物流地产全景深度解析

物流地产是房地产运营ToB端的重要细分领域，最早是由普洛斯率先提出并实践，是指根据物流企业客户需求，在交通枢纽或产业集聚区等地投资、开发建设和运营现代化物流设施组合或载体（包括物流园区、专业仓库、标准仓库、配送中心、分拨中心等）的经营模式。

物流地产可以通过物流设施组合载体延伸出系列ToB的服务，主要包括：园区租赁、园区运营、配送服务、增值服务、基金运营等。

物流地产业务流程：

资料来源：西南证券

我国物流地产现状

基于我国现代化物流供需关系紧张，近年来政府对行业发展的倾斜力度较大，从税收端、成本端、规范标准、战略规划等多方面推出了一系列支持政策。

目前国内对于物流地产相关的政策规划主要聚焦在仓储设施建设方面。

物流仓储设施（亦称“高标仓库”），也是仓储设施中最精华的一部分。如果做一个类比，现代物流地产之于传统通用仓库的区别，就是“购物中心”之于“露天市集”。

当前我国已具备一定规模的工业仓储用地与仓库设施，但物流地产结构性问题凸显，人均仓储面积尤其现代化仓储面积仍较海外发达国家有一定差距。

据中国仓储与配送协会、CBRE世邦魏理仕等数据：2020年末我国营业性仓储（常温）占地面积超10.9亿平方米，总量居世界第二；对应人均营业性通用仓库面积不到1平方米/人，与美国（5.4平方米/人）、日本(4.0平方米/人)等发达经济体相差较大。

截至2020年底，全国通用仓库中高标仓（高标准仓储物流设备）占比约30%，不达１亿平方米；而据戴德梁行统计，2020年中国高标仓需求缺口约1亿平方米左右。

当前我国生鲜、医疗用品运输需求也正加速传统仓库向现代化仓储设施（高标仓）及冷链物流、传统物流园区向智慧物流园区升级转型。

随着我国电商零售、高端制造业和第三方物流的快速发展，推动高端物流仓储需求快速提升。

物流地产运营模式

物流地产的开发运作模式大致为拿地→规划开发→招租，得到租金和管理费。

物流地产企业投入资本拿地开发，建成物流园区、配送中心、分拨中心等不动产，通过出租出售、管理等方式获利。

物流地产运作模式：

资料来源：华创证券

从物流地产企业盈利模式来看，以物流地产龙头企业普洛斯为例，物流地产伴随其开发、运营以及之后的基金化管理，其各环节盈利模式均有所不同。

其中在物流地产开发阶段，其盈利模式为物流地产卖给基金或者其他第三方，以获得出售收入；运营阶段，企业或基金购买物流园区地产项目后，盈利模式包括租金收入、土地增值收入和增值服务收入，其中租金收入是物流地产主流的收入方式。

租金收入主要包括仓库租赁费用、设备租赁费用、办公楼租赁费用以及停车场等配套设施收费等，其中仓库的租赁费用是租金的主要来源。

物流地产后续的运营管理能力比开发能力更为重要，甚至决定了物流开发商的发展规模以及整体收益。

原因之一在于土地的变现在短期内实现收益较难，之二在于运营水平直接决定了出租率的维持，如果仓储设施空置率低于15%则很难保证即期的回报率。

我国对现代化物流设施的需求巨大，但结构性供给仍较为不足，供需关系的持续紧张推动物流仓储租金持续上行。其中由于一线城市需求旺盛、供应稀缺，其租金多年来持续处于上涨通道。

据仲量联行评估咨询服务部统计数据，国际主要城市物流地产投资收益表现普遍优于办公楼物业和5年期国债，进而吸引大量国家主权基金、养老基金以及保险资金等长期资本入局。

我国一线城市物流地产整体投资回报率（6%-8%6）也较购物中心（4%-6%）、长租公寓（2%-3%）等资产更高，并在疫情影响下展现出较强韧性及抗风险能力。

以上海为例，过去五年（2016-2020年）上海优质物流仓储市场租金年复合增长率达5.8%；优质物流园区空置率仅9.1%。

现代物流地产具有诸多优点，其往往处于现代物流的干线运输核心节点，出租率高，稳定性亦强，抗经济波动能力强。

另外，时效性是现代物流业的立身之本，为了满足快速运送需要，现代物流地产往往选址在城市周边的海陆港口、交通干线附近。为满足日益增长的物流运输效率要求，往往有更开阔的空间，也有更完善的交通运输设施方便货物的装卸，满足快速的中转需求。

物流地产产业链

物流地产与传统的商办地产也不尽相同，物流地产对大客户的黏性更强、存在很强的网络布局的内生扩张动能。

相比于第三方物流、电商而言，物流地产商更为专注、服务更专业，第三方物流以及电商自建仓均用于辅助物流运输以及电商零售等主营业务。

目前市场的参与者可以分为三类：第一，以重资产运营为核心专注物流园区及相关设施组合开发和运营的企业，以国内物流地产商宝湾物流、万科物流等为代表；第二，以高杠杆扩张为特征的基金驱动型企业，以国际物流地产商为代表，例如普洛斯、嘉民等；第三，以打造生态圈、完善供应链或物流运输为主切入物流领域，如中储股份、京东物流等。

物流地产市场格局

由于现代物流地产供给稀缺的先天特点，物流地产是一个强者恒强的行业，现在已经入局且形成了一定规模的公司具有规模上的先发优势。

我国物流地产行业玩家众多，从物流地产行业格局来看，龙头效应明显。以普洛斯为首的大型企业已经建立起全国规模化的网格布局。

2020年物流不动产市占率前五位分别为普洛斯、万纬、宝湾、宇培、丰树，CR5为53.9%，CR10为72.6%。

截至2020年底，普洛斯持有已建成仓储面积超过2000万平方米，占全国物流地产总建筑面积接近30%，较高的行业壁垒也能提高投资者对龙头仓储地产资产REITs的信心。

目前我国人均物流地产面积仅0.7平米，横向对比日本、美国、澳大利亚的4.0、3.8、1.6平米，仍有非常大的增长空间。并且从结构上来看，我国现代化物流面积占比仅7%，相比澳大利亚、印度、韩国的75%、38%、28%。因此，我国物流地产行业整体也具有相当大的提升空间。