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根据物权登记主义，应按照房屋登记情况来确定权利人，父母将房屋登记于未成年子女名下，即应当认为父母对未成年子女的赠与，因此房屋属于未成年子女个人所有 例：（2015）济民申字第430号民事裁定书 法院认为：程某甲、崔某乙于夫妻关系存续期间购买涉案房产时，自愿将该房屋登记在案外人陈某名下，应属于法律规定的赠与行为。涉案房产现已登记于陈某名下，根据物权公示原则，该房产亦应认定为陈某的个人财产，程某甲、崔某乙均不得以离婚为由主张对此予以分割。程某甲、崔某乙作为陈某的继父及监护人将涉案房屋赠与陈某，该行为有利于陈某，无需征得作为未成年人的陈某的同意，应认定为合法有效。原审判决认定事实清楚，适用法律准确，本院予以支持。 应综合分析审查夫妻在购买房屋时的真实意思，如果有证据证明是赠与则认可是赠与给未成年子女的个人财产，否则认定为父母夫妻两人的共同财产。 例：（2018）京02民终198号民事判决书 法院认为：不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但是夫妻将共同财产购买的房屋登记于未成年子女名下，在夫妻离婚时，不能简单地完全按照登记情况将房屋认定为未成年子女的财产。不动产物权登记分为对内效力和对外效力，对外效力是指根据物权公示公信原则，不动产物权经登记后，善意第三人基于对登记的信赖而与登记权利人发生的不动产交易行为应受到法律的保护；对内效力是指应审查当事人的真实意思表示来确定真正的权利人。实际生活中，夫妻双方共同出资购买房屋后，可能基于各种因素的考虑而将房屋的产权登记在未成年子女名下，但这样并不意味着该房屋的真实产权人即为未成年子女，而应审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示。 本案中，一、二审已查明，隗某2及张某在购置案涉房产及离婚诉讼期间，均无证据显示双方有将该案涉房赠与隗某1的共同意思表示，且隗某2在离婚诉讼的一、二审以及再审审查程序中均要求将案涉房产按夫妻共同财产进行分割，而隗某1亦未提供充足证据证明隗某2、张某存在赠与案涉房屋的共同意思表示。故从案涉房产的出资情况及隗某2、张某的陈述等来分析，夫妻双方自始至终并未形成将该房产赠与隗某1的合意，本案房产的真正权利人并非隗某1，而是隗某2、张某，故一审法院认定案涉房屋为隗某1父母即隗某2、张某的共同财产，并予以处理并无不妥，应予维持。 本人更赞同第二种观点，应当根据具体情况，判断父母内心的真实意思，而非单纯依据物权公示原则简单以登记判断。但鉴于司法实践中存在争议，因此笔者建议如果将房屋登记在未成年子女名下的真实目的是为了赠与给未成年子女，最好是书面写一份赠与协议，明确赠与份额，如此方可避免日后发生争议。 蔡思斌 2020年6月3日 菜驴杂录： 所谓无底深渊， 下去，也是前程万里。 ——《素履之往》 蔡思斌，执业逾二十年，上海锦天城（福州）律师事务所合伙人 排版：林俊锋 |
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