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简单说一下审计案例吧！ 那是我刚入职一家地产公司，第一件审计事项就是审计按揭保证金！ 审计线索：多个银行按揭保证金账户余额过大，甚至多年前老小区还有大额保证金； 审计整体思路是:找出按揭保证金银行账户余额-统计所有项目（尤其老项目）的已办产权证房和未办产权证房源-计算应退回按揭保证金-对比筛选出应退未退金额。 结论：最终查出约3600万的保证金该取出的，但还在账上趴着，资金多占用时间多则五年，少则半年。 当时企业正常贷款利息达10%，巨额的保证金被占用，真按10%的资金占用成本算，仅利息占用费就不少于1000万元，这潜在损失够不够大？ 所以，按揭保证金管理很重要！管理好不好？也很重要！ 一、按揭保证金简述 对很多从业人员，甚至内部审计人员来说，这业务比较偏门。 但是， 如果做过地产财务或营销岗位，或做过专项审计，可能会了解一些。 1.用途。客户买房想办理银行贷款，需要企业交纳一定银行交保证金；因为地产公司卖房子一般是预售，房子没建就卖了，客户贷款就需要企业做担保，方式就是交按揭保证金。 2.每个银行要求的保证金比例不一样，一般是按贷款额的1%-5%比例，将钱存在保证金账户；也有整体算的，一共交多少钱就行；如果和银行关系好或企业信誉好，也可以不用交保证金。 3.这里说明下：有些房地产公司会向客户收取保证金，这完全是不合理的，碰到这种情况，千万不要交。 4.保证金使用期限，截止房屋不动产证（他项目权证文件）下来后，地产公司的保证期限终结，保证金就可以盘活了。 为什么房地产公司一直催客户交契税、办理产权证，目的是解除他们的担保责任。 如果不动产证没办下来，一旦有客户不按时交月供，那银行就直接扣取不动产公司的保证金。 相当于：客户一旦拖欠月供，地产公司就得垫上。 二、管理要点 1.做好按揭保证金台账 很多地产公司都没有这个台账，或者没有相关报表。只知道账上有多少保证金，不知道哪些该退和退多少？ 台账汇总表含：总金额、扣取金额、应退金额（按已办房产证的贷款数）、实退金额、余额等项目。 台账明细表：要分银行做表，含各客户信息和房源信息，然后有贷款金额，各套实缴（如果是整体交的，就整体统计）、是否办证，办证时间等 。 这个台账是需要财务人员和营销人员一块维护的。 2.催客户办产权证 说明下，有效的办理方式和手段： （1）只要准备交房或实测面积下来，立刻催客户补面积差，交契税；（2）最有效的一个手段就是：不交契税的客户不给交房，手段虽然不太光彩，但可以促使很多自觉的客户及时交契税，交契税是最难也是最关键的一步；（3）客户交过契税就跟进面签办证；（4）办过证后，营销人员及时将信息传财务人员；（5）财务人员与银行对接，退返保证金。 中间每一步都要有人跟踪，大多企业都是靠客服和财务人员自觉办理，效率极其低下。 3.问题点 （1）缺少提前意识：营销人员不做台账，也不急着催客户办证，只是等交房后，才开始集中办理；（2）营销和财务不交流：财务做财务的，营销做营销的，出了产权证也不给财务说，财务也不知道哪些保证金可以退；（3）缺少管理手段：比如，不交契税不交房，办理契税给礼品之类的；（4）不关注保证金余额：这个是最傻的管理，相当于管理层不懂业务，不知道现金流的重要性，或不知道保证金什么时候退，怎么退，财务人员也装糊涂或不操心！ 三、重视审计管理 如果没有老板催，基本上所有公司都会存在“保证金长期未解封”的现象。 如果是做内审的朋友，可以参照本文的审计程序做一下，保证收获颇丰！ 这些钱不取出来，完全是给银行做贡献，真真浪费。 还有就是，可以将房屋实测、面积补差、房产证办理、保证金退还，这一套流水业务做成统一内部管理制度。 按揭保证的紧跟业务，是非常有必要的。随着市场形势不好，越来越多的人经济困难，还不上钱的人也越来越多，地产公司的法务也越来越忙，天天催债。 做好这一块儿，好处很多，就不一一说了。 以后有更多专业知识分享，请多多关注我哟！ |
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