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郑重声明：严禁抄袭，违者必究！ 未经授权，不得转载！ 最高人民法院（2020）最高法民申5528号民事裁定认为，案外人明知标的房屋上有抵押，无法办理过户登记手续，仍然购买该房屋的，案外人有过错，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一要件。【注：申请执行人系普通金钱债权人，非抵押权人。】 我赞同上述观点。2018年9月13日，我在我的微信公众号“合同效力实务研究”发表的文章《购买有抵押的房屋，因买受人有过错而不支持其执行异议？》中就明确表达过我的观点：“判断购买有抵押的房屋是否有过错，关键是要看是否因该抵押导致没有办理过户和不能过户”。 一、不同的裁判观点 1、购买有抵押的房屋，买受人有过错，不支持其执行异议 最高人民法院（2020）最高法民申5528号民事裁定认为，案外人明知标的房屋上有抵押，无法办理过户登记手续，仍然购买该房屋的，案外人有过错，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一要件。 最高人民法院（2017）最高法民申3731号民事裁定认为，房屋买受人在受让该别墅时，对该别墅设置了抵押贷款一事是明知的，其理应知道这种情况下该别墅是无法办理过户登记手续的，但仍与房屋卖售人（被执行人）签订转让协议，其对无法办理过户登记手续存在一定过错。因此，原判决认定房屋买受人无法排除法院对执行标的强制执行并不缺乏证据证明。 最高人民法院（2018）最高法民申671号民事裁定认为，案涉8套房屋办理抵押登记时间为2005年6月、7月，而房屋买受人康某与大正公司就案涉房屋签订商品房屋销售合同的时间为2006年5月7日。因此，房屋买受人康某签订房屋销售合同在案涉房屋办理个人住房贷款抵押登记之后。原审认定房屋买受人康某在签订合同时对案涉房屋上存在抵押登记未尽审慎注意义务存在过失，房屋买受人康某以其在后的购房行为不能对抗在先成立并已经生效民事判决认定合法有效的抵押权，有事实和法律依据，并无不当。本院审查期间，房屋买受人康某陈述其于2014年办理过户登记时，房产管理部门告知其案涉房屋处于抵押状态，不能办理过户登记，其于此时得知案涉房屋已被抵押。基于上述房屋买受人康某陈述的未能办理过户的原因，不能认定房屋买受人康某对此无过错，其不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的第三人无过错的情形及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，故房屋买受人康某主张其享有足以排除强制执行的民事权益缺乏依据。 最高人民法院（2017）最高法民申3596号民事裁定认为，2013年7月18日，安定农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社办理了在建工程了抵押登记,对案涉房屋享有抵押权且经生效裁判文书予以确认。抵押权属担保物权的一种，具备物权的基本属性和法律效力，相对于债权而言具有优先性。其次，经查明，房屋买受人张某某与兆祥公司签订《房屋订购协议书》及《房屋订购补充协议书》的时间分别为2014年3月17日及2014年6月25日，均晚于案涉抵押登记时间。且根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。在案涉房屋已经设立抵押且商品房预售许可证已经过期的情形下，房屋买受人张某某与兆祥公司签订《房屋订购协议》及《房屋订购补充协议书》，未就订购房屋是否设定权利负担进行核查，未尽到注意义务，存在过错。 最高人民法院（2017）最高法民申4723号民事裁定认为，在傅某某与华上置业公司签订案涉购房买卖合同时，该房产上已经存在渝台担保公司的抵押权登记，该抵押权具有公示效力和物权的优先效力。作为购买诉争房产的傅某某，无论在签订合同时是否实际注意到了该诉争房屋已被抵押的事实，在该抵押登记仍然存在的情况下，傅某某客观上均不能实现将该诉争房产变更到自己名下的法律效果。在渝台担保公司的抵押权消灭后，傅某某亦没有提供有效证据证明其及时要求华上置业公司履行过户登记手续。后该诉争房产又被农商行綦江支行设定新的抵押权登记。综合上述事实，傅某某提起案外人执行异议之诉，其所依据的事实与理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定的情形，即买受人非因自身原因未办理诉争房产的过户登记，二审判决以此驳回傅某某的诉讼请求并无不当。 最高人民法院（2017）最高法民申2095号民事裁定认为，房屋买受人刘某1称案涉房屋未办理过户系因房屋卖售人刘某2与田某某迟迟未能消除房产上的抵押（注：抵押权设立在先，买卖合同签订在后），但并未提供证据证明其曾就此主张过权利，故房屋买受人刘某1认为对案涉房产未办理过户没有过错的主张，本院亦不予支持。综上，房屋买受人刘某1不能满足《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的三个条件，无法据此排除对案涉房产的强制执行。 2、购买有抵押的房屋，买受人无过错，可以支持其执行异议 最高人民法院（2018）最高法民申171号民事裁定认为，房屋买受人与房屋卖售人在签订买卖合同时，标的房屋虽然有抵押，但是买受人符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一要件，买受人享有排除强制执行案涉房屋的权利。 最高人民法院（2018）最高法民申2575号民事裁定认为，关于房屋买受人刘某某未办理案涉房屋过户登记是否存在过错的问题。根据原审查明的事实，房屋买受人刘某某与房屋卖售人徐某某签订房屋买卖合同时,案涉房屋虽处于吉林省吉林市高新区人民法院查封中,但同年即被该院解封。而案涉房屋虽然因银行贷款而设定了抵押权（注：抵押权设立在先，刘某某和徐某某的房屋买卖合同签订在后）,无法进行正常的更名过户手续，但房屋买受人刘某某与房屋卖售人徐某某签订的补充协议约定房屋卖售人徐某某协助房屋买受人刘某某办理贷款转贷手续，将房屋贷款转到房屋买受人刘某某、刘某、房屋卖售人徐某某名下。在案涉房屋抵押权未涤除的情况下,因申请执行人朱某某与房屋卖售人徐某某之间的租赁合同诉讼纠纷，案涉房屋于2011年、2012年被法院查封,且此后分别于2013年、2014年被续封。原审基于上述事实，认定房屋买受人刘某某对于案涉房屋无法办理产权过户登记不存在过错，亦不缺乏证据证明，适用法律亦无不当。 最高人民法院（2017）最高法民再33号民事裁定认为，401-406室未能完成过户登记手续系因留存有房屋卖售人（被执行人）上风公司设定的抵押，均非因天奥公司（房屋买受人）存有过错。 最高人民法院（2017）最高法民申3983号民事裁定认为，设定抵押权的房产不能过户，故无法过户登记的责任在于万强公司，非因买受人高某某自身原因未办理过户登记。综上，高某某提出执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，高某某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，依法不得执行该房屋。 3、其他判决观点 （1）（2017）沪0106民初33086号民事判决认为，购买有抵押的房屋，抵押被涤除前房屋被查封，买受人有过错，买受人的执行异议不能得到支持。 （2）（2017）沪0104民初21476号民事判决认为，购买有抵押的房屋，抵押涤除前房屋被查封，买受人无过错，买受人的执行异议可以排除执行。 （3）最高人民法院（2018）最高法民终218号民事判决认为，本案所涉房屋登记于中坤锦绣房地产公司名下，并未登记于房屋买受人于某某名下。虽然本案所涉房屋上存在抵押权，但该房屋销售之前，东方资产重庆分公司向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣房地产公司将案涉房屋对外进行销售。房屋买受人于某某购买该房屋时中坤锦绣房地产公司向其出示了东方资产重庆分公司同意对外销售案涉房屋的证明，并将该证明作为合同附件。房屋买受人于某某基于东方资产重庆分公司同意销售抵押房屋行为而产生东方资产重庆分公司将会配合办理过户登记的合理信赖，其作为买受人，对这一问题已尽到充分的注意义务。一审判决认定非因房屋买受人于某某自身原因不能办理本案所涉房屋过户登记手续并无不当。 二、《执行异议复议规定理解与适用》的解读 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定理解与适用》【江必新、刘贵祥主编，人民法院出版社出版，2015年版】第424页-第425页对“非因买受人自身原因未办理过户登记”做了如下解读：“从实践中看，能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略。例如，不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记。二是对政策限制的忽略。例如，明知某地限制购房，在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户手续。三是消极不行使登记权利。例如，有的交易当事人为了逃税等而故意不办理登记的，不应受到该原则的保护。一个有争议的问题是，有的人认为，买房人本来可以通过提起诉讼行使物权登记请求权并通过法院强制执行来完成物权变动的使命，但却没有行使，能否视为买受人的原因。我们认为，对于普通的民事主体，不可将其都视为法律专家，此种情况，不能视为买受人有过错。何况，诉讼与执行本身也有一定时间要求，不能满足对买受人物权期待权的保护要求。” 简评：上述解读是从类型化的角度对“非因买受人自身原因未办理过户登记”所作的解读，其中第一个类型即“他人权利障碍的忽略。例如，不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记。”这里面我觉得有一点讲的非常好，即“导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记”，即法院在判断购买有抵押的房屋是否符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”这个要件的时候，要看案外人购买有抵押的房屋是否导致了无法登记（这才是落脚点），而不是简单的以案外人购买房屋时，标的房屋是否存在抵押作为判断案外人是否符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”这个要件的依据。 三、“九民纪要”的规定 “九民纪要”第127条规定：“金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。” 简评：我觉得“九民纪要”的这个规定不太好：不严密，而且还有误导性。因为“九民纪要”第127条的规定其实针对的是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定理解与适用》第424页-第425页对“非因买受人自身原因未办理过户登记”解读中的第三种类型：“消极不行使登记权利。例如，有的交易当事人为了逃税等而故意不办理登记的，不应受到该原则的保护。”即“九民纪要”第127条解释了案外人符合“买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件”，则视为案外人没有“消极不行使登记权利”，但是对于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定理解与适用》的第一种类型和第二种类型，“九民纪要”第127条并未作出解释。反而，“九民纪要”第127条给人一种感觉，即只要符合“买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件”，案外人即符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”这个要件，这有误导性。 四、我的观点 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定理解与适用》是从类型化的角度对是否符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”作出解读的，但是类型化的解读有天然的缺陷：1、难免会不全面，即只列举了一些比较常见的情况，但是不能涵盖所有的情形；2、司法实践中，每个类型又可能细分很多种情形，这些细分的情形“形似而神不同”，用类型化的方式解读一个抽象的规定有用“形”解读“神”之嫌，可能会束缚裁判者的手脚，导致“不同案同判”。 我认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的第四个要件（非因买受人自身原因未办理过户登记）比《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条中“如果第三人对此没有过错”要先进很多，后者的“过错”太笼统，杀伤面太大，“非因买受人自身原因未办理过户登记”相对则精细的多。 “未办理过户登记”是从结果上讲“标的不动产未过户到买受人名下”，而非“未向房屋登记机构递交过户登记材料”。“非因买受人自身原因未办理过户登记”强调一个因果关系，即买受人纵然有十个过错，只要标的不动产未过户到买受人名下不是因为买受人的这十个过错中的任何一个买受人就是免责的，就符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”这个要件。因此，司法实践中，在对买受人是否符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”这个要件时，一定要实事求是的看未过户到买受人名下的客观实际原因：如果未过户到买受人名下的唯一或诸多原因中有一个是买受人的原因，则应认为买受人不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”这个要件；反之，如果未过户到买受人名下的唯一或诸多原因中有全部不是买受人的原因，则应认为买受人符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”这个要件。 “未办理过户登记”还包含一层含义，即“不能办理过户登记”，即由于法律障碍的客观存在，不论买卖双方有无向房屋登记机构递交过户登记材料的行为，都属于“未办理过户登记”：如果“不能办理过户登记”的唯一或诸多原因中有一个是买受人的原因，则视为买受人不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”这个要件；反之，如果“不能办理过户登记”的唯一或诸多原因中有全部不是买受人的原因，则应认为买受人符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”这个要件。 但是，还是有一些需要细化或变通的（这也体现了执行异议法理的严重匮乏），比如： 1、如果房屋买受人没有采取措施保证其已付房款用于清偿抵押债权，导致抵押权成为过户的障碍，则应当认定买受人有过错，其排除执行的异议一般不能得到支持。但是，如果购房尾款足够覆盖抵押债权（或虽购房尾款不足以覆盖抵押债权，但买受人自愿多支付购房尾款以覆盖抵押债权）且能够实际将此尾款交付法院执行，可以认定买受人没有过错。 2、如果合同约定的过户日期前，抵押权已按照约定的时间涤除，在抵押权涤除之后又被法院查封，则不能以购买房屋时标的房屋存在抵押权为由认定买受人有过错。 3、过户前抵押权虽未涤除，但是根据合同约定涤除抵押权的时间还未到（即被查封），且买受人未付房款能够覆盖抵押债权，则不能以购买房屋时标的房屋存在抵押权为由认定买受人有过错。 |
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