投资者断层-1.0之群体性投机 & 投资者断层-2.0之成交量断层 & 投资者断层-3.0之价格崩盘...

参考以上文字，作为常识初步理解以后再阅读本文。

在原有我们对投资者断层定义的基础上，我们开始引申新的投资者断层内容。

投资者断层1.0-群体性投机，主要是涨价去库存和买房造富以及计划生育导致的人口年龄断层最终形成了一个群体性投机的市场行为，在房价联盟的作用下，使得房价常年上涨，最终引发了一场全民投机的炒房运动。

投资者断层1.0-群体性投机已经接近尾声，伴随着全国主要城市房地产成交量开始出现有规律的下跌，投资者断层1.0开始进入投资者断层2.0-成交量断层阶段。

投资者断层2.0-成交量断层，主要是指投机客逐步耗尽，市场最终只剩下刚需消费者，因此商品房的成交量在下跌过程中会无限接近于刚需需求面积。

千万级别人口的城市结婚对数大概是总人口的7‰，初婚对数大概是城市总人口的5‰，因此该城市每年应该有的刚需购房数量数据也就浮现出来了。

当一个城市的新房月成交量跌入这个区间时，标志着该城市成交量正式进入投资者断层的第二阶段-成交量断层，紧接着面临：投资者断层3.0-价格断层。

当投资者散尽，楼市仅剩下刚需购房者时，房价必须保持和刚需购房者的收入一致，如果泡沫太大，偏离幅度较大，就会逐步进入第三阶段。

投资者断层的第三阶段-价格断层，也就是泡沫崩盘阶段，本文着重研究第二阶段。

以上36个城市，总人口4亿，刚需结婚大概是285.7w对，我国2020年城市人口8.5亿，对应城市刚需结婚总数607w对，初婚对数在420w对左右；2020年全国结婚对数813w对，初婚614.3w对，全国数据与我们预测推理采用的数据相差不大，具有可行性和适用性。

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以11月数据测算，除去北京、上海、深圳，19个城市仅仅石家庄和保定达到了投资者断层-成交量断层这个阶段，实际新房成交数据与当年结婚刚需数量匹配。

而其余17个城市均还有下跌空间，也就是现有11月份的新房销售面积，至少下跌这么多的空间，才会真正的触及到成交量断层，剩余的成交面积才是真正的刚需所为。

以太原为例，目前11月份新房销售面积37.05w平，合计商品房3170套，而其月均刚需数大概是2150，其新房销售面积还有36.17%的下跌空间，即便现在同比去年已经跌了50%，未来还有36.17%的下跌空间。

以重庆主城区为例，11月份新房销售面积79.71w平，月均刚需需求面积49.37w平，新房销售面积还有38.07%的下跌空间。

以南京为例，11月新房销售面积62.41w平，月均刚需需求面积42.67w平，新房销售面积潜在下跌空间为31.63%。

以武汉为例，11月新房销售面积172.37w平，月均刚需需求面积51.39w平，新房销售面积潜在下跌空间为70.19%。

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有以上的分析数据以后，我们就很好的可以判断一个城市楼市的转向了，12、1、2、3月份的数据至关重要，如果不出所料，我们明年就可以走完投资者断层-成交量断层，进入投资者断层3.0-价格崩盘。