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作者单位：镇江市不动产登记交易中心 全文共4231字，阅读大约需要11分钟。 一、案件回顾 1994年5月，甲男与乙女再婚。二人再婚前，甲男育有一子丙，乙女育有一女丁，丙丁均已成年。1995年，甲男购买单位房改房A，在《出售公有住房审批表》中填写了配偶乙女信息（未填写身份证号码），该套房改房登记在甲男名下。1996年，乙女以个人名义购买其单位房改房B，在《出售公有住房审批表》中未填写配偶信息，该套房改房登记在乙女名下。1998年8月，甲男死亡。1999年1月，乙女和丙就甲男的遗产进行了继承公证，明确甲男和乙女的共同财产有房产两套（房改房A和房改房B），甲男的遗产由乙女和丙共同继承。同日，乙女和丙签订《析产协议书》并进行公证，约定房改房A产权归丙所有；房改房B产权归乙女所有。继承、析产公证后，双方未至房管部门办理房屋产权变更登记。2003年7月，乙女将房改房B上市交易，以买卖方式转移登记至丁名下。因乙女瞒报再婚事实，在婚姻状况声明中承诺其丧偶单身，并提供了前夫的死亡证明，所以房管部门未能发现乙女是房改房A的共有人，按相关房改政策准予了房改房B的上市交易。2016年9月，丙持继承公证书至不动产登记机构咨询房改房A和房改房B的继承登记事宜，发现房改房B已经被乙女转移，同时因两套房改房作为甲男和乙女的共有房产已经超出房改标准，需要缴纳两套房改房合并计算后的面积补差款方能办理其他手续。丙、乙女协商无果后，2017年2月丙以乙女隐瞒再婚事实虚假申报、侵犯其房改房上市交易权益为由诉至法院，请求确认乙女和丙签订的房改房B买卖合同无效。法院经审理后支持了丙的诉请，于2017年4月判决该房屋买卖合同无效。现丙持合同无效判决请求不动产登记机构撤销房改房B的转移登记。 二、不动产登记原因行为无效的法律后果 本案因涉及房改政策稍显复杂，不过就案件的审理结果（判决买卖合同无效）来看，登记机构需要思考的问题是原因行为被确认无效后对不动产登记效力的影响。关于这个问题，争议并不大。 首先，从私法角度来看，我国并没有完全接受德国民法的物权无因性理论。民事立法上，虽然区分了设立不动产物权的合同效力与不动产物权的变动效力是两个不同概念（《民法典》第215条），但同时也对合同无效的法律后果作出了明确规定。《民法典》第155条规定：“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力”；《民法典》第157条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”。由此可见，合同无效产生的法律后果是自始不发生法律约束力，基于原合同发生的权利义务关系因欠缺正当性而丧失法律效力，除法律另有规定外，原则上应当予以矫正。 其次，从公法角度来看，不动产登记属于行政行为，按照行政法的一般理论以及行政诉讼法的相关规定，如果据以作出行政行为的主要事实不清、证据不足，除法定情形外，司法机关一般会对该行政行为的效力作出否定评价。不动产登记的原因行为是不动产登记机构作出行政登记的主要事实和证据，实践中如果原因行为被确认无效，意味着作出行政登记的主要事实和证据不足，当然会影响不动产登记的效力。 三、撤销登记与更正登记之辩 如前文所述，原因行为被确认无效会导致不动产登记效力的重新评价，登记权利人依据无效原因行为取得的不动产权利已经丧失正当性，或者说不动产登记簿记载的权利状况并非真实权利状况，属于“登记错误”，除非法律另有规定，应当通过法定程序予以纠正。结合本案，登记机构应当如何处理利害关系人的申请？笔者以为这个问题涉及不动产登记纠错程序的适用。 广义的不动产登记纠错程序，既包括行政诉讼、行政复议等司法或者准司法纠错程序，也包括不动产登记机构自行纠错的行政纠错程序。笔者这里要探讨的是后者，即不动产登记机构自行纠错程序，或者称为狭义的不动产登记纠错程序。 关于不动产登记纠错程序的制度设计，目前国家层面的立法上有更正登记制度（《不动产登记暂行条例》第3条和《不动产登记暂行条例实施细则》第79条、第80条），江苏省地方性法规还设有撤销登记条款（《江苏省不动产登记条例》第32条）。就本案，是适用撤销登记还是更正登记？首先需要厘清两种纠错程序的差别。 1.纠错程度。虽然撤销登记和更正登记都是对错误登记的纠正，但二者在纠错程度上是有差别的。撤销登记是否定错误的登记，但未必变更为正确的登记；更正登记是否定错误的登记后变更为正确的登记。在有证据证明登记错误的情况下，能否变更为正确的登记取决于登记机构是否可以确认真实的或者正确的权利状况。如果不能，就只能对现行的登记簿效力予以否定。 2.适用范围。从适用普遍性来看，更正登记的应用要多于撤销登记。更正登记既可以更正权属登记事项（如权利人），也可以更正非权属登记事项（如权利人姓名、不动产坐落、面积等），当然权属更正的法定条件更为严苛。撤销登记是对登记簿效力的整体否定，只有发生权属登记事项错误，才可能适用。如登记原因行为无效、被撤销或者申请材料虚假，影响登记权利人取得不动产物权的合法性。 3.法律后果。以是否发生新的登记内容来区分，撤销登记的法律后果是恢复前一手登记状态，并不产生新的登记内容；而更正登记的法律后果是产生一个新的登记。 回到前述案例，笔者以为登记机构应当适用撤销登记而非更正登记，理由是本案中更正登记的前提（确认案涉房屋的真正权利人）尚不具备。 第一，本案是合同效力确认纠纷，形成的判决是合同无效判决而非物权确认判决。鉴于生效法律文书并没有直接判定案涉房屋的权属，登记机构不能以此作为更正登记的依据。 第二，能否以民事判决书查明的事实内容（案涉房屋属于夫妻共有财产）为基础，直接更正为甲男和乙女夫妻共有？或者根据继承公证书的内容更正为继承人所有？笔者以为并不妥当。第一种方案，因甲男已经去世，业界对于不动产是否可以登记在死者名下存有争议；第二种方案，由于案涉房屋涉及房改政策的审查，需要履行相关行政审批手续（房改部门对超标房改房的处理）后方能确定权属，实际上第一种方案同样也涉及这个问题。因此，在房改审批前置的情况下，登记机构暂时无法确认案涉房屋的真实权属，不宜进行更正登记。 第三，撤销登记并不确认案涉房屋的真实权属，只是对基于无效原因行为发生的不动产物权变动效力的否定。撤销登记的法律后果是恢复为前一手登记状态，不产生新的登记内容。至于前一手登记状态是否反映真实权利状况、是否需要纠正以及如何纠正，属于另外一个法律问题。 四、撤销登记适用程序之探讨 关于撤销登记的适用，《江苏省不动产登记条例》第32条规定：“不动产登记确有错误，且通过更正登记不能纠正的，不动产登记机构应当撤销不动产登记行为，但不动产权利已由善意第三人取得或者撤销将给公共利益造成重大损害的除外”。该条款由三个部分构成： 一是撤销登记的适用前提。笔者在前文已经做了分析，针对登记错误并且不能通过更正登记纠正的情形，可以启动撤销登记程序。实践中，这类情形主要包括原因行为无效、被撤销、申请材料虚假等引发的登记错误。 二是撤销登记的程序启动。从条文来看，撤销登记是不动产登记机构依职权作出的登记行为，当然登记机构可以基于利害关系人的申请启动撤销程序，但这与依申请撤销登记是两个概念。利害关系人的申请，某种意义上是为登记机构发现登记错误提供线索，而登记机构必须在调查核实并确认登记有误的情况下才可以作出撤销决定。至于当事人是否可以向登记机构申请撤销登记？笔者持开放态度。比如不动产买卖合同确认无效后，出卖人和买受人一起申请撤销不动产转移登记。这种情形显然不能适用注销登记，也可能并不适用更正登记，更不能将其视为新的转移登记申请。本质上，当事人申请撤销登记只是在履行合同无效产生的权利义务（恢复原状），所以笔者认为依申请撤销登记有其存在的必要。 三是撤销登记的除外情形。考虑到不动产登记簿所具有的公示公信力，登记机构在适用撤销登记时必须慎之又慎。如果发生不动产已经被处分（转让、抵押）的情形，第三人可能基于善意取得而成为不动产权利人，或者撤销登记将造成公共利益重大损失的，则不能适用撤销登记。 省条例第32条虽然为撤销登记的适用提供了法律依据，但略有缺憾的是没有提供具体的操作规范。鉴于行政行为程序合法性的要求，笔者认为撤销登记的程序规范也是值得重视的问题，尤其是撤销登记之前登记机构是否应当事先告知相对人以及如何告知的问题。 参考其他行政行为的程序性规定，比如《行政处罚法》、《行政许可法》，都要求行政机关在作出行政处罚决定或者撤销行政许可决定之前履行事先告知（告知相对人享有陈述、申辩或者听证权利）程序。根据《江苏省行政程序规定》第53条规定：“行政机关在作出行政执法决定前，应当告知当事人、利害关系人享有陈述、申辩的权利，并听取其陈述和申辩。对于当事人、利害关系人的陈述和申辩，行政机关应当予以记录并归入案卷。对当事人、利害关系人提出的事实、理由和证据，行政机关应当进行审查，并采纳其合理的意见；不予采纳的，应当说明理由”，不动产撤销登记是由行政机关依据法律法规或者规章作出的影响公民、法人或其他组织权利义务的行政行为，属于该《规定》约束的行政执法行为，所以事先告知应当是不动产撤销登记的前置程序。按照行政法程序正当的基本原则，行政机关在作出损益行政行为之前，履行事先告知程序，是为了保障相对人的知情权和陈述申辩权，以便行政机关在全面了解事实的基础上作出公正决断。 至于事先告知是陈述、申辩权的告知还是听证权的告知，笔者以为登记机构可以根据实际情况自由裁量。《江苏省行政程序规定》第54条规定：“有下列情形之一的，行政机关在作出行政执法决定前应当举行听证：（一）法律、法规、规章规定应当举行听证的；（二）行政机关依法告知听证权利后，当事人、利害关系人申请听证的；（三）行政机关有必要举行听证的其他情形”，可见在目前尚无法律、法规、规章规定不动产撤销登记必须举行听证的情况下，登记机构是有权做出选择的。本案已有生效法律文书确认合同无效，并且也不存在第三人善意取得或者撤销登记有损公共利益的情形，所以笔者认为登记机构在作出撤销决定之前向相对人做陈述申辩权的事先告知比较妥当。 |
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