐一给大家解析： 01、 婚前买房，且房产登记在一人名下（4种情形） 1、婚前全款购房，并登记在自己一人名下，离婚时，房产如何分割？ 王幼柏律师解答：如果双方没有相反的约定，该房产应当认定为房产登记一方的个人婚前财产，离婚时另一方无权分割该房产。婚前全款购房，并登记在自己一人名下的房产，属于登记方在结婚之前就已经享有所有权的财产，因此，根据我国《婚姻法》第十八条和相关司法解释的规定，该房产属于登记方的个人财产。 实务难点突破：该类型房产在离婚分割时，有朋友经常会问到以下几种情况如何处理的问题： ①该类型房产，如果是婚后取得的房产证，能否作为夫妻共同财产分割？ 本律师认为，该类型房产是一方在婚前用其个人财产购买的，虽然房产证的取得是在夫妻关系存续期间，但该类型房产不过是出资方个人婚前财产在物质形态上的转化即由动产货币转化为不动产房屋，因此，该类型房产仍属于其个人婚前财产，故不应作为夫妻共同财产分割。 ②该类型房产，如果在婚后出售，房屋增值部分能否作为夫妻共同财产分割? 本律师认为，该类型房产的增值是由于房地产市场行情的变化所造成，属于自然增值，只是个人财产的形态变化而已，在性质上仍为个人所有之财产，按照物权的基本法理，原物产生的孽息当然归属于原物所有人个人所有。 故在这种情况下房屋出售后的增值部分仍应归原物所有人所有，不应作为夫妻共同财产分割。 ③该类型房产，如果婚后用于出租，所得收益能否作为夫妻共同财产分割? 本律师认为，该类型房产用于婚后出租属于一种经营行为，如果另一方参与了经营，按照我国《婚姻法》第十七条关于“夫妻在婚姻关系存续期间所得的生产、经营的收益归夫妻共同所有”的规定，此时的租金收入属于夫妻共同财产。 所以，该类型房产婚后出租所取得的租金收入是否可以作为夫妻共同财产分割，关键点在于另一方有无“参与经营”。 各地法院在处理该类型房产租金归属问题时，采取的举证责任原则完全不同： 有的法院要求另一方举证证明其参与了房产出租的经营管理；有的法院则采用推定原则，即一方婚前所有的房屋在婚姻关系存续期间所得的租金首先推定为夫妻共同所有。 但若房屋所有人有证据证明房屋出租的经营管理（比如发布租赁信息、签订房屋租赁合同、催收租金）仅由自己一方进行的，则婚姻存续期间的租金收益应归房产所有人个人所有。因为举证责任分配不同，往往导致最后的判决结果迥然不同。 ④该类型房产，如果婚后由双方经营出售，所得收益能否作为夫妻共同财产分割? 这里说的经营出售，是指婚后不断地将房产卖出、买入，经过一系列的“炒房”操作，伴随着房地产价格不断上涨，该类型房产原来的价值变成了更高价值的一套或者数套房产。 本律师认为，根据《婚姻法》司法解释二 “婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资取得的收益”属于夫妻共同财产的规定，该类型房产产生的收益应当属于夫妻共同财产。 故可以将现在房产的价值扣除该类型房产原来的价值后，将收益部分作为夫妻共同财产分割。 这就提醒我们，在将婚前房产用于非自住的投资用途时，另一方是完全有权利就投资收益主张权利的。 我们分析以上‚②③④这三种情况，确定该类型房产增值部分的归属时，需要从该增值是基于原个人房产的自然增值还是基于夫妻共同经营行为所产生的增值来判断，前者原则为个人所有，后者原则为共同所有。 ⑤该类型房产，一方承诺结婚后即转化为共同财产的，离婚时该房产能否作为夫妻共同财产分割? 本律师认为，不管是一方口头承诺还是书面承诺，该类型房产仍属于其个人婚前财产，不能作为夫妻共同财产分割，除非双方在公证处做了公证。 《婚姻法解释（三）》第六条规定：“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。” 因此，一方承诺把其婚前房产在结婚后即转化为共同财产的，在房产没有办理房产变更登记之前，一方可以行使撤销权。另，合同法第一百八十六条第二款规定：“具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”也即经过公证的赠与合同，是不可以撤销赠与的。 因此，如果该类型房产，一方承诺结婚后即转化为共同财产，建议尽快去公证处做公证。公证以后，如果双方离婚，该房产即可以作为夫妻共同财产分割。 2、 婚前全款购房，并登记在自己名下，婚后加上另一方名字，离婚时，房产如何分割？ 王幼柏律师解答：如果双方没有相反的约定，加名行为视为一方对另一方的赠与，该类型房产属于夫妻共同财产，离婚时应当作为夫妻共同财产分割。 实务难点突破：①该类型房产加名之后，一方能不能行使撤销权，撤销赠与？ 本律师认为，《婚姻法司解释（三）》第六条规定：“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。” 该规定其实已明确，赠与方在赠与房产变更登记之前可以撤销赠与，但若赠与房产已经办理变更登记则不能撤销赠与。另，《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。” 不动产证书是权利人享有该不动产的证明，房产证上已记载了被加名人为房产共同所有人，那么该房产便属于双方共同拥有。 因此，该类型房产加名之后，不能行使撤销权。 ②该类型房产加名之后，离婚时，是不是两个人对半分割？ 本律师认为要分情况。该类型房产加名后，双方对该房产拥有共同所有权，在他们没有分割之前是所有权人。 如果双方婚姻关系结束，意味着双方没有了共有基础，财产就可以分割。 共有分为两种： 一种是按份共有，一种是共同共有。 如果是按份共有，因为双方当初对房产所有权约定了具体的份额，而且该约定是双方的真实意思表示，那么应按照双方约定的份额分割房屋的所有权。 如果是共同共有，很多法院往往会出现不一致的判决，有的法院直接以房产登记为依据，既然双方约定了共有方式是共同共有，就视为等份共有，判决双方平分； 有的法院会根据财产的具体情况做出判决，比如会全面考虑购买该房产的资金来源、双方结婚时间长短、夫妻对家庭所做贡献的大小等因素，对婚前购房的配偶一方予以适当多分，避免出现显失公平的情况。 本律师认为后一种判法较为妥当，既能保证出资人的利益，也充分考虑了男女双方的感情投入，合情合理，更能说服人心。 3、婚前首付买房，并登记在自己名下，婚后共同还贷，离婚时，房产如何分割？ 王幼柏律师解答：根据《婚姻法解释（三）》第十条的规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。 依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。 双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。 实务难点突破：①婚前首付买房，并登记在自己名下，如果婚前还完贷款，离婚时，房产如何分割？ 该房产应当认定为房产登记一方的个人婚前财产，离婚时另一方无权分割该房产。如果另一方有证据证明其在婚前也参与了还贷，则本律师认为，还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方根据双方还贷的实际情况对另一方进行补偿。 ②该类型房产，如果离婚时双方关于补偿金额协商不成，取得产权的一方，如何给另一方补偿，即补偿的金额如何确定？ 实践中，各个法院计算方法不一，得出的结果也不一致。 在文章中，陈鉴豪律师结合其多年的婚姻家事实战经验，总结归纳了在司法实践操作中四种常用的计算方式，想学习研究的朋友可以点击查看。 4、婚前双方共同出资买房，但只登记在一方名下，离婚时，房产如何分割？ 王幼柏律师解答： 该类型房产，可以分三种不同情况： ①另一方无法证明自己有出资。法院打官司讲的是证据，所以如果没有证据证明自己出资了，即使是确实出资的，比如给的是现金，如果对方不承认，其权益也是无法受到保障的，此种情况，往往会被法院认定为登记方的个人婚前财产； ②另一方能够证明其出资以及具体数额，并能证明系双方婚前基于共同所有的目的（结婚为目的）而共同出资。 此种情况即使是房屋产权证上只登记了夫妻一方名字，也应视为夫妻共同财产，在分割时按照夫妻共同财产的分割原则进行处理。 ③另一方能够证明其出资及具体数额，并不能证明系双方婚前基于共同所有的目的（结婚为目的）而共同出资。 该种情况下，因为登记一方在婚前就获得了该房屋的所有权，房产属于产权证登记一方的婚前个人财产。 非登记一方的出资则视为对登记一方的赠与或登记一方对非登记一方的个人债务。 实务难点突破：①该种类型房产，产权非登记一方如何证明其有出资？ 婚前双方共同出资买房，但只登记在一方名下，此种情形在生活中经常出现。双方共同出资买房，有的是共同支付全款，有的是共同支付首付款。 一般情况下，男方为了表明爱意或者结婚意愿，往往愿意将房产登记在女方一人名下。 一旦感情出现危机，对于产权非登记一方就比较不利。 如果产权登记一方不承认非登记一方有出资或者是基于共同所有的目的而买房的情况下，非登记一方对此负有举证的责任。 因此，如果是婚前双方共同出资买房，建议最好登记为双方名字，如果确实要登记一方名字，则要保留好相关的出资凭证。 如果是基于结婚为目的（共同所有为目的）共同出资买房，最后保留相关的书面凭证，比如签订书面协议，保留相关的聊天记录等。 ②另一方能够证明其出资以及具体数额，并不能证明系双方婚前基于共同所有的目的（结婚为目的）而共同出资，此种情况非登记一方的出资到底是按赠与还是按照债务处理？ 另一方能够证明其出资以及具体数额，并不能证明系双方婚前基于共同所有的目的（结婚为目的）而共同出资，此种情况非登记一方的出资法院到底是按照赠与还是按照登记一方对非登记一方的个人债务来处理，个人认为还是要探究当初两个人共同出资买房时的原意。 一般情况下，如果没有证据证明非登记一方有明确的赠与意思表示，我认为按照债务处理比较合理，避免显失公平。 ③一方能够证明其出资以及具体数额，并能证明系双方婚前基于共同所有的目的（结婚为目的）而共同出资，房产视为夫妻共同财产。既然如此，是否意味着在实务中就是双方平均分割呢？ 在司法实践中，该种类型的房产处理方式会出现许多不同。有些法院会按照《物权法》第一百零四条“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有”的规定进行处理，如果出资额不同，会按照出资额占的份额处理； 有的法院会参考双方对房屋出资额大小、婚姻关系存续长短、双方实际需要、照顾子女和女方权益等等因素，对房产进行分割，法院有比较大的自由裁量权。 02、婚前买房，且房产登记在双方名下（3种情形） 5、婚前双方共同出资买房，并登记在双方名下，离婚时，房产如何分割？ 王幼柏律师解答： 该类房产属于双方的共同财产。房产共有的方式有共同共有和按份共有两种。夫妻财产的共有，有约定的从约定而按份共有，没有约定的则是共同共有。 婚前双方购房时，因为没有婚姻关系，此时房产登记管理部门一般会要求俩人就房产份额做出明确约定。 因此，如果房产证上已经载明了俩人的房产份额，则该份额视为夫妻约定的按份共有份额，房产应按此比例进行分割。 如果有的房产登记管理部门不做要求，房产证上没有约定双方的房产份额，则法院会按照共同共有进行分割。 实务难点突破： 该种类型房产，如果房产证上没有约定双方的房产份额，法院会按照共同共有处理，是否意味着就是两个人均分？ 在司法实践中，有的地方法院往往采取“一刀切”的处理方法，既然房产登记为共同共有，就判决为双方均分。 有些地方法院一般会考虑到双方实际的出资比例大小、婚姻存续的时间长短、男女双方是否有过错等情形，酌情决定房产的分割比例，而不一定拘泥于夫妻共有财产即各半比例而进行处理。 当然，此时出资多的一方就必须向法院提供能够证明自己当时实际出资情况的证据。 6、婚前一方全款出资买房，并登记在双方名下，离婚时，房产如何分割？ 王幼柏律师解答：虽然购房资金全部由一方承担，但房产证办理到双方名下的事实表明，出资一方已与非出资一方就本来属于自己的个人婚前房产作了特殊约定，因此，该套房产应属于双方的夫妻共同财产。 如果房产证上已经载明了各自的房产份额，则双方应按此份额分割房产。 如果房产证上没有载明各自的房产份额，则该房产应作为共同共有财产，法院会按照共同共有进行分割。 实务难点突破： 该种类型房产，如果房产证上没有约定双方的房产份额，法院会按照共同共有处理，是否意味着就是两个人均分？ 由于房产证是表明房产所有人的最重要的证据，因此，若无足以推翻房产证记载的相反证据，一般情况下均应以房产证的记载确认房产的归属。 同时，我国婚姻法第十九条规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。” 基于此，双方可以就婚前财产和婚后财产进行自由约定，一方在婚前出资并以双方的名义购房的，由于此时房产证也会相应地办理到双方名下，故应视为双方已将一方的婚前财产约定为夫妻共有财产，有些地方法院据此判决两个人平分。 这就提醒实际出资人在购房时，一定要对因此产生的法律后果有一个清醒的认识并可接受的情况下，才考虑加了上另一方的名字。 有些法院会考虑出资情况，倾斜分割。 比如，上海市高级人民法院《关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》第13条规定：“夫妻一方婚前出资购置房屋，权利登记在双方名下的，为夫妻双方共同财产。如未约定按份共有，可认定共同共有，但在离婚分割该房产时，出资一方可适当多分。”具体多分多少，该意见没有明确，法院根据个案情况有一定的自由裁量权。 7、 婚前一方首付买房，并登记在双方名下，离婚时，房产如何分割？ 王幼柏律师解答：虽然首付款由一方承担，但房产登记在双方名下，如果房产证没有约定份额，该套房产应属于双方的夫妻共同财产，法院一般情况下以平分为原则分割房产，也有部分法院会考虑出资情况，对出资方适当多分。如果房产证上约定了份额，则双方应按此份额分割房产。贷款一般情况下属于双方共同债务。 实务难点突破：婚前一方首付或者全款买房，并登记在双方名下，如果最终两人分手了，没有结婚，此时房产应该如何分割？ 此种情况，在实务中经常会出现以下三种不同的审判观点： ①从物权角度分析。 不动产产权以不动产权薄为准，现房产证既然是双方的名字，该房产即为双方共有，在无约定份额的情况下，为共同共有，因此，双方应该平分； ②从彩礼角度分析。 房屋之所以登记为恋爱双方的名字，是出资方以结婚为目的一种赠与，具有彩礼的性质。《婚姻法解释（二）》第十条规定，双方未办理结婚登记手续的，当事人请求返还按照习俗给付的彩礼的，人民法院应当予以支持。据此，法院应该判决彩礼返还，即房产归出资方个人所有，无需支付任何房屋补偿款； ③从不动产登记的角度分析。 房屋已经确定为男女双方共有。双方终止恋爱关系后分割共有财产，符合重大理由需要分割的情形。 共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的按协议处理；没有协议的，应当考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，合理确定未出资方的份额，一般以10%到30%的份额为宜。 03、 婚后买房，且房产登记在一人名下（2种情形） 8、婚后使用夫妻共同财产买房，并登记在一人名下，离婚时，房产如何分割？ 王幼柏律师解答： 婚后使用夫妻共同财产购房，不管房产证登记在哪一方名下，该房产理应属于夫妻共同财产。 离婚房产分割，法院会按照实际情况判决哪一方拥有房子，获得房产的一方根据实际情况对另一方进行补偿。 实务难点突破：①离婚时尚未取得房产证的房产如何分割? 如果双方可以协商一致，可以在离婚协议书约定房产的归属。 如果不能就房产归属协商一致，而需要通过法院诉讼解决，则由于该套房屋尚未取得产权证，有些法院会按照《婚姻法解释(二)》第二十一条的规定处理，即人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院起诉。 有些法院会直接告知当事人，房屋的所有权、使用权均不在本案处理，等取得完全所有权后另行处理。 ②离婚时，如果双方不能就房屋的价值和归属达成一致意见，法院一般按照哪些方式处理？ 1、竞价取得方式。即双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，由出价高的一方取得所有权。 出价高的一方取得所有权后，按照出价（如果有贷款，需要剔除贷款）补偿一半给另一方。 2、作价补偿方式。即一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应给予另一方相应补偿。这是目前房产分割中法院常常采取的方式。 3、拍卖分割方式。即双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。这种方式在房产分割中比较少见。 9、婚后完全使用婚前财产买房的，并登记在自己名下，离婚时，房产如何分割？ 王幼柏律师解答： 《婚姻法解释(一)》第十九条规定：“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。” 一方的婚前财产不会因为婚姻关系而转化为夫妻共同财产。 因此，婚后完全使用婚前财产买房，属于一方婚前个人财产在形态上的转化，其性质仍然是个人财产，因此，该类型房产属于其个人财产。 实务难点突破：婚后使用婚前财产买房，如何防止“被”变成为夫妻共同房产？ 使用婚前财产在婚后买房，是一种比较常见的现象，比如小房换大房，旧房换新房。 很多人关心，婚后使用婚前财产买房，如何防止“被”变成为夫妻共同房产？首先，房产证要登记在自己名下，不能登记在双方名下。 因为如果房产证上登记双方的名字，应视为出资一方对另一方的赠与，认定该房屋为夫妻双方的共同财产。 当然，如果愿意加上另一方名字，并知晓和接受加名的法律后果，那是另一回事，我们在下文讨论，在此不再赘述。 其次，使用婚前财产在婚后买房，要避免和其他婚后财产混同，并保留好相关的出资证据。 如果购买房产的资金不是全部使用婚前财产的，或者即使是使用了全部婚前财产，但和婚后财产出现了混同导致分不清楚购买房产的资金来源的，均有可能被法院认定为夫妻共同财产。 所以要谨记两点： 一是要做到全部购房资金来源于婚前财产； 二是要专款专用，建议可以设立单独账户，避免和婚后资金混同。 04、 婚后买房，且房产登记在双方名下（2种情形） 10、 婚后双方买房，并登记在双方名下，离婚时，房产如何分割？ 王幼柏律师解答： 婚后使用夫妻共同财产购房，不管房产证登记在一方名下，还是双方名下，该房产都属于夫妻共同财产。 离婚房产分割，法官会按照实际情况判决房产归谁。 如果没有贷款，获得房产的一方根据房产的现价值的一半对另一方进行补偿；如果有贷款，获得房产的一方根据房产的现价值剔除未还清房贷后的一半对另一方进行补偿，没有还清的贷款由取得房产的一方继续还贷。 实务难点突破：①房产证上载明的夫妻双方的房产份额不均等，离婚时如何分割该房产? 婚后双方买房，一般情况都登记为共同共有，此时房产分割一般以平分为原则。 如果登记为按份共有，且房产证上载明的双方的份额不均等，该房屋应按照房产证上载明的份额分割，而不应均分。 理由如下： 首先，夫妻财产制分为法定财产制和约定财产制。在双方有约定的情况下，优先适用的是约定财产制而不是法定财产制。 其次，房产证上载明的房产份额是房产登记机关依据夫妻双方书面材料进行办理的，双方对该房屋这一夫妻特定的财产已经有了事先的书面约定。 因为如果没有书面约定，房产登记机关是不可能注明房产份额的。 因此，在这种情况下房产自然按照双方的约定处理。这就提醒我们：婚后买房今后如果要双方平分，要么注明为共同共有，要么注明各自占50%的房产份额。 ②离婚时，扶养子女的一方或无过错的一方可否优先取得房产所有权? 法院判决房产归谁所有时，一般需要考虑以下几方面因素： ①考虑双方的住房情况。一般情况下应照顾无处居住的一方； ②考虑照顾抚养子女的一方。为确保孩子健康成长有一个稳定的居住环境，将房屋的所有权判给抚养孩子的一方，合情合理； ③照顾无过错的一方。一方有婚外情、家暴等婚姻法规定的重大过错，在判决房产归属时，往往会考虑无过错方。 11、 婚后一方以婚前财产买房，并登记在双方名下，离婚时，房产如何分割？ 王幼柏律师解答： 此种情况，离婚时，房产应当作为夫妻共同财产分割。 前已述及，婚后一方以婚前财产买房，如果房屋登记在一方名下，应当认定房产为一方的个人财产，离婚时另一方无权要求分割； 但是，如果房产证上登记双方的名字，应视为出资一方对另一方的赠与，该房屋应认定为夫妻双方的共同财产。 实务难点突破： 公民对个人的财产权益具有处分权，比如，双方可以通过约定，将一方拥有的房产赠与另一方。 变更房屋登记，在房产证上加署配偶的名字，就是一种常见的赠与方式。 只要公民个人理解“加名”的法律后果并愿意承担，夫妻双方可携带相关证件，到房屋登记管理部门办理变更登记手续。 如果双方没有对房屋的份额做出特别的约定，而只是简单地加上另一方的名字，则应认定房产归夫妻双方共同所有。 在共同共有的情况下，有些法院会判决两个人均分；有些法院会考虑出资来源、双方对房产的贡献、婚姻关系存续期间的长短、双方是否有重大过错等综合性因素进行倾向性判决，此时法院有一定的自由裁量权。 因此，本律师建议，此种类型的房产，出资一方愿意在房产上加上另一方名字，为了避免将来发生纠纷，还是将双方各自拥有的房产份额在房产证上注明为宜。 |
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