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对很多房企法务来说，逾期交房的应对处置堪可能是房企最常见、领导最重视、实操最麻烦的工作之一。尤其是在房企出现大批量的逾期交房情况时，对法务的压力就更加巨大。显然不行，因为一旦遇到批量性的逾期交房情形，通常都是大规模的，涉及的违约金都不是小数目！而等业主针对逾期交房情形提起集体诉讼之后，法务才通过应诉来解决问题，已经太晚太晚！正确的做法，当时是在逾期交房问题发生之前就提前做好准备，并尽早通过与业主的沟通谈判解决问题，尽量避免诉讼的发生。那么房企法务应当如何更加有效的应对和处置批量爆发的逾期交房事务呢？我们文鳐团队结合长年来通过非诉方式为各大房企提供应对和处置逾期交房专项法律服务的经验，制作了一个《房企法务应对处置批量性逾期交房问题操作指引（V1.0版）》，现在与大家分享，希望能够对广大法务有所启发。《房企法务应对处置批量性逾期交房问题操作指引（V1.0版）》【一、建立逾期交房预警机制】1.1房企法务部门和工程部门建立联合台账，在房企与业主签订正式的《商品房买卖合同》之后即启动“逾期交房预警机制”。1.2在“逾期交房预警机制”中，房企法务部门应当定期对项目工程进展进行审查，有针对性的评估工程建设过程中对交房可能产生影响的各项要素。1.3在“逾期交房预警机制”中，房企工程部门应当根据法务事先提供的《影响交房要素清单》做好工程管理。在施工过程中一旦出现清单中所列举的可能影响交房的情况，则工程部门应当立即通知法务部门。【二、对可能发生的逾期交房情形进行摸底调查和分类】2.1在“逾期交房预警机制”启动预警后，房企法务部门应当立即对后续可能产生的逾期交房等违约情形进行摸底调查。2.2上述摸底调查包括收集与整理涉及逾期交房业主的相关材料及其他背景信息（如相关资料在其他合作伙伴方时，则必须一并做好材料交接手续）。具体材料种类包括但不限于如下类型：（4）是否存在被要求支付外收款的情况（存在的，具体外收金额）；（5）是否存在逾期付款的情况（存在的，对应所应承担的逾期付款违约金的具体数额）；（6）逾期天数（核实与确认购房合同中约定的交房时间及实际交房时间）；（7）是否曾向房企提出要求承担逾期交房的违约责任？如曾提出过，那么其主张的具体数额是按照合同约定，还是要求按照银行同期贷款利息又或者是按照其他标准进行主张；（8）是否曾提起过诉讼起诉房企要求支付逾期交房违约金。2.3在摸底调查完成后，房企法务部门对可能发生的逾期交房情形进行分类。分类标准包括但不限于如下几种：（1）按照违约责任的具体内容及类型进行分类。例如违约责任有无封顶上限的、违约责任是否按天计算的。（2）按照沟通谈判工作的难度进行分类。例如业主容易沟通、业主难以沟通。（3）按照逾期时间的长短远近进行分类。例如一个月后逾期、三个月后逾期、半年后逾期。（4）按照项目房屋的形态进行分类。例如区分为别墅、普通住宅等。【三、明确房企高层希望达成的目标并细分为具体工作要求】3.1房企法务部门应当通过口头、书面等形式，向房企高层详细汇报后续可能发生的批量性逾期交房问题，并获得明确的工作目标。3.2房企高层提出的目标和要求，应当包括但不限于如下具体内容：（1）明确针对不同批次逾期交房情形的处置方式和原则；（2）明确对逾期交房违约责任的期望值和能够承受的底线；（3）明确对法务部门在处置逾期交房事务中的汇报层级和授权权限；（4）明确房企内部其他部门对法务部门的支援和协助；3.3房企法务部门应在房企高层提出宏观和概括的要求后，进一步地细化目标为：“最高目标”、“折中目标”、“最低目标”，并在后续的工作中根据不同的目标制定不同的工作方案。【四、预先拟定应对处置的工作的总体方案】4.1.1专项梳理已经签订的《商品房买卖合同》、附件及其补充协议的【出卖人违约】条款等内容，明确房企逾期交房违约金的具体标准及计算方式。4.1.2专项梳理已经签订的《商品房买卖合同》、附件及其补充协议的【出卖人违约】条款等内容，明确何种情况下房企可顺延工期，并据此开展资料收集工作（包括但不限于收集气象部门公布的天气探测记录、施工单位或监理单位签认的工期顺延《签证单》、政府部门下发的停工通知等文件），剔除可顺延的天数。4.1.3专项梳理已经签订的《商品房买卖合同》、附件及其补充协议的【买受人违约】条款等内容，明确买受人（即业主）的违约情形及对应的违约金标准，并据此开展买受人的履约情况调查（包括但不限于是否逾期付款、是否逾期办理贷款手续、是否逾期支付按揭款、是否导致房企承担阶段性担保责任等），计算可冲抵的违约金。4.2.1针对实际签约中存在合同外收款的业主，开展相关证据收集相关证据，包括但不限于收款主体与房企之间可能签订的《居间协议》、《代理协议》或相关收款凭证等，以核实及争取进一步在相关金额中扣除外收款项，降低纳入违约金的计算基数。4.3.1根据合同或补充协议之中约定的相关条款，例如“买受人在交房前应付清全部房款、违约金、面积差价款、专维资金、契税、物业费等费用，否则出卖人有权拒绝交付且不承担违约责任”，房企享有先履行抗辩权。在此基础上，应当对于业主是否存在违反“先合同义务”（即付清款项）进行梳理，并收集相关证据，以此作为谈判抓手并进行违约抗辩。4.4.1鉴于合同约定按日计算房企应承担的逾期交房违约金，而司法实践认为此类违约金属于独立的债务，应分别计算诉讼时效，故适用往前倒推的方式计算诉讼时效。因此，针对逾期交房时间特别长的业主，可考虑按此方式进行时效分析，筛选是否存在诉讼时效超期的情形。4.5.1房企法务应当在综合评估上述环节之后，根据房企高层指示的工作目标和要求，提前预判不同类型、不同批次业主针对逾期交房情形的意见，并预估业主对于己方“最高目标”、“折中目标”、“最低目标”的接受程度。4.5.2如果合同中关于逾期交房违约金的约定是对房企不利的，则法务部门应当通过全面的判例检索和深度分析，一方面尽可能检索汇总出对房企有利的判例，以此来强化谈判形势，另一方面则应当详细分析现有不利判例与本案的差异，充分论证本案的特殊情况。4.6.1房企法务部门应当根据上述工作思路，综合制作与业主的《沟通谈判预案》，充分考虑各项问题、解决方案并进行有效落地。4.6.2在确定谈判策略的过程中，法务应当注意区分业主的沟通难度。对于部分沟通难度较高的业主，法务可以有针对性地调整《补偿预案》，在帮助房企争取更大利益的前提下，适当调整和让步小部分利益，以便最终推进与该部分业主的补偿协议。4.6.3法务还应当专门针对该部分沟通难度较高的业主制作他《业主诉讼成本测算和风险对比表》，帮助这些业主计算他们通过诉讼方式处理可能面临的诉讼费律师费等各项成本及诉讼期间的利息损失，重点提示业主的诉讼风险，以进一步加大对该部分业主的说服力。【五、应对处置的具体实施过程】5.1前期准备工作阶段5.1.1准备能够表明身份的材料，或者房企授权处理与业主就逾期交房补偿事宜的授权材料（由房企出具并盖章的《授权委托书》）。5.1.2根据之前所准备的预案，起草针对单个业主的《补偿方案》，并报房企高层审批通过。5.1.3拟定与业主之间进行沟通的《电话沟通跟进记录表》，便于及时跟进与业主的沟通协商工作。并在沟通完毕后，及时反馈给房企并进行档案留底。5.1.4准备与业主就逾期交房补偿事宜进行沟通的《沟通话术》，并在内部进行培训和模拟演练。5.2与业主正式开展协商谈判阶段5.2.1.2明确将房企希望与业主通过协商解决逾期交房并进行补偿的事宜告知业主。5.2.1.3对于仍存在不信任的业主，可添加其微信后向其发送房企的授权委托材料。5.2.1.4核实业主身份，包括核实其姓名及身份证号。（1）核实其实际收房的具体时间与我方所掌握的是否一致；（2）核实其具体交纳的购房款数额（含外收款数额）及具体交纳时间与我方所掌握的是否一致；（3）核实其存在逾期付款的时间与我方所掌握的是否一致。5.2.1.6收集与整理业主对逾期交房补偿的态度与意见，尤其是重点收集了解业主关于逾期交房违约金限额和计算方式的态度与意见，并在电话沟通后立即根据业主所反馈的相关意见与态度的类型进行分类整理。5.2.1.7跟业主预约时间就逾期交房补偿事宜进行正式协商与谈判。5.2.1.8对于业主无法到房企指定办公地点进行协商与谈判的（含无法委托他人代为进行协商与谈判），需按以下步骤开展工作：（2）根据业主就逾期交房补偿事宜反馈的态度与意见及时调整我方已事先拟好的初步《补偿方案》或反馈给房企定夺后再对原初步补偿方案进行调整；（4）根据业主就调整过的补偿方案所反馈的意见结合实际情况再次调整原补偿方案或反馈给房企进行定夺后再调整原补偿方案；（5）将再次调整过的补偿方案发送给业主，若难以满足其提出的补偿要求的，需及时对其进行明确告知；（6）根据与业主敲定的具体补偿方案拟定双方签约所需的《补偿协议》，并与业主预约时间进行签约（可通过邮寄方式进行签订，但需要在签订捺手印时全程录像发给我方核实其业主签字的真实性，并在核实过程中比对其在购房合同上的签字进行核对）。5.2.2.1添加业主微信向其发送指定协商沟通地点的具体地址与位置。5.2.2.2通过电话或微信提醒业主前往本所进行协商与谈判时需携带业主个人身份证原件。5.2.2.3根据与业主预约好的时间提前预定好会议室，并打印好相应文件。5.2.2.4对于业主需要委托其他人（亲属、朋友或同事等）过来代为进行协商与谈判的，需通过添加业主微信后向其发送一份授权委托书模板，由其签字捺印后（还需附上业主的身份证复印件）让受托人携带授权委托书及其个人身份证原件前往预约地点并经我方确认核实后方可就逾期交房违约金补偿事宜进行具体的协商与谈判。（1）核实业主的身份身份时，需要求其提供其个人的身份证原件进行核实。（2）对于业主需委托他人过来进行协商与谈判的，亦需核实其授权委托书的真伪（可比对业主在购房合同上的签字捺印了核实授权委托书的真实性）及核实其个人身份证信息。5.2.3.2现场向业主详细介绍事先修改调整优化后的《补偿方案》。5.2.3.3现场就《补偿方案》详细解答业主当场提出的问题。5.2.3.4现场记录业主对于《补偿方案》的接受程度及较为集中的问题及意见。5.2.4.1对于无法在第一次现场协商和谈判中被说服及签约的业主，房企法务部门应当继续密切跟踪及沟通。5.2.4.2法务应当继续根据工作需要进一步推动第二次、第三次甚至更多的与业主现场协商和谈判，尽最大努力争取在保障房企利益的前提下与业主达成和解并签订书面《补偿协议》。5.3正式签约阶段5.3.1根据与业主的现场谈判沟通的情况，在保障房企利益并得到房企高层认可的前提下，进一步修改补偿方案，并最终拟定正式版的《补偿协议》。5.3.2预约业主过来签订正式版《补偿协议》的时间。 5.3.3对于需要通过邮寄方式签约的，需要业主本人在《补偿协议》上签字捺手印时需进行全程摄像并发给我方核实业主签字的真实性，且在核实过程中还需比对其在购房合同上的签字来进行核对；5.3.4对于需要委托他人过来签约的，需要通过微信给其发送一份授权委托书模板，由其签字捺印并附一份业主身份证复印件（根据实际需要可要求其提供其签字的全程录像以便核实其出具授权的真实性或通过比对业主在购房合同上的签字来进行核对）。5.4履行阶段5.4.1法务应当提醒房企及时安排财务部门按照《补偿协议》中双方认可的金额、时间、方式及时足额地向业主所提供的银行账户支付补偿款。5.4.2财务部门履行完毕《补偿协议》中的支付违约金义务后，法务部门应当收集、整理相关凭据，并建立台账。5.4.3法务应当向业主发送正式告知函，通知其房企已经依照协议履行了补偿义务、双方权利义务已经履行完毕，业主不再拥有以逾期交房为由要求房企承担违约责任的权利。版权归文鳐地产律师团队所有，未经许可不得随意更改，违者必究！转载请注明出处
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