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混迹在房地产行业多年，对各个业务口都做过内部审计。  打开百度APP看高清图片 本来想讲营销管理审计的，但是营销审计的范围太广了，讲下来的话篇幅太大，面广了深度就不够，所以就简单说一下价格管理审计。 1.价格制定规则 不同的房企都有一套自己的房源定价的规则，大概分几个类型，或者说参照几个重要指标来定价。 (1)成本价格。在拿地的时候，开发商就会做一个全面的成本测算，把成本价格分摊到楼面价里面，这个成本价含土地还建安成本，也含税费。 然后根据一平方的成本价格上浮10%到30%来定销售价格。当然，这个根据地理位置不同，上浮的标准也有浮动，这个一般定的都是基础标准，还要参照其他因素。 （2）市场价格。这个大多都是通过价格制定部门对楼盘周边的市场进行调研，针对不同的产品，不同的户型，分别调研出不同的价格，并预测潜在客户的购买力，最终制定出房源价格。这个价格在当地市场是具有比较优势的，是比较接地气的。 同时，结合竞争对手的销售情况，制定出具有竞争力的价格，比如，同样产品比周边楼盘的价格低。这个根据公司的策略而定。 （3）目标利润。这个其实和成本定价差不多，集团下一个目标利润的指标，然后由项目公司或者子公司根据市场情况，自己制定一个价格。 我们审计的重点就是，这个项目到底参照的这几个指标是否合适？是否出现远低于市场价格的定价？ 2.户型价格的制定 上面所讲的价格是整个楼盘的整体价格制定，然后再针对不同位置的楼栋，不同的户型，不同的楼层，分别对单套房源制定价格。 要注意这个价格的制定是有规律的，比如边户要上浮多少，向阳户上浮多少，不同的楼层上浮比例是多少？虽说一户一价，但都需要遵守价格制定规则。 我们作为审计人员，一定要把握住这个规则，因为在审计价格管理时，经常在制定价格时出现问题。 我碰到过几个这样的案例，其中一个发生在对一个单位进行营销价格审计时。通过分析发现其中一个商铺不符合价格制定的规则，比按照规则制定出来的一平米价格少了300元，当时那个商铺的总价一平米接近五万元，300元的价差根本不明显。  经查询之后，发现这个商铺的购买者，是营销负责人的老公。 我们最终找营销负责人聊这件事的时候，她是不承认的，我们直接找到了营销副总裁，副总裁找到了，原始的底稿，发现有人确实修改了价格。 商品的价格都是需要老板审批的，但价格初始制定都是营销部门自己定的，所以这个营销负责人是有权限动这个价格的。 实务中，价格制定规则没有那么严格，都是一房一价，位置不同会略有上下浮动，300元的价差体现的也不是太明显，如果不是营销总她老公买的，我们可能不会细查。 这个案例告诉我们，做哪一项审计都要保持审慎性的原则。 3.价格审批手续 价格审批，一般公司都有流程要求的，我们按照公司的要求看看是否有完整的审批流程，这个程序的复核很简单。 在实际业务中，制定房源价格这个流程问题非常少。但是，价格管理会涉及到一些优惠政策，它们也属于价格审批里面的，这些优惠政策啊，有的是单独申请的，有的是附到营销方案里面的。 在实务中，就有这样的例子。 讲一个优惠下放的问题吧。 我们在进行一个项目价格审计时发现，营销总有2%的审批权限，这个审批权限是有限量的，他最多可以释放总销售套数的10%，就是说如果卖了100套房，只有十套房可以释放那个优惠。 他把这个权限给下放到了案场经理那儿，这个特批权限就不在营销总那里了，然后出现了优惠被严重释放。 我们发现这个优惠释放过多，要求营销总解释的时候，他说这是他的特批权，他有权力下放给下边儿的人。 这是完全不符合公司政策的，公司给营销总2%的优惠，是为了逼定客户而用的。他这样私自下放，造成公司大量房源价格降低。而且是释放量也超出了他的权限。 这就是典型的价格审批权限被突破的案例。 4.特批优惠 这个是最常出现问题的地方，我们在审计的时候，一定要看审计期间有哪些优惠政策。因为同一时期他们会出台好几个优惠方案。我们必须把所有的优惠方案都给找出来，列成一个表。 然后把这期间的签约单都找出来，每套房源都要看，看他们的优惠是否超出了这些优惠方案。细查的话，经常会出现超权限优惠的现象。  有的是活动期间已过，优惠还在。比如我们周末举行某个活动有特殊优惠，但到了下周一，这个优惠仍在释放。 有的是没有权限优惠，但给了。比如一个营销部门只有1%的优惠权限，但它却是放了其他的优惠。 有的是客户没达到条件，还是给优惠了。比如给老客户优惠，但是没有提供老客户的证明。  有的压根没有优惠手续。 内部员工享受的优惠超出了政策，这个是最常见的，有的员工，更多的是营销部门的员工，会有一些超出价格方案的优惠。  5.优惠政策的乱用 这个是最常见的，但是好多公司都不太重视这一块，最终造成了项目营销部有过高的自由权限，造成大量的舞弊问题。 比如，营销部门申请的基础优惠，一个是认购优惠，一个是按时签约优惠。只要客户认购了就有一个优惠，按时签约了也有一个优惠。但是营销部门私自操作，把这些优惠都收回去了。 然后再通过客户申请，他们才会释放出一部分优惠。相当于营销部门间接掌握了1%到4%个点优惠。 还有他们申请了节日优惠，比如中秋节购房3%的优惠，项目营销部操作的时候，只释放了1%，另外2%掌握在他们自己手里。 我见过最大的弹性优惠，仅仅营销部门手中就有10%的优惠。 房价10%的优惠掌握在项目营销负责人手中。它是通过各种手段把各种优惠都变成了他自己的权限。  这是很恐怖的，他10%想放给谁就放给谁，想放多少放多少，也就是说，他的权力太大了，权力大风险就大。 关键还出现了另一个怪现象，就是公司总裁给关系户被签批了优惠后，还没有一个营销负责人批的优惠多。 这样，整个的价格优惠体系都被打乱了。正常情况下是一级一级往上优惠的，下边的人不放完优惠，上边人是不放的。 当然，有些公司会耍些心眼儿，那也只是个案。  6.未含在价格里面的优惠 这涉及到买房送物业费，买房送车位，买房送优惠券等等。 当我们审核他们的成交价格时，发现价格完全符合销售政策，也没有突破底价。 但是他们有额外的申请，比如买房送车位。房价是没有影响，但是车位变成免费了。还有送的物业费，最后还是公司买单的。  送的这些东西其实都应该属于价格优惠里面的。但是营销部门一般不走价格审批，走的是销售方案，或者是其他政策。我们仅仅看价格方案时候是看不到这样的政策的。 这个时候我们需要通算一下房子的成交价格，看看是否突破了底价。 好了，今天就说这么多吧。关于房屋价格的审批，大概就这么多。大家在实际业务中细心点，总会发现很多的问题。 以后再给大家讲更多的案例故事。 |
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