物业纠纷案例汇编（一）

物业纠纷案法律依据主要是《物业管理条例》《民法典》《合同法》，但是案件发生无法统一介定，只能各个析案用法，大家入住小区，都需要得到安全贴心的服务，多以《物业合同》形式予以约定，也因此，大多物业纠纷也是物业合同纠纷，由于生活的奇异性，所以纠纷也是多样的复杂的，析案也是较难，采用汇编形式是目前能做到的唯一种分析方法

案例一

全面履职更尽责 疏忽致损应担责

【基本案情】某物业公司为其提供服务的小区绿化浇水作业致路面滑湿，该小区业主夏某骑车经过此处被横穿路面的水管绊倒并受伤。经诊断，夏某右肩锁骨关节脱位，治疗发生医疗费5万元。后夏某诉至响水法院要求物业公司赔偿医疗费、残疾赔偿金、误工费等。

【裁判结果】该案经响水法院调解，物业公司自愿一次性赔偿夏某医疗费、误工费、营养费、护理费等各项损失4.5万元。

【法官提醒】《中华人民共和国侵权责任法》第八十九条规定：“在公共道路上堆放、倾倒、遗撒妨碍通行的物品造成他人损害的，有关单位或者个人应当承担侵权责任。”物业公司在开展物业服务工作中所使用的设备影响通行的，应注意保障安全，合理设置警示牌，必要时可围护作业。物业公司在对小区绿化浇水养护时，未将水管安置收放好，亦未设置警示牌，致业主摔倒受伤，造成他人人身财产损失，系属物业公司未尽到安全保障义务，存在过错，应承担相应赔偿责任。

案例二

合同未续仍在位 业主无权拒交费

【基本案情】袁某与某物业公司签订了物业管理服务协议，约定物业服务期限为2015年6月至2016年5月。期满后，物业公司继续提供物业服务，但未续签合同。袁某以双方未签订物业服务合同为由拒交物业费，物业公司遂诉至亭湖法院，要求其支付2016年6月后的物业费。

【裁判结果】亭湖法院认为，物业服务合同期限届满后，物业服务人继续提供物业服务，双方之间成立不定期的物业服务合同，故依法判决袁某支付物业费。

【法官提醒】《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二条规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以《合同法》第十条第一款中的'其他形式’订立的合同。但法律另有规定的除外。”据此，物业服务期满后物业公司继续服务，业主亦未拒绝的，双方之间成立新的物业服务合同，双方未续签书面合同，不能成为业主拒交物业费的理由。即将实施的《民法典》第九百八十四条规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。”

案例三

公共管道应勤查 堵塞致损物业担

【基本案情】某物业公司为顾某所在小区提供的前期物业管理服务等级为四级。某日，顾某房屋所在单元上下楼排污管道堵塞，污水从顾某家中厨房下水管道口倒流至屋内，造成顾某家中木地板、门套、壁橱、皮床等家具受损。后顾某诉至射阳法院要求物业公司赔偿损失。

【裁判结果】射阳法院认为，物业公司负有对公用排污管道进行疏通、维修义务，保障公共排污管道通畅，物业公司对公共排污设施疏通管理不到位致业主损失，应对顾某损失承担40%的赔偿责任。

【法官提醒】《物业管理条例》第三十五条第二款规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”据此，物业公司应当按照物业服务合同的约定及有关规定，全面履行自己的义务。物业公司对公共设施中容易堵塞的公共排污、落水管道的疏通管理应予以重视，将其作为物业服务重点工作。如物业公司对排污、落水管道的日常管理、疏通、维护工作不到位，给业主造成损失的，应承担相应赔偿责任。

案例四

业主权利要保护 水电齐全通到户

【基本案情】郭某向某置业公司购买房屋一套，并办理了网签备案手续。后该房屋在某建设公司诉某置业公司案件执行中被查封，经郭某提出异议，法院作出裁定书，中止对上述房屋的查封。某物业公司为上述房屋所在小区的物业服务企业，该公司始终拒绝为郭某房屋接通水电，郭某遂诉至射阳法院。

【裁判结果】射阳法院认为，郭某对房屋被查封并无过错，且生效法律文书已裁定中止查封，某物业公司拒绝接通水电妨害了郭某对房屋的占有使用，显属不当，故判决某物业公司接通水电并赔偿损失。

【法官提醒】《江苏省物业管理条例》第三十八条规定：“前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。”第三十九条第二款规定：“新建住宅小区应当具备以下条件：（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成，……。”据此，物业公司向业主交付的房屋应当接通水、电。用水、用电权利是保障公民美好幸福便利生活的基本权利，物业公司并不享有对业主房屋停水、停电的处置权，即使业主的房屋处于被查封状态，物业公司亦无权以协助法院执行为由，对被查封房屋断水、断电。物业公司亦不得采取不开通水、电或停水、停电的方式，以达到促使业主履行约定义务的目的。

案例五

自身原因车被盗 物业费用仍要交

【基本案情】史某与某物业公司签订的物业服务委托合同载明，业主应将电动车、摩托车、自行车停入车库（物业公司只负责协助公安机关做好小区安全防范工作，不负责业主财产保险责任）。2015年史某电动车被盗，后史某一直以此为由拒交物业费，物业公司遂提起诉讼。

【裁判结果】建湖法院认为，案涉物业服务合同已经约定电动车等应当停入车库，而史某并未能证明其电动车被盗地点，及物业公司存在安保疏漏问题，故其电动车被盗不能成为拒交物业费的理由。

【法官提醒】《物业管理条例》第四十六条规定，“物业服务企业雇请保安人员的应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。”据此，物业公司提供安保服务所维护的是公共区域公共秩序，物业公司对业主仅限于履行物业服务合同约定的安保义务，双方之间并不存在财产保管合同关系。业主以物品被盗作为物业公司违约依据的，这种违约不足以构成根本性违约，从而完全免除业主交纳物业费的义务。除非业主确有证据证明家中财物被盗，且系物业公司安保服务存在疏漏或不足造成的，可要求酌情减少物业费。

案例六

房屋质量有硬伤 业主应找开发商

【基本案情】吴某购买某小区住房一套，同时与某物业公司签订物业管理协议书。吴某在交房后发现屋内多处天花板渗水，开发商虽登记承诺集中解决但并未解决，吴某即以此为由，一直拒绝交纳物业费。物业公司遂起诉要求吴某交纳欠付物业费。

【裁判结果】建湖法院认为，房屋渗水属于房屋质量问题，应向房屋买卖合同的出卖方主张权利，不能成为拒交纳物业费的理由，故判决吴某按约支付物业费。

【法官提醒】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”据此，房屋存在质量问题的，业主应向开发商主张权利。某些开发商出具的《住宅质量保证书》中虽载明，关于房屋质量的来信、来访、投诉，委托物业公司负责处理。但物业公司仅受托处理来信、来访、投诉，并不承担房屋质量维修义务，因此业主以房屋质量存在问题为由拒交物业费，没有法律依据。

案例七

小区外墙份内事 物业服务应注意

【基本案情】徐某系某小区2号楼业主，某日，其停放在物业公司出租车位上的小汽车被2号楼外墙脱落的水泥块砸到，车辆顶部车框被砸坏。徐某与小区物业公司就赔偿问题多次协商未果，徐某遂诉至经开区法院要求物业公司赔偿损失。

【裁判结果】经开区法院认为，物业公司未能按物业服务合同约定，全面履行自己的义务，对小区房屋外墙部位疏于维修、维护，致外墙墙面脱落，砸坏业主车辆，造成业主损失，应当承担赔偿责任。

【法官提醒】《物业管理条例》第四十六条规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。”据此，物业公司应主动定期检查、维修外墙面等公共部位、公共设施，以免产生不必要的损失。即将实施的《民法典》第一千二百五十四条亦规定：“禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任。经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。”

案例八

物业收费有标准 无故多收应返还

【基本案情】姜某与某物业公司签订物业服务合同约定的物业费标准为1元/㎡/月。2019年2月前，物业公司均按上述标准收取物业费，此后，物业公司在收取的物业费中增加了电梯费和监控、绿化、亮化费用。后姜某要求物业公司退还多收的物业费未果，遂起诉。

【裁判结果】阜宁法院认为，物业公司未能提交超出合同约定收费标准收取物业费的依据，其擅自提高收费标准多收取的物业费应当退还给业主。

【法官提醒】《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”据此，物业公司未经业主同意擅自提高物业费收费标准或增加收费项目的，对业主不具有法律效力。根据《合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致的可以变更合同。”调整物业费价格系属对合同主要内容的变更，物业公司应遵循与业主协商一致原则，取得业主的同意方可变更物业费收费标准。

案例九

小区建站惠大众 业主个体应认同

【基本案情】某物业公司将小区内1#楼顶楼场地出租给铁塔某分公司、电信某分公司作架设通信天线和机房使用，双方签订了租赁合同。该小区业委会对此予以认可，但未召开业主大会。王某等人系该1#楼顶楼业主，其以上述租赁合同未经小区业主同意，且基站辐射大影响健康为由诉至大丰法院，要求确认租赁合同无效。

【裁判结果】大丰法院认为，王某等人未能举证证明案涉租赁合同存在无效的法定情形，也未证明要求拆除基站的业主达到一定人数，或对业主生活造成妨害，故判决驳回王某等人的诉请。

【法官提醒】《江苏省电信设施建设与保护办法》的第十一条规定：“下列建设项目应当同步配套电信设施：（三）宾馆饭店、商业、办公场所、住宅小区；……。”第十三条规定：“住宅小区开发建设前，应当根据城市规划和电信行业发展规划，明确电信配套设施（含移动通信基站）的位置。房地产开发企业在建设住宅小区时，应当按照之前明确的位置进行预留。”据此，通信基站系基于社会公共利益需求，惠及大众的公共基础设施，小区业主对通信基站等公共电信设施建设负有法定容忍义务，当然基站建设（包括辐射值）亦应当符合国家规定的安全标准。

案例十

幼教配套有法由 业主无权定去留

【基本案情】某县绿某小区按规划设计建成2300㎡房屋，并登记为绿某小区全体业主共有。后某县教育局使用该房屋开办了公办性质的某县幼儿园绿某分园。现绿某小区业委会提起诉讼，要求某县幼儿园绿某分园停止侵害，返还占用的上述房屋。

【裁判结果】滨海法院认为，绿某小区业委会提起本案诉讼不符合法律规定的起诉条件，故裁定驳回起诉。

【法官提醒】《城市居住区规划设计标准》GB50180-2018规定，五分钟生活圈居住区内，对应居住人口规模配套建设的生活服务设施应包括幼儿园。具体规划建设要求为，单项规模建筑面积3150~4550㎡，用地面积5240~7580㎡的社区服务设施应当建设幼儿园。国务院办公厅《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》中载明：“老城区（棚户区）改造、新城开发和居住区建设、异地扶贫搬迁应将配套建设幼儿园纳入公共管理和公共服务设施建设规划，……城镇小区没有规划配套幼儿园或者规划不足，或者有完整规划，但建设不到位的，要依据国家和地方配建标准，通过补建、改建或就近新建、置换、购置等方式予以解决。”据此，城镇小区配套建设幼儿园是城镇公共服务设施建设的重要内容，符合上述规定规模的住宅小区依法应当规划建设幼儿园，该事项不属于小区业主大会或业委会可以处分决定的范围。

案例十一：

业主因房屋质量问题拒交物业服务费

基本案情：P市业主吴某以其房屋墙体开裂、屋顶漏水，请求A物业服务公司进行处理，但A物业服务公司以物价上涨和无维修基金拒绝处理，导致吴某蒙受损失为由拒绝向A物业服务公司交纳物业服务费。

法院判决：吴某向A物业服务公司支付物业服务费，并支付相应违约金。

法官说法：对于物业维修义务的承担主体，应具体情况具体分析：如果房屋在国家规定建设工程的保修期和保修范围内，由建设单位（开发商）承担维修义务;在房屋质保期届满后，房屋专有部分由业主或侵权人承担维修义务，房屋楼顶等小区共有部分、公共设施设备由物业服务企业承担维修义务，物业服务企业履行义务时，可使用小区的住宅专项维修基金。针对业主专有部分房屋质量出现问题，作为物业服务公司应负有协调和紧急处理之责任，但纠纷本身是业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷或与侵权人侵权纠纷，分属另一法律关系，业主可依法向开发商或侵权人主张损失，不能以专用部分房屋质量问题拒交物业服务费。

案例十二：

基本案情：2016年9月15日，P市业主张某将其电动车停放在小区楼下，次日早晨张某发现该车被盗，遂打110报警，此案至今未侦破。张某故以B物业服务公司平日对小区的治安等方面疏于管理，未尽到维护小区公共秩序及安全保卫义务为由，提出B物业服务公司赔偿其车辆损失的抗辩并拒交物业服务费。

法院判决：张某向B物业服务公司交纳物业服务费，并承担相应违约责任。

法官说法：小区的建设单位（开发商）与张某签订的前期物业服务合同对业主和物业服务公司都具有约束力，但该合同条款中没有看管业主财产的内容，双方也未曾签订车辆停放保管合同，小区内未设固定停车场所，车辆进出小区也不实行电子门卡控制，张某的车辆进出小区以及在小区内停放期间并不受B物业服务公司控制，在双方未就车辆看管作特别约定且物业服务公司仅向张某收取低额物业服务费的情况下，若使物业服务公司担负看管或防护众多业主私人物品的责任，显然权利义务明显不对等，有违民法的公平原则，故张某拒交物业服务费，没有无法律依据。此外，业主要求赔偿车辆被偷的损失与本案分属不同法律关系，业主可另案起诉主张权利。

案例十三：

小区违规私搭乱建业主拒交物业服务费，

基本案情：P市业主李某某起初是按时交物业服务费的，但后来邻居田某在李某某窗户外搭建了遮阳，导致楼上住户所扔杂物、垃圾滞留在李某某窗外。李某某认为C物业服务公司对违章建筑搭建没有进行强制制止义务，故拒交物业服务费。庭审中，物业服务公司提交了向住建局、政府等部门报告田某违章搭建问题的回执凭证。

法院判决：李某某向C物业服务公司交纳物业服务费和支付相应违约金。

法官说法：根据《物业管理条例》第四十五条“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”的规定，物业服务公司不是具有行政执法权的国家机关，并无任何行政执法权，物业服务公司对小区存在的违章搭建等影响小区秩序的行为只要履行了监督和督促整改、制止义务并及时上报行政管理部门，即可认为其履行了相应的物管职责。此外，相邻业主违法搭建形成的是李某某与田某的相邻权纠纷，与本案的物业管理纠纷属于不同的法律关系，李某某可另循法律途径解决该纠纷。

案例十四

基本案情：熊某于2015年9月购买P市D小区毛坯房一套，开发商向熊某交房后，熊某因工作原因一直未装修和入住，小区物业服务公司催促熊某交纳物业服务费后，熊某以其一直没有装修入住小区，并未完全享受物业服务，要求物业服务费按五折计算，双方隧起纠纷至人民法院。人民法院对双方进行调解，双方未达成一致意见。

法院判决：熊某全额向小区物业服务公司交纳物业服务费及支付相应违约责任。

法官说法：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物权法》第七十二条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务 。熊某要求按五折支付物业服务费没有法律依据，不予支持。

案例十五

基本案情：业主徐某某因楼上住户搭建阳台影响其采光，认为E物业服务公司未按合同约定对此予以制止并采取相应措施，由此拒交物业服务费。2015年10月，E物业服务公司拒绝为徐某某提供水电充值服务。2016年2月2日上午，徐某某家中停水停电。徐某某遂起诉至法院要求E物业服务公司履行出售居民用水、电的义务，赔偿损失3000元。

法院判决：E物业服务公司赔偿徐某某损失1000元。

法官说法：本案《前期物业管理服务合同》第二十五条约定：E物业服务公司免费服务代收、代交水电气费、代订、代送各种报刊杂志等……。因此，E物业服务公司无偿为业主提供代收代交水电气费的服务是其合同义务，且E物业服务公司仅是代收代交，并非供应水电气的主体，其以业主未及时交纳物业管理费为由拒绝业主交纳水电气费的要求不符合合同约定，属违约行为。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，因徐某某仅举证证明宾馆住宿损失1000元，最终法院支持损失1000元。

案例十六

以人身遭受损害为由拒交物业服务费

基本案情：P市业主王某以违规擅自改造下水管道，造成家中被淹，后由于F物业服务公司不清理污水，导致年迈母亲在家中摔伤，产生上万医药费为由拒交物业服务费。

法院判决：王某向F物业服务公司支付物业服务费和相应违约金。

法官说法：本案中，王某并未提交充分的证据证明系F物业服务公司违规擅自改造下水管道，造成其家中被淹，以致其母亲摔伤。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法的解释>》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”的规定，王某应承担举证不利的法律后果。王某如认为F物业服务公司未尽到服务义务，可要求其继续履行或采取补救措施，若因管理不善造成其人身损害，可另行主张权利，王某以此为由拒交物业服务费，没有法律依据。

案例十七

基本案情：P市G小区业主吕某将房屋进行出租后与承租人约定物业服务费由承租人进行交纳，并将《房屋租赁协议》向G物业服务公司进行了备案。后承租人一直未交纳物业服务费，G物业服务公司进行催交，吕某以房屋已经租给了第三人，应当由承租人交纳物业服务费为由拒绝交纳物业服务费。物业服务公司遂将吕某和业主诉至法院。

法院判决：吕某和承租人承担连带向G物业服务公司交纳物业服务费责任，并承担相应违约责任。

法官说法：《物业管理条例》第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

案例十八

业主以自己未签订物业服务合同为由拒绝交纳物业服务费

基本案情：P市H小区100余户业主以开发商无权在未经小区业主同意的情况下，直接与H物业服务公司签订前期物业服务合同，业主并未与H物业服务公司建立物业服务合同关系，业主不是物业服务合同当事人为由拒交物业服务费。

法院判决：100余户业主均应当向H物业服务公司支付物业服务费及承担相应违约责任。

法官说法：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……对业主具有约束力”的规定，H物业服务公司与开发商签订的前期物业服务合同对H小区业主具有约束力，物业服务企业和小区业主均应按照合同约定履行各自义务，业主以自己不是合同当事人的相应抗辩意见，法院不予采纳。

案例十九

基本案情：2013年1月1日，I物业服务公司与I小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》合同约定：合同期限为三年，自2013年1月1日起至2016年1月1日止，由I物业服务公司为业主提供物业服务。随后，物业服务期限届满，I物业服务公司未与I业主委员会续签《物业服务管理合同》，I物业服务公司服务至2018年5月31日。50余名业主以2016年1月1日物业服务期限已经届满，物业服务公司收取合同期满以后物业服务费没有法律依据，只愿意承担三年合同期限内物业服务费。

法院判决：50余名业主向I物业服务公司支付2013年1月1日至2018年5月30日物业服务费和支付相应的违约金。

法官说法：根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。2013年1月1日签订《物业服务管理合同》约定的委托管理期限到期后，虽然双方没有再签订物业服务合同，但I业主委员会并未依法请求I物业服务公司退出I小区物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施等，而I物业服务公司仍然按照之前所签订合同的标准提供物业服务，因此，I物业服务公司与业主之间形成了事实物业服务合同关系，故50余名业主应当参照2013年《物业管理服务合同》的约定标准交纳合同期满后的物业服务费。

案例二十

基本案情：2010年6月1日，J物业服务公司与J小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》合同约定：合同期限自2010年6月1日起至2016年5月31日止。宋某某自2010年6月1日起至今未向J物业服务公司支付物业服务费。2017年5月30日，J物业服务公司隧诉至法院，要求宋某某支付从2010年6月1日起至2016年5月31日止的物业服务费。宋某某辩称，J物业服务公司请求支付2015年5月以前的物业服务费的请求权已经超过诉讼时效期间，只愿意交纳2015年5月至2016年5月期间物业服务费。庭审中，J物业服务公司向法庭提交了催费通知单及照片。

法院判决：宋某某向J物业服务公司支付2010年6月1日起至2016年5月31日期间物业服务费，并支付相应违约金。

法官说法：J物业服务公司当庭提交了催费通知单及照片，并且在不同时段将催费通知单张贴于小区公示栏以及宋某某的家门上，这说明J物业服务公司在不同时段主张过权利，符合《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条关于诉讼时效中断之规定，因此，对宋某某提出的关于J物业服务公司起诉的部分费用超过诉讼时效的辩解意见不予支持。

案例 二十一

楼房有电梯却不开     小区业主起诉物业

      陈某买下吴江某小区内的一套房子。该房产所在楼配有电梯，但从陈某搬入居住后电梯一直不能使用，处于关闭状态，为此，陈某多次与物业公司交涉，物业公司认为开通电梯属于正常要求，但是由于业主签字没有达到三分之一，电梯的维修费用和运行费用分摊处理得不到解决，因而不能开通。于是，陈某告到法院，要求物业公司立即开通电梯，并确保电梯正常运行。经审理，法院判决支持了陈某的诉讼请求。

【法官释法】

       所谓物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《江苏省物业管理条例》第三十六条第二款规定：房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、共用天线、消防设施等共用部位和共用设施设备，由物业管理企业根据合同的约定定期维修养护；最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。对小区内电梯的管理、维护，确保业主正常使用是物业服务内容之一。因此，法院对于陈某要求物业公司开通电梯，并确保电梯正常运行的诉讼请求予以支持。

案例二十二

“房屋存在质量问题”   业主能否拒交物业费

        2007年，某物业公司与蒋某签订小区前期物业管理服务协议，约定由该物业公司对小区实行物业管理服务，按建筑面积向业主收取物业服务费。蒋某在交纳2007年11月1日至2008年10月31日期间的物业管理费后，未按约定交纳2008年11月1日至2010年4月30日期间的物业管理费用，共计2487.24元，物业公司多次向蒋某催交物业费无果，就起诉到法院，要求蒋某交纳物业费。

蒋某在法庭上辩称，其房屋内部墙体存在裂缝，开发商预埋的管道也存在渗水情况，开发商交付的房屋存在质量问题，要求物业公司协商解决上述问题，但物业公司并没有解决。只要物业公司协调解决上述质量问题，他立即支付物业管理费。经审理，法院认为蒋某的理由不能成立，依法判决蒋某支付物业费。

【法官释法】

   物业公司依合同履行物业服务后，作为业主的蒋某应当依合同履行支付物业服务费的义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。关于蒋某要求物业公司解决房屋内部墙体裂缝、开发商预埋的管道渗水问题的主张，是业主与开发商之间的关系，只要房屋还在保修期内，就应由开发商负责修复房屋质量问题，关于房屋质量问题维修的主张与物业服务纠纷系属不同的法律关系，如蒋某确有证据证明系开发商交付的房屋存在质量问题，可另行主张权利。

案例二十三

业主家中财产被盗  物业公司是否承担责任？

      2008年10月，李某发现自己和邻居家的房门均被撬，而且其家中有贵重物品被盗，财物损失据李某陈述高达19万元。之后，李某又花费2000元维修及更换被撬房门。随后，李某将物业公司告到法院。他认为，盗窃发生时，其已交纳物业管理费，其与物业公司形成物业服务合同关系，而小区监控设备自2008年9月因故障一直处于瘫痪状态，物业公司未尽到职责内的安全防范义务，因此要求物业公司承担50%的赔偿责任。

法院认定被告物业公司在提供物业服务过程中存在过错，理应对原告方损失承担补充赔偿责任。结合其过错情况，法院酌定由被告方承担就确定损失部分的20%补充赔偿责任。

【法官释法】

       根据物业服务合同，物业服务公司一般对物业管理的公共秩序、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或服务，其提供的是小区物业的公共服务。因此对业主家中的财物安全，需经业主与物业公司协商在物业服务合同中予以特别约定。如无特别约定，则结合实际情况考虑物业服务公司在提供物业服务中是否存在过错，物业公司应根据过错程度承担相应的赔偿责任。

案例二十四

自有房屋长期空置  这种情况要交物业费吗？

      原告某物业公司起诉被告李某要求交纳物业费并承担违约金。被告李某称自己房屋长期空置，没有享受物业服务，因此不应当交纳物业费。法院认为，物业服务具有公共性，其管理、服务面向小区整体，小区业主不得拒绝公共部分的管理与服务，也不得以此为由拒绝承担义务，依法判决李某支付有关物业费并承担违约责任。

【法官释法】

       物业服务具有公共产品的属性，其对象是全体业主，其成本应由全体业主承担，不论业主实际承受多寡，都必须承担相应的责任，如果业主以自己没有享受或较少享受物业服务而拒绝交纳或少缴物业费，那么就形成搭便车现象，不仅对其他业主不公，而且最终影响物业服务公共产品的供给。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，因此，业主以自己没有实际享受物业服务拒绝承担相应义务不能成立。当然，按照《江苏省物业服务收费管理办法》（苏价服［2010］12号）规定，因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，期间的物业服务费应不低于合同约定标准70%。具体可由当地价格主管部门同物业管理行政主管部门确定。《苏州市物业服务收费管理实施细则》规定，新建普通住宅，业主办理入住手续后未入住或未使用，并事先书面告知物业的，在不超过24个月内，物业公共服务费按70%交纳，优惠期超过24个月的由双方协商确定。业主大会成立后，优惠措施由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。非普通住宅和非住宅物业公共服务费的优惠措施按照合同约定执行。

案例二十五

原本约定房客交物业费   房客不交，该怎么办？

      原告某物业公司根据物业合同起诉被告王某要求交纳物业费并承担违约金，被告王某称自己与承租人陈某签订租赁合同，合同约定物业费应由承租人陈某交纳，因此物业公司应向承租人陈某催讨物业费。

     法院认为，业主与承租人签订合同，约定物业费由承租人交纳，虽然租赁合同成立有效，但是根据合同相对性原则，业主与承租人之间的租赁合同不得对抗第三人。因此，作为被告的业主王某与第三方陈某关于物业费交纳的约定不得作为对抗物业公司的依据。在物业费未及时支付时，业主王某仍然承担向物业公司支付物业费及违约金的责任。

【法官释法】

      依法成立的合同对合同当事人具有约束力，不得损害第三方权利，业主与承租人签订的租赁合同只能对租赁双方的权利义务做出约定，这种约定不得对抗第三人，不得通过合同损害第三方权利。从债务的角度分析，业主与承租人约定由承租人交纳物业费实际上构成了债务的转移，将原属业主的债务转移给承租人，在业主和承租人之间有效，这种债务转移没有得到债权人即物业公司的同意时，并未免除业主支付物业费的责任。

常见的物业纠纷，

一、物业服务的不到位于业主拒交物业费：

局部服务不到位，业主要交物业费，物业费适当减少。

法律依据《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第三条的规定。

二、房子不住要交物业费

法律依据《民法典》第944条第一款

三、前期物业管理合同纠纷，业主不得其无关不交物业费。业主在接到开发商入住通知接到钥匙后即为物业服务开始

法律依据《民法典》第939条

四、业主被盗，物业尽到了管理责任，要交物业费

五、因房屋质量问题，不能拒交物业费，因为与物业服务合同不在一年体系。