太古里要来，广州商业“盒变街”，为何苦等久矣？

硬核原创

更深一度看楼市

长江后浪推前浪，一代旧人换新人，用在广州商业地产身上颇为恰当。

2021年9月，广州宣布第一太古里正在路上，龙湖天街也正式亮相。

10月，老牌百货王府井宣告结业。

盒子式购物中心告别到街区式商业诞生，广州正经历商业载体焕新时刻。

这个时刻，广州人已经等了20多年。

  千年商都，仍缺商业？    

城市在不断进化，商业载体也随之不断转换形式，以配合消费需求的日益变化。

从上世纪90年代的步行街，进化到21世纪初的盒子式购物中心，再到强调体验感的街区式商业。

起步虽晚，进程甚快，国内商业载体已走到3.0阶段，一大批优秀的街区式商业涌现：

北京三里屯、上海新天地、深圳万象中心、成都太古里、重庆新天地、佛山岭南天地、南京1912街区等等……

成都太古里

凭借优秀体验感与社交媒体二次传播，这些街区式商业逐渐成长为城市IP，一不留神顺带将旅游业带动。

等等，广州的名字去哪里了？千年商都的广州不配拥有姓名吗？

若论基因，广州并非没有做街区式商业的底蕴，远近驰名的上下九、蜚声海外的北京路某程度上都是街区式商业的先行者。

但它们与当下语境的街区式商业有本质的区别。

将上下九与三里屯的发展路径对比，即可了解差距。

1989年之前北京三里屯，只是一个平平无奇的住宅区。

1989年第一家酒吧开业后，先后引进国际品牌，将其打造成旅游符号，前后不过十数年时间，已发展成北京商业IP。

相比起三里屯，上下九的起点要高不少，现在的上下九可能仍是广州旅游符号。但提起它可能会条件发射般联想到：宰客二字。

三里屯从功能单一的酒吧街，向国际品牌云集的街区式商业进化，从商业1.0阶段直接跳级至3.0.

反观广州的代表上下九，仍停留在品牌低端的商业步行街层面。

不止上下九，整个广州自步入盒子式购物中心阶段之后，就止步不前，这一停就是20年之久。

定格多年，内卷至闭店

从前的广州，是商业先锋，开创一个又一个”全国第一“。

1996年，国内首个真正意义上的购物中心——广州天河城正式诞生。

天河城的出现，让广州从当时流行的步行街、百货等商业形态转向新一代“盒子式”购物中心。

天河城1996年试业典礼（图源：新浪广东）

2000年后，盒子式商业体在广州爆发增长，正佳广场、万菱汇、太古汇等商业体接连开业。

广州商业迎来最辉煌的时间，但可惜这同样也是最后的高光时刻。

图片来源：livin 广州

从0到1过程十分艰难，从1到100只需简单抄作业即可。

一夜春雨过后，大量盒子式商业如千树万树梨花开，布满全广州各区，同质化问题随之到来。

市民消费是便利了，但同时又麻木了。

这场同质化竞争中，少不免出现淘汰者，今年广州王府井百货率先退出舞台。

图片来源：王府井百货

老牌商业也不堪内卷重负，即将闭店，其余不知名小商业体倒闭更是数不清楚。

这场商业体间的内卷，何时方休？

从1996年到2016年间，广州再无标杆商业体诞生，2016年开业的”开放式购物公园“天环广场算是打破僵局的作品。

同质化盒子式购物中心路径，是阻碍广州商业发展的最大敌人。

浅尝即止，广州缺乏街区式商业土壤？

广州不是没有尝试过在街区式商业上发力，太古仓、琶醍都是尝试之作。

太古仓，图片来源：soho广州

但太古仓缺乏大品牌加持，只剩下餐饮业苦苦支撑，而琶醍自诞生之初即是饮食酒吧，将其称为街区式商业或许有些勉强。

为何广州偏偏无法培育出属于自己的商业IP？

1、低密度的街区商业收益远不如高密度盒子式商业

据四川省连锁商业协会统计，2020年成都太古里销售额约73亿元人民币，同比增长约6.2%。

同时段内广州太古汇销售额约80亿元人民币，同比增长36%。

图源广州黄埔发布

若加上太古汇写字楼部分与文华东方酒店租金收入，收入差距会进一步拉开。

低密度的商业街区是以收益率换舒适度的模式，加上自持的商业体收入数字远不如可销售的物业夸张，一年收1-2亿租金基本已是天花板水平。

站在开发商的角度，在规划容积率≤7.5的地块上，建设一个容积率≤2.0的街区式商业，本就不合符经济原理。

目前，广州大部分商业体都是“买一送一”，太古汇、天河城、万达都是同样的“下店上楼”模式。

图片来源：搜狐

2、天时地利，街区式商业可遇不可求

太古里、三里屯或者岭南天地，都不是从一片空地中拔地而起，而是城市保育的产物。

而广州符合这个条件的地块少之又少。

永庆坊算是一个，目前永庆坊只开放一期，占地面积约8000平空间太少，业态引进具有局限性，尚未能看出全貌。

二期空间体量会是一期的十倍，待它完全成型后，才能看到其庐山真面目。

但永庆坊的定位并非以盈利为目的的商业体，待其成型后也会继承大量文化传承的工作。

它更像是橱窗，而非商店。

广州大范围进行的城市更新项目，改造的多是城中村、握手楼汇集的区域，古色古香且具备岭南文化的好苗子少之又少。

可能有人会持反对意见，街区式商业无非一个载体而已，本质上与盒子式购物中心是一样的。

何况在实际生活中，广州人并不能感受到商业的缺失，从国际一线大牌到亲民的本地传统美食，应有尽有且唾手可得，少一个半个街区式商业无伤大雅。

事实上，商业载体的固化，背后是商业活力缺失问题，会带来品牌出走、业态单一等连串蝴蝶效益。

这是正在发生的事。

品牌流失，业态单一

2021年上半年，广州引进138家首店，较2020年全年增长161%，首店数量大幅增长，但放在全国范围内却并不够看。

首店经济：是指一个区域利用特有的资源优势，吸引国内外品牌在区域首次开设门店，使品牌价值与区域资源实现最优耦合，以及由此对该区域经济发展产生积极影响的一种经济形态。

上海引进513家首店、北京434家、成都296家、杭州246家、武汉195家……

不仅数量比不上后起之秀，甚至质量上也存在参差。

广州138家首店中，餐饮业态高达46%，首店品牌中夹杂着大量线上流量品牌。

业态单一，品牌低端已慢慢演变成广州商业的标签。

当然，肯定有人持反对意见，大气上档次的天河路商圈，完全与低端二字绝缘。

广州太古汇实景图 来源：广州太古汇官微

基本汇集广州所有国际大牌的天河路商圈，已是广州商业独角兽。

但可惜的是这只独角兽并不完美，太古汇、正佳广场、天河城确实可以称作广州商业门面。

这三个商业体均进入2020年购物中心销售额排名TOP50之中，但都在10名开外。

客流量大，销售额不高，反映出人均消费额较低，商圈大环境里品牌较低端正是重要原因。

同一商圈中，除了有高端商业体，也有规划混乱、不知名品牌云集的时尚天河，以电脑配件为主、逐步发展成平价饭堂的天河电脑城等商业体。

图片来源：搜狐

广州商业门面只有正面可看，侧面并不尽如人意。

加上天河路商圈资源过度集中，各大品牌均要进驻一家甚至多家店，高端商场无铺可进，低端商业不屑进驻，品牌流失不可避免。

称为千年商都的广州，逐步脱离大品牌选址讨论范围。

亡羊补牢，为时未晚

广州不能长期处于吃老本的状态，终于随着太古里、龙湖天街等街区式商业的进驻，出现有改善的转机。

太古地产和珠实集团将在聚龙湾旧改项目上，共同打造一座融合岭南文化、现代艺术及国际潮流于一体的国际级商业地标项目。

聚龙湾展示中心，图源：广州荔湾发布

广州第二座太古系商业体已板上钉钉，至于它会是太古汇，还是太古里，太古地产方表示，“具体产品将取决于双方根据实地情况的策划设计。”

从地理位置看来，聚龙湾旧改项目启动区位于珠江畔，出于景观的考虑规划太古里系列街区式商业更能发挥区位优势。

来源：珠实集团