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20211116：杭州萧山二手房降价即时行情【急降200万元】降价200万急售遍地走！看似稳固的萧山二手房市场 有一批房源正被抛弃来源：凤凰网房产杭州站 2021年11月16日 09:05  新一周的杭州楼市略显寂寥，本地知名房产论坛全天“网络连接错误”。 “昨天还好端端的，今天怎么就上不去了？”网站毫无征兆地“下线”，让大批吃瓜群众想入非非，有人猜测是论坛投资客扎推发帖，使得网站被按下暂停键。论坛网络错误的具体原因，我们仍需等待最终官宣。 说起论坛的投资人士，立足未来科技城的“仓托”和站位钱江世纪城的“萧托”，习惯论坛潜水的老铁一定不会陌生。只不过，当前行情下的房托们，好比鲁迅笔下的孔乙己，唯有「嘴硬」在风中凌乱。 拿萧托大本营萧山来讲，不止钱江世纪城多楼盘量价齐跌，连新街、宁围、蜀山等后续部队也纷纷倒戈下行。 01 “地铁7号线新街站，阳光城翡丽公园89㎡245万急售！” 近期，朋友圈里一则“急售”消息引起小凤凰的关注，要知道，新街板块次新房价格一直很稳定，代表小区翡丽公园自交付后，二手房价始终保持在3万/㎡以上。此次，急售的89㎡将价格拉到了2.75万/㎡，意味着素来稳定的房价这回有了松动。 翡丽公园89㎡挂牌房源（来源自贝壳找房） “您说的应该是这套挂255万的房源，六成首付便宜3万，全款可以在250万以内，具体价格可以和房东详谈。” 小凤凰来到翡丽公园附近某知名连锁二手房门店，中介小Q一听需求，当即指出具体降价房源：“这套房价格是诚心的，业主急着脱手。” 房源虽标注已停售，但中介表示为系统错误 之后，小凤凰进一步询问，新街站周边是否有245万内89㎡次新房，且房东没有额外首付比例的要求。“有的，君奥名邸有套同面积房源，只需240万。”中介小Q说道：“这套房价格优势明显，光昨天一天带看客户就达6组。” 另外，他还向小凤凰透露：“君奥名邸255万房源是带车位出售，刨去车位部分，价值上和240万这套大体一致，可以对比着考虑。” 君奥名邸近期网签成交记录（来源自手边买房） 不过，翡丽公园、君奥名邸“捡漏”房源，清一色为3楼以下低楼层段，本身不具优势。“君奥名邸有套黄金中层，房东要价260万（约2.9万/㎡）。”小Q补充了一句。 手边买房上，君奥名邸近一个月内成交两套87㎡中高层房源，分别为270万（高层）和280万（中层）。相比之下，260万黄金中层较网签成交便宜10-20万，但整体下行比例仍不够明显。 8.5新政后，杭州高性价比刚需板块成交缩水，但依旧在线，像翡丽公园、君奥名邸每月仍可成交3-5套。租房市场上，新街板块89㎡次新房半年前只需3000元/月，还有较多房源可挑，如今普涨至4500元/月，整套租金涨幅达50%。 阳光城翡丽公园 “虽然还卖得动，但成交量只有新政前的1/5-1/3了。”中介小Q叹了叹气。据手边买房数据显示，今年7月，君奥名邸二手房网签14套，翡丽公园则有18套之多。 成交量的急剧缩水，恶化了小区二手房竞争环境，令不同房源价格产生分化。不占优势的顶底楼房源的降价，亦不难理解。不过，若成交量再一步萎缩，或有大量中楼层房源挤兑式挂牌，不排除整个小区、板块二手房价的全面“崩塌”。 02 纵观萧山二手市场，新街充其量只是一道配菜，真正的大餐要数奥体板块。 8月31日，时代奥城一套138.83㎡法拍房（带车位）以1175万成交，折算单价约8.18万/㎡。这套房打醒了一大批坚定奥体10万 /㎡的鼓吹人士，也打响了钱江世纪城降价的实质一枪。 11月3日，奥体博览城旁绿地旭辉城一套221㎡法拍房以1080万成交，折合单价仅约4.9万/㎡。虽然，该小区房源属于滨江区，但其对萧山区钱江世纪城多个核心楼盘，起到明显的“灯塔效应”。 “绿地旭辉城法拍房为1楼房源，价格比中楼层低个三四成很正常，倒推回去小区房价也有7.5万/㎡，实属正常。”奥体板块资深中介小P回应小凤凰。另外，融信保利创世纪上个月成交回暖，卖出8套房源，但其中5套网签价不足6万/㎡。 针对这点，小P明确指出：“创世纪5万 /㎡房源都是做低的，真实成交价一般不会低于8万/㎡。” 绿地旭辉城部分“低价”房源（来源自贝壳找房） 贝壳找房上，创世纪挂出81套房源，最低一套也在8万/㎡往上，一套总价980万的118㎡四房房源最受市场关注，7天带看5次，近30天内则有21组客户到访，该房源也在近3个月内急降约200万，房东诚意十足。 结合过往成交及中介反馈，均价8万 /㎡应为创世纪目前真实行情，这比六七月份“冲过9万/㎡，逼近10万/㎡”的大热态势，已有明显降温。 “那些挂牌价低于7.5万/㎡，且没'必看好房’标识的房源，我劝你不用太花心思。这些房源基本就是骗你去看，等带看和关注人数上去后再提价用的。”小P提醒道：“因为下半年来，创世纪四房大户型成交占比大，若您目标89㎡小户型，单价8万/㎡内不是没有机会。” 相比上半年价格高点，如今奥体房价虽仅有小降，但“多挂牌，低成交”已成板块普遍现状，诚心卖家要想短期出货，难度堪比“地狱模式”。例如前阵子，小凤凰就有位都会山朋友刚辞去杭州工作，把房子短暂上架挂牌。 “本打算680万（89㎡3房2卫）带家具出售，结果快半个月连个看房的人影都没，中介还一直催着降价。”朋友对此颇为无奈：“最后干脆整套出租，9000元/月，一年也能收个10来万呢。” 只是，当房子的金融属性减弱，它明面上的价值也就成了一个难以兑现的符号。 03 除奥体核心区和新街外，萧山区房价飘绿区域不在少数。 近3个月萧山各区网签均价变化（来源自手边买房） 手边买房上，萧山10月份二手房网签均价环比再跌2.64%，萧山开发区、宁围、蜀山、闻堰等板块重挫下行超10%。若将范围放大到近3个月，萧山空港新城、新塘、南阳也将加入阵营，其中，新塘板块环比下降约33.06%，南阳板块更达到40.7%，二手房均价几乎要“跌破万元”。 萧山二手房的动荡，势必会在全市引发“地震效应”，毕竟，萧山二手房一直是杭州大市场的中流砥柱。 据透明售房网信息显示，10月杭州市区二手房单盘成交Top5中，萧山占了3家，分别是明怡花苑（9套）、明华名港城（8套）和君奥名邸（7套）。克而瑞9月杭州二手房市场月报中，萧山区成交套数占全市约28%，位居第一。当月二手住宅单盘成交Top20里，有12个小区出自萧山。 奥体主场馆（祝立铭/摄） 萧山区二手房整体均价下行不大，但周边板块的崩塌下行征兆明显。另外，钱江世纪城支点作用明显，使得全区房价数据不至于太过难看。但是，各板块顶底楼房源的“火苗”，却不得不让人重视。毕竟，这部分减损尚未体现在房价之上，更多在于还未有大批量的成交案例。 “没有买卖，也就没有伤害”，更关键的是：市场正在放弃顶底楼房源。随着二手房市场持续量价双降，人们在探底购房的同时，也会比任何时候都在乎房子的换手难度，那些不受人待见，有明显不利因素的小区或房源，行情势必将再度下行。 如果说，放弃远郊盘是楼市下行的第一步，那么，放弃顶底楼就是它的第二步。接下来，若行情持续低迷，真正核心区、主流楼层房源的跌落或不久将至。 另外，钱江世纪城多个网红楼盘房价下行，但尚未到“伤筋动骨”的阶段。以都会山小区为例，目前小区89㎡房源纷纷从8万 /㎡下探回7.5万/㎡，但其去年年底仅挂牌6-6.5万/㎡，且明眼人都能看得出：“也就是个'空壳价’，点进去就知道，这些房源近7日带看数基本为0，根本就卖不出。” 曦光将至，永夜未明，面对水分尚在的萧山楼市，我们要有更多耐心。 |
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