2020年2月以来,虽然受到新冠疫情的影响,希腊黄金签证项目陷入停滞,但在希腊本地购房者的带动下,希腊房地产市场交易量虽然有所下降,但并不冷清;和2020年2月相比,希腊2021年10月的房价至少上涨了10%。
随着希腊银行剥离不良资产的进一步推进,希腊银行的坏账率在2022年很可能下降到10%以内,这将推动希腊银行有能力、有意愿向优质客户提供住房按揭贷款,推动希腊房地产市场的进一步发展。
今天,我想讨论的话题是,希腊人买房子的话,他们最可能买什么样的房子? 一个希腊家庭,是否做出购买房子的理性决策,他们会考虑以下四点: 1、需求是否迫切? 2、能不能按揭贷款? 3、能不能付得起首付? 4、能不能偿还月供? 希腊每10年进行一次全国人口普查,2021年人口普查的数据要得到2022年甚至2023年才能公布,所以我只能使用2011年的人口普查数据来进行讨论——过去10年来,希腊家庭平均人口数量呈下降趋势,家庭人口更少了。 对于希腊有购房需求的两口之家(29.5%)、三口之家(19.8%)而言,两个卧室的房子足以满足他们正常的生活需要(60-80㎡);对于四口之家(17.6%)、五口之家(5.1%),三个卧室的房子足以满足他们正常的生活需要(80-100㎡)。这样的话,面积在70-80㎡的房子,很可能是希腊人最刚需的房子。 在希腊,面积在80㎡左右的房子,按照房子的新旧和位置,大约有6个价格区间: 1、建于2020年之后的新房子。按照每平米3100欧元计算,总价在25万欧元左右。 2、建于2000-2010年之间的二手房。按照每平米2300欧元计算,总价在18.4万欧元左右; 3、建于1990-2000年之间的二手房。按照每平米2000欧元计算,总价在16万欧元左右; 4、建于1980-1990年之间二手房。按照每平米1700欧元计算,总价在13.6万欧元左右; 5、建于1970-1980年之间二手房。按照每平米1400欧元计算,总价在11.2万欧元左右; 6、建于1960-1970年之间二手房。按照每平米1200欧元计算,总价在9.6万欧元左右。 鉴于希腊女性劳动参与率不足50%的情况,我们在估算希腊两口之家、三口之家、四口之家、五口之家的家庭税后收入的时候,每个家庭按照1.5人工作是比较合理的——在希腊,税后月收入超过1000欧元已经属于标准的中产阶级,至少超过60%的希腊人。 在希腊,一个税后月收入在1500欧元的家庭,通过按揭贷款能买得起什么样的房子呢? 一个家庭把家庭税收月收入的30%用来支付房租或房贷,属于比较正常——1500欧元*30%=450欧元 1、总价25万欧元的房子,首付30%、贷款70%,贷款年限为30年,等额本息方式还款: 1)贷款利息3%,每月需还款737.81欧元; 2)贷款利息4%,每月需还款835.48欧元。 家庭税后月收入在1500欧元的家庭,通过按揭购买总价25万欧元的房子,几乎不可能。 2、总价18.4万欧元的房子,首付30%、贷款70%,贷款年限为30年,等额本息方式还款: 1)贷款利息3%,每月需还款543.03欧元; 2)贷款利息4%,每月需还款614.91欧元。 家庭税后月收入在1500欧元的家庭,通过按揭购买总价18.4万欧元的房子,很困难。 3、总价16万欧元的房子,首付30%、贷款70%,贷款年限为30年,等额本息方式还款: 1)贷款利息3%,每月需还款472.20欧元; 2)贷款利息4%,每月需还款534.71欧元。 家庭税后月收入在1500欧元的家庭,通过按揭购买总价16万欧元的房子,很勉强。 4、总价13.6万欧元的房子,首付30%、贷款70%,贷款年限为30年,等额本息方式还款: 1)贷款利息3%,每月需还款401.37欧元; 2)贷款利息4%,每月需还款454.50欧元。 家庭税后月收入在1500欧元的家庭,通过按揭购买总价13.6万欧元的房子,没有问题。 分析到这里,我的结论是: 面积在70-80平米左右,建于1980-1990年,总价不超过15万欧元、月供不超过500欧元的房子,是希腊人最可能购买的房子。 霍庆川 2021年11月30日于希腊雅典松涛湾 |
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