|
文｜chenchen 广深比较，有一个让人津津乐道的话题——商业。 商业既是一座城市生财能力的指标，也是百姓生活的晴雨表。下面，我将从商业体量、品牌吸引力、商圈布局、设计创意四个方面，将广深两城的商业进行一个简单的对比。
1、商业总量PK：广州更有优势 在社会消费品零售总额方面，深圳不是广州的对手。2016年1-11月，深圳社会消费品零售总额为4973.96亿元，同比增长7.9%。同期，广州实现社会消费品零售总额7955.84亿元，差不多是深圳的1.6倍，广州的增长率为9.0%，增速位于一线城市首位。 福布斯此前发布的“2015中国大陆最佳商业城市”榜单，广州再次在100个样本城市中脱颖而出，连续三年问鼎冠军。作为传统的商业中心，广州与深圳相比最大的优势，一是作为国家中心城市的规模效应与客货运能力，商业体量大。二是经营成本低，尤其体现在劳动力成本与税收成本上。并且，这两个优势继续保持下去并不算难。 再看看广深两地购物中心的数量。据世联行统计，2017年深圳的购物中心将达到112个。而早在2013年底，广东财经大学流通经济研究所所长王先庆就提到，最新调研结果显示，广州体量在10万平方米以上的大型购物中心已达156个。 有调研显示，深圳市民定期赴港购物，成为分流深圳购物中心的重要原因之一。深圳零售行业协会持续几年的调查报告显示，1/3的深圳市民每月至少赴港购物1次，还有1/3每月赴港购物2-3次，在一定程度上影响了深圳本土购物中心的发展。从品类上看，高价值的奢侈品、黄金珠宝、高档电器、化妆品，以及营养品、婴幼儿用品等受到的影响最大，这类商家门店销售额下降幅度最大，深圳一些开业不久的购物中心甚至出现此类商家关店的现象。
2、入驻品牌PK：深圳吸引力大于广州 熟悉广深的朋友不难发现，很多时尚品牌都把深圳作为入驻华南的首站。例如H&M、COS、GAP、Forever21、TOPSHOP的华南首店都选在深圳，而不是广州。Kate Spade、Marc Jacobs、Forever21等甚至至今也没有入驻广州。此外，这几年大热的餐饮品牌如金牌外婆家、探鱼等，也是先入驻深圳的购物中心，然后才进入广州。 究其原因，作为传统商贸城市的广州，拥有多个服装批发市场，加上广州人是出了名的“重吃轻穿”，因而一些时尚品牌不敢贸然进入；深圳年轻人集中，具有较强的消费力，且消费观念更为新锐。深业置地有限公司常务副总经理、香港商业地产领军人物郝继霖曾经也是广州太古汇的操盘者，他表示，太古汇与自己当初设想的吻合度有90%，10%的遗憾在于，广州在商业发展上未完全成熟，给予的品牌选择有一些局限。 深圳对品牌的吸引力强于广州，与开发商的实力和努力也分不开。 深圳本土的房企如深业置地、华润置地、万科、星河、印力集团、京基等，在立足本土市场的同时开始全国化布局，在商业地产方面已形成较成熟的发展战略和实战经验，出品了多个优质的商业地产项目。例如深圳市国资委直管的深业集团，于2011年成立了深业置地有限公司，目标就是成为国内一流的商业地产开发运营商。目前，深业置地的商业已布局至全国各地，在深圳、新疆喀什、安徽巢湖、佛山三水都有项目，旗下的商业综合体深业上城预计今年下半年开业。 广州购物中心的开发商主要有天河城集团、越秀、保利、海印股份、富力、敏捷、奥园等，这些开发商的舞台多在本土，在商业开发方面没有形成完整的产品线，商业地产运营实力与深圳的开发商存在不小的差距。
3、商圈布局PK：广深各有优势 要论购物中心的集中度，广州非天河路商圈莫属。这个商业面积达140万平方米的商圈，远超北京CBD商圈（100万平方米）、上海淮海中路商圈（46万平方米），堪称中国第一商圈。（有论者称南京新街口为中华第一商圈，但该商圈的购物中心整体表现力不如天河商圈。） 深圳的商业分布正如这座城市的多中心格局一样，呈现出多中心的形态，除了罗湖传统商圈、福田商圈、南山中心商圈之外，宝安、龙华和龙岗也形成了各自的新兴商圈。目前深圳主要有九大商圈，分别是东门商圈、人民南商圈、华强北商圈、福田CBD商圈、南山商圈、华侨城商圈、宝安商圈、龙华商圈和龙岗商圈。总体来说，深圳的商圈布局较分散，并呈现多中心化、社区化的趋势。 多中心商业格局，类似社区商业的概念，在电商当道、出行交通成本趋高的当下，多中心商业格局的社区商业模式契合消费者的消费习惯和趋势。不过也有短板——过于分散的商圈难以形成规模效应，也为打造标杆项目带来难度。
4、设计创意PK：深圳更胜一筹 过去，商场拼的是位置和品牌，如今除了这两个要素，颜值和体验也成为消费者“考量”购物中心的重要指标。无论是深圳刚开业的深业上城，还是广州预计今年开业的K11，最吸引人眼球的都是它的设计和艺术氛围。这与郝继霖的观点不谋而合——他认为一个商场有两样东西最重要：环境、艺术。 先拿广州的标杆项目天河城和正佳广场，与深圳的标杆项目万象城对比。天河城已有20年历史，正佳广场也是12年前的作品，这两个购物中心至今仍能保持较高人气实属难得。但不可否认的是，它们在设计上中规中矩，颜值和体验一般。比如正佳广场，商铺过于密集，路线设计得像迷宫一样，虽然能够留住一些“迷路”的顾客，但在客观上的确影响了购物体验。深圳万象城与正佳广场同岁，但在建筑设计、环境体验与人性化细节等方面做得更好。 再看广深两地近几年开业的一些商业项目。广州开发商侧重在非中心城区拓展商业，于是可以看到新的购物中心在黄埔、番禺、南沙、白云“遍地开花”，但这种拓展还停留在圈地占领市场的层面，艺术性与体验性不及市中心成熟商圈的购物中心。值得玩味的是，光是靠“复制、粘贴”布局全国的万达广场，在广州就有5座，而深圳至今仍没有万达广场，近几年入市的深圳海岸城、印力广场、益田假日广场等购物中心，在设计创意与购物体验方面，都要胜广州一筹。
总结：深圳商业活力强，但缺少一个城市级的标杆项目
广州与深圳的商业发展各有特色，总体来看，广州胜在商业总量和形态，深圳胜在对品牌的吸引力，以及商场的设计和创意。从商业活力和发展潜力来看，很多人更看好深圳商业的整体发展。
不过，深圳商圈的布局正如这座城市的多中心格局，相对分散、缺少标杆商业项目，这在一定程度上减少了城市的拥堵感，但也在一定程度上影响了深圳商业整体的品牌形象。与深圳不同，广州在城市规划上是一个强中心格局，政治、商务、商业与文化的中心几乎全部聚集在天河越秀构成的核心区，特别是天河路为核心的商圈在全市范围内可谓鹤立鸡群，没有任何敌手，导致广州特别容易出现标杆型商业项目，老的有天河城，中的有正佳广场，新的有太古汇，个个都具备统领全市商业的气质。
相比而言，福田CBD乃至整个深圳，因为这座城市的多中心格局，导致其在标杆性商业项目上相对欠缺，除了十几年前的万象城，再也没有新的能够统领全市的标杆商业项目出现，这是深圳商业发展的一大缺憾，也让大家对深圳的城市运营商充满更多期待。
有人说，郝继霖就是带着这种期待，2012年从广州转战深圳，担任深业置地有限公司常务副总经理，全心运营深业上城，希望将其打造成一个城市级的能够代表深圳形象的商业综合体。
很多人可能对郝继霖不熟悉，但对广州太古汇肯定不陌生。郝继霖曾是太古汇的总经理，他和团队“怀胎十年”打造了太古汇，太古汇的选址、与方所书店的牵手、三楼露天餐饮的出现，都离不开他的创意和努力。无印良品全球首家旗舰店、餐厅及酒店三合一项目选择落户深业上城，郝继霖也费了不少心。
认为太古汇符合自己90%期待的郝继霖，对深业上城寄予了更热切的期望。他称，“深圳还有一个空档可以吸引全市的目光，我希望深业上城不只是一个服务区域的商城，也能成为一个聚焦全市目光的商场。”2016年6月，深业集团旗下深圳控股有限公司与郝继霖续约，也从另一方面反应深业集团要将深业上城打造成深圳商业标杆的决心。
那么，郝继霖筑梦的深业上城，究竟是什么样的呢？ 深业置地有限公司常务副总经理郝继霖
1、选址很重要：深业上城山环园绕，地块诱人 郝继霖曾在公开演讲中提到，在为太古汇选址的时候，很多人建议他在天河路的南面，也就是正佳广场、天河城那一侧选址，但他最终选择了北面，他认为要把定位和环境放在一起，太古汇要与正佳广场和天河城不一样，选址也要有区别。而深业上城能吸引到他，也是因为这块地很独特。“这块地是我在地产界30多年，绝少能看到的一幅能与周边环境相融合的地块”。 在他看来，深业上城与其他商业项目的最大不同之处，在于其和周边自然环境的完美结合。深业上城位于深圳福田中心区，难得的是不仅在莲花山和笔架山之间，旁边还有一个中央公园，整个地块非常亲近大自然，可谓天时地利。在规划上，深业上城也充分利用了这一自然优势——首创“缝合城市”的理念，通过绿色景观廊桥将莲花山、笔架山与项目相连，实现城市公共开放空间的有机“缝合”。 一个商场要想吸引顾客，必须规划好交通。深业上城的停车场有近4000个停车位，并规划了分区，设置了道路，还独创了“车下到分区再去拿卡”的流程，每个闸口达到A级水平，以提升顾客停车的效率和体验。 确定入驻深业上城的无印良品全球首家酒店
2、挑选租户要有自己的想法：4成为新品牌/新元素 深业上城的商业体量高达16.7万平方米，目前出租率已达60%。在引进的商家中，约40%是首次在深圳出现的新品牌和新元素。 郝继霖认为，招商不是简单的引进品牌，挑选租户要有自己的想法，与品牌“探讨”以怎样的形式进入最佳。“太古汇招租书店的时候，我就想着绝对不能做成千篇一律的正规书店，要有气氛，里面的书也要特别，还要有额外服务，例如定期活动沙龙等。因此就有了后来的方所书店。” 深业上城也是如此，商业部分规划了300多个店铺，目前已签约的商家及品牌涵盖餐饮、零售、设计、生活体验等多个方面。除了引入多家首次进入深圳、首次进入华南，甚至首次进入中国的品牌以外，不少大家都特别熟悉的品牌在入驻深业上城后，也将会加入全新的元素、概念或设计。 例如，商场内将引入首次进入中国大陆地区的手工咖啡店；一些广受消费者欢迎的品牌在入驻深业上城后，也会进行店面设计、形象和服务的升级，还会设置旗舰店，为大众提供最全、最新甚至是该店独有的产品。深圳首家东方文华酒店、无印良品首家旗舰店、餐厅及酒店三合一项目落户深业上城，相信也与郝继霖别出心裁的招商思路密不可分。
3、体验业态与文化艺术也是亮点 众多的体验业态也是深业上城的一大亮点。一个是服务式体验店，在引入众多时尚运动品牌和专业运动品牌的同时，商场内还设有剑道馆、跆拳道馆等，消费者买完运动装备可以就近锻炼。儿童既可以在益智玩具零售和体验店玩耍，也能在幼教研发和培训中心、儿童音乐培训中心和少儿体能训练机构进行学习。商场还将引入新概念体验超市，顾客选购完新鲜食材可以再现场烹饪区“先煮为快”。此外，深业上城还规划了一条长约400米的生活体验街，未来将布局高端餐饮、酒吧、男士服装定制、特色理发店等各式生活类体验店铺。 郝继霖认为，一个商场有两样东西最重要：环境、艺术。深业上城非常注重文化艺术和设计品牌的原创性，将引入时装设计、珠宝设计、家居家品设计等多个设计门类，这些风格各异、坚持原创的设计师们不仅面向社会大众进行成品销售，还将为有特别需求的消费者提供量身打造的高级定制产品及服务。 深业上城也将引入在传统商场中尚不多见的画廊，成为欣赏者和艺术品之间沟通的桥梁，扩大文化艺术的影响力。另外，深业上城小镇内将进驻一家拥有百年历史、积淀了深厚文化底蕴的综合书店，未来还将为消费者专门开辟一个特大的儿童美育专区，倡导文化教育。 位于深圳福田中心区的商业综合体——深业上城 精选阅读： |
|
|
