 上海市建纬律师事务所不动产金融部律师，上海市律师协会物业管理专业委员会委员，上海宋庆龄基金会新时代文化基金公益法律顾问，拥有多年大型国企、律师事务所运营管理经验。主要法律服务业务范围包括：房地产领域收并购、物业管理、银行、私募基金、资产证券化等方面的诉讼和非诉讼法律事务服务。 主要客户有：万科地产、新城控股、华润置地、绿地控股、旭辉集团、雅居乐集团、金地集团、泰禾集团、金茂地产、弘阳地产、中建材集团、中林集团、上海城建、永升物业、金拱门中国、太平洋保险、中信银行、光大银行、浦发银行、南京银行、南京经济技术开发区等政府部门、企业及其下属单位。 2020年8月，住建部、人民银行针对重点房地产企业颁布“三道红线”[1]。该政策的出台，对于大多数房地产企业的融资事项进行了收紧，对房企信用债、信托、资管产品及海外融资进行了全方位的监管，也预示着房地产行业将面临一次重大的“洗牌”。 2021年以来，随着“房住不炒”政策的进一步贯彻落实，国家对于整体房地产属性及整个行业的调控，上升到了一个新的高度。以一线城市上海为例：一手房销售时采用的“购房积分政策”，二手房买卖贷款时采取的“三价取低政策”，以及“法拍房限购”等，为整个楼市浇下一盆冷水。 今年下半年以来，各大房地产企业债务危机频现，信用评级被下调者不在少数。资金链出现断裂，直接导致了各地的项目开始逐渐出现烂尾的情形。所购房屋无法如期交付，房屋买受人（以下简称：“小业主”）们的合法权益又将如何维护？本期文章中，笔者将结合近期参与的多起小业主购房维权案件，与各位分享相关的应对方式。 1、资信调查 如遇房企暴雷或疑似暴雷情形的，建议首先查询《房屋销售/预售合同》（以下简称：“《购房合同》”）中的房屋出卖人（以下简称：“项目公司”）的主体信息，摘录其：企业名称、统一社会信用代码、法定代表人等关键词；其次，通过关键词，在国家企业信用信息公示系统、裁判文书网、中国执行信息公开网以及所在地基层人民法院网站查询该项目公司是否存在股权、资产查封、是否存在被执行信息、是否存在相关开庭公告等情形；最后，通过上述信息对项目公司的负债情况做一个初步的了解及判断。 （http://www.gsxt.gov.cn/index.html）▲ （https://wenshu.court.gov.cn）▲ （http://zxgk.court.gov.cn/zhixing/）▲ 2、实地踏勘 完成项目公司的资信调查后，建议前往项目（即：所购房屋）所在地现场进行实地踏勘，明确房屋的建设状态、进度。如实地踏勘后，发现房屋已竣工或者达到初步的交付状态，则《购房合同》可继续履行的可能性较大。这种情况下，小业主的损失相对较小。如实地踏勘后，发现房屋尚不具备竣工条件，甚至尚未开工的，则需考虑是否需要继续履行《购房合同》。 完成第一步的工作后，建议小业主根据项目的实际情况判断后续需要采取的法律途径。一般情形下，可分为：继续履行合同、中止履行合同、直接解除合同。 1、继续履行合同
情形一：项目即将具备交付条件，或者房地产企业运营状况尚可的； 情形二：项目公司已进入破产清算程序，小业主已付清50%以上房款的。
1）《民法典》第五百零九条【合同履行的原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 2）《民法典》第五百七十七条【违约责任的种类】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
1）情形一中，项目公司及项目状况良好，具备继续履行的条件。若直接解除合同，可能对小业主前期投入的时间成本及资金成本造成较大损失。同样，若项目公司对其项目可完成竣工、交付进行举证或者提供担保的，购房者此时直接要求解除合同的主张也可能不被支持。因此，在这种情形下，建议要求项目公司依照《民法典》的要求继续履行合同。 与此同时，我们建议以书面的形式（例如：发送催告函，或委托律师代为发送律师函）对于继续要求项目公司履行合同进行催告，并且根据《购房合同》中相关逾期交付如何赔偿的条款，向项目公司主张相关违约责任，并直至其完成交付之日止。 2）情形二中，项目公司已经进入破产清算程序。根据《企业破产法》及其司法解释、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等法律法规，房地产企业破产后，其债权的受偿顺序前三位的依次为：第一顺位：商品房购房者的权利；第二顺位：建设工程价款债权；第三顺位：担保债权。 众所周知，在建设工程领域，建设工程价款债权往往具有比较高的受偿顺位，其地位甚至高于抵押权、质押权及其他担保债权。但是，在项目进入到预售/销售阶段后，小业主作为商品房购房者的权利便优先于建设工程价款债权。但需要注意的是，此处的“小业主”需满足以下三个条件，才可取得相应的“最优先权利”： ①在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； ②所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； ③已支付的价款超过合同约定总价款的50%。 由此可见，当项目公司进入破产程序后，小业主取得房屋价款优先权的前提是已签订合法有效的书面买卖合同。此时，若急于解除合同，则意味着小业主放弃了取得所购房屋所有权的期待。在合同解除后，上述“最优先权利”将作为普通债权进行清偿，其清偿顺序将排在“末位”而非“最优先”。 2、中止履行合同
小业主付清部分房款后，项目公司出现经营问题，通过初步调查无法确定其是否可以依约交付房屋的。
1）《民法典》第五百二十七条【不安抗辩权】应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 2）《民法典》第五百二十八条【不安抗辩权的行使】当事人依据前条规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保的，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的，视为以自己的行为表明不履行主要债务，中止履行的一方可以解除合同并可以请求对方承担违约责任。
项目公司在《购房合同》履行过程中，如发生经营状况不佳的情况（例如：涉及各种房屋销售合同纠纷，并因拖欠巨额工程款涉诉等），则有丧失或可能丧失履行合同能力的情形，这些足以引起小业主对自身交易资金安全的担忧。小业主可以援引《民法典》相关规定，行使不安抗辩要求中止履行合同，暂停支付尚未支付的应付房款。 此处需要提示的是，行使不按抗辩权应当及时书面通知项目公司，并且可以根据以下情形分类处理： ① 如此时项目公司提供相关担保的，则《购房合同》应当继续履行； ② 如此时项目公司未提供相关担保的，则小业主可以视情况选择继续履行合同或者直接要求解除合同。 3、直接解除合同
项目公司已无法继续履行合同，尚有返还购房款的能力且不至于被破产清算。
1）《民法典》第五百六十二条【合同的约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 2）《民法典》第五百六十三条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
该种情形下，建议小业主先委托调查项目公司的实际情况，在确定项目公司具有偿付能力的情形下，根据《购房合同》约定解除合同并要求项目公司退还购房款、支付违约金，并承担其他相关损失（如房屋贷款利息、税费、手续费）。若《购房合同》未明确约定解除权及对应违约责任的，建议小业主行使法定解除权，以当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的为由主张解除合同，并要求赔偿相关损失。 关于这个问题，以往在业界一直存在争议。具体而言，分为两个观点：一派观点认为：《担保贷款合同》系贷款银行双方所签署，根据合同相对性原则，小业主与银行之间关于归还贷款的约定与《购房合同》无关，贷款应当继续归还；另一派观点认为：应充分考虑《购房合同》与《担保贷款合同》之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而一味要求小业主继续还款。 就此，让我们来看下最高人民法院第六巡回法庭2020年度参考案例：【中国建设银行股份有限公司青海省分行诉王忠诚、王琪博、王琪宝及青海越州房地产开发有限公司金融借款合同纠纷案（案号：[2019]最高法民再245号）】，笔者将其裁判要点归纳整理如下： ① 在商品房按揭贷款商业模式下，应充分考虑《购房合同》与《担保贷款合同》之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成出卖人、购房人（借款人）、贷款人三方权利义务的失衡。 ② 《购房合同》被解除，《担保贷款合同》亦被解除的，由商品房出卖人将收取的购房贷款本息返还贷款人，购房人（借款人）不承担返还义务。 ③ 《担保贷款合同》中关于合同解除后由购房人（借款人）返还剩余贷款的格式条款，不合理地加重了购房人（借款人）责任，对购房人（借款人）不具有拘束力。 综上，在小业主对《购房合同》解除无过错的情形下，仍要求其对剩余贷款承担连带还款责任，明显不合理地加重了小业主的负担，各方权利义务严重失衡，违反民法的公平原则。  三、编后语 近年来的房地产调控政策，让房屋回归其“居住”的本质。但是，一些存在严重违规的房地产企业在本轮调控中面临了各种融资端、建设端的强监管，这也导致一些开发建设的房地产项目因此停滞，从而影响到小业主的合法权益。 就此，我们建议小业主在遇到相关问题时，先对所购项目的基本面做一个初步判断，必要时可以聘请专业人士予以协助，在确定好基调后再“有的放矢”，切勿匆忙决断，造成不必要的损失。 [1] “三道红线“：即，剔除预收款后的资产负债率不超过70%；净负债率不超过100%；现金短债比不小于1。 END 作者 | 夏晶 编辑 | 建纬品牌部 |
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