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大家好，我是观观。
这其中有果断干脆的，也有摸不着头脑，方向不明确的；还有扭扭捏捏，迟迟没有行动的。 对比起来，置换水平高下立现。 在此，我劝准备卖房打新的房东们，动作要快，姿势要帅，最重要的：要懂得抓大放小，不要太“贪心”。 尤其高分选手，如果你想卖房打新，要抓紧。 今年新房的机会很多。 第四批次、第五批次，还有预估12月上的第六批次…… 9-11月，上海第四、第五批新房一共有27647套上市，从200万到5000万，从郊环到内环，选择非常丰富。 前滩晶鸿名邸、东方惠雅，大虹桥蟠龙天地，碧云尊邸…… 尤其第五批次，高端改善盘特别多，仅均价超10万的项目就有15个，比前四批次的总和还要多。 其中的倒挂盘，买到即赚到。 如何才能买到？ 以前是足够多的钱+特别高的积分。 但现在，在各路改善项目“神仙打架”，撞车之下，积分的要求也没那么高了。 绿地海珀外滩，仁恒海上源，分数不高甚至不要积分。 当然低积分的背后，也有不少开发商搞骚操作的原因，比如卡贷款，比如搞预约。 不管有没有开发商的原因，总之分数要求没之前高了。 这个时候，手中有足够的预算，就显得特别重要了。 所以，如果你有二手房要卖出打新，速度要快，过了这个村可能就没这个店了。 准备卖房打新的房东们，我建议你不要太贪心，要学会让利，抓大放小。 什么意思呢？ 你手中的二手房，遇到诚心的客户，价格让一点也没关系，早点卖出。 卖出了拿到钱，名下也没房了，才好去买新房。 只要买到热门倒挂盘，你卖房子让的那点利，根本不算什么。 一套倒挂几百万的热门盘到手，你的二手房让他个50万又怎样，这笔账绝对划得来。 我身边一个朋友，手里有套浦东的二手房。今年6月份本来有机会1800万卖掉的，卖掉就能去摇前滩。 但他那个时候心气十足，与买家差50万没谈拢，结果现在1650万都不好卖了，只能看着前滩新房唉声叹气。 一言以蔽之，现在的新房机会很多，但你需要积分，需要钱。 积分：有房无房差20分呢。 钱从哪里来，卖掉手中的二手房。 这个时候，谁房子卖的快，谁就掌握了主动权。 作为房东，你也要跟上市场，跟不上市场就容易错失机会，踏空。 就像市场处于快速上涨期的时候，买房人容易踏空。 上海的新房市场和二手房市场，是联动的。 新房的高端改善盘，需要大量的房东卖了旧房才有能力买入。 而在三价取低和大量新房入市的影响下，上海的二手房市场已经进入以价换量阶段。 据我们平米研究院统计，现在一套房子想要卖出，首先挂牌价要有诚意，另外至少还要预留5%的谈价空间。 而且，你想把房子以一个合适的价格快速卖出，还得注意小区里有没有“搅屎棍”。 比如同样一套中远两湾城90平米的房子，你五六年前在高点7w买的，现在挂900w，10w一平，留个30w左右的谈价空间，看上去还可以。 但小区里有个人，买得早，90平的房子200多w买的，他现在也要卖了房子去打新，他肯定愿意挂的比你低，谈价空间也大。 这就跟股票一样，不同价格进场的人，抛盘的时候心态是不一样的。 现在看来，一个小区，10套房子挂牌，看似均价很坚挺，但最终能成交的，只有这十套里价格最低的一套，还得好好砍个价。 这么说吧，一开始定价就要比小区均价低5%，谈价再降5%，均价打九折，才好成交。 这背后：一个是来自打新的诱惑，房东愿意让利；更重要的原因是三价取低。 无论哪个价位段的房子，三价取低之后，客户都少了，尤其高总价段的二手房，受三价取低影响更大。 9月份、10月份老破小的成交放量，就是刚需面对三价取低的妥协。 上海的二手房已经进入以价换量的阶段，这个时候也是买二手房的捡漏期。 现在打新的选手是全上海打新，前滩的新房是全上海的高分选手来认筹。 这也就意味着，上海每个地方都有可能出现性价比高的二手房。 所以我们挑选二手房，也不要局限在某一两个板块，扩大范围，范围越大，捡漏的机会也就越大。 准备卖房打新的，更不能犹豫，有了合适的客户就可以卖掉，早卖完早打新。 新房市场充斥着不确定性，这个不确定性来政策端。 我们可以观察到，新房打新越来越越严格。 上周碧云尊邸认购规则中，有一条划红线的细则值得注意： 夫妻双方如果一方上海户籍，另一方外省户籍，如果上海户籍者不共同认购，计算积分将被视为外省户籍家庭，这意味着基础分会降低10分。 以往，若上海户籍和外省市户籍组成的家庭买房，被视为本地户籍家庭（积分可用两人之中的高分者），积分最高基础分可达60分，且上海户籍家庭可买两套房。 碧云尊邸这条规定，打击了找高社保、高积分人群假结婚买房的路数。 另外，在很多城市，卖房打新是要被扣分的，比如深圳。 未来，上海卖房打新会不会同样被扣分？很有可能。 对高积分选手来讲，未来打新的机会，是越来越小的，这是趋势，也是上海对低分刚需的保障。 所以高分选手，真的要抓紧。 相比今年市场火热的时候，现在已经不是最好的卖房时机了。 比起最高点，现在9折才能卖。 所以卖房要抓紧。 当然，抓紧的前提，是你做好了置换的准备，而不要为了卖房而卖房。 虽然今年的调控很严厉，但上海房价崩盘是不可能的，长期我们当然看好上海楼市。没有置换的打算，安心拿着就行。 其实在上海一套房子动辄上千万面前，卖房打新不亚于一次公司并购，资产重组。 这个过程中，你的下家，也是你的合作伙伴。要想拿到利润的大头，得懂得给伙伴让利。 这叫携手共进，合作共赢。 祝卖房打新的，都能有好结果。 |
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